Quan augmenten els tipus d’interès, els inversors opten per cobertura i per qualsevol bé que puguin trobar. Les inversions alternatives com els trusts d’inversions immobiliàries (REIT) poden ser una bona opció, almenys segons les dades històriques. Vegem com es van realitzar els REITs en períodes amb taxes d’interès altes i baixes.
Una recuperació ràpida de REIT
Un REIT és una garantia de borsa que inverteix en béns immobles a través d’immobles o hipoteques i el preu oscil·la en borses importants com les d’un estoc. Com a resultat, els REITs ofereixen un elevat nivell de liquiditat (una qualitat rara quan es tracta de béns immobles). Els trusts solen especialitzar-se en tipus de propietat específics, com ara apartaments residencials, edificis comercials, magatzems o instal·lacions d'hotels. Els REIT també estan disponibles en variants regionals i es concentren en béns immobles en determinats països / regions com els EUA, Europa, Xina o Japó. (Per a més informació, vegeu: 5 tipus de REIT i com invertir-hi .)
Els REIT ofereixen molts avantatges, inclosa la diversificació, la liquiditat esmentada, una petita quantitat d’inversions i beneficis fiscals (depenent de les lleis locals). (Consulteu Investir en REIT per obtenir una explicació més gran.)
REIT Retorna Vs. Tipus d’interès
Un informe de REIT.com mostra un nivell de correlació històricament baix (com es mouen dos valors entre si) entre REIT i el mercat de valors. El mateix informe mostra nivells similars de correlació entre els REIT i els rendiments de les obligacions.
(A continuació, es mostra una taula retallada amb la correlació REIT-enllaços.)
Una comparació històrica similar entre els rendiments d’un índex popular de REIT i els tipus d’interès dels bons a deu anys indica una relació inversa. Anem a presentar els rendiments anuals del popular índex FTSE NAREIT All REITs respecte dels tipus d’interès de deu anys
Obligacions de tresoreria:
Com es desprèn del gràfic anterior que abasta 45 anys, els tipus d'interès creixents semblen dolents en els rendiments de REIT i viceversa. Durant els períodes d’interès elevats de 1980-1985, els rendiments dels REIT van ser menors, mentre que es van augmentar després del 2008 quan els tipus d’interès van tocar mínims rècord.
Tot i això, hi ha altres factors i altres observacions detallades a considerar, que poden indicar rendiments positius per a les inversions en REIT, fins i tot durant l’era d’alt tipus d’interès. Comproveu períodes de temps específics quan els tipus d’interès eren alts i sorgeixen observacions interessants:
Des de 1981, els tipus d’interès han estat en tendència a la baixa; hi ha hagut pocs esporàdics durant els anys intermedis, però en general ha estat un descens constant (tot i que, a partir d’octubre de 2018, han tornat a augmentar) pels tipus d’interès. En cada període de cinc o deu anys transcorregut, es va considerar que una gamma més baixa de tipus d'interès va ser "alta".
- 1979-1984: En aquest període es van observar tipus d'interès entre el 10% i el 14%. El rendiment dels REIT va ser també en un rang elevat del 9% - 32%.1991-1997: En aquest període es va produir una nova gamma de tipus d'interès elevats, que van variar del 6% al 8%. El rendiment de l’índex REIT va ser del 12% al 36%, a excepció de l’1% durant el 1994.2000-2001: El següent rang d’interès alt va ser durant el període 2000-2001, quan les taxes van ascendir al voltant del 5, 5%. Els rendiments de REIT van oscil·lar entre el 16% i el 26%.
Com es van presentar les tarifes de REIT durant els períodes d'interès de baix interès?
- 1973-1974: Els tipus d’interès eren comparativament més baixos, oscil·lant entre el 6, 9% i el 7, 4% (en comparació amb un rang alt del 10% al 14% els anys següents). Els REIT van comportar un mal funcionament amb pèrdues anuals entre un -42% i un -27%.1998-1999: Els tipus d'interès van ser del 4% - 5, 5%, i els rendiments dels REIT van ser negatius fins a un 18%. fins al -6%.2007-2012: a mesura que els tipus d’interès van baixar progressivament del 4% al menys del 2%, els REIT van obtenir pèrdues anuals consistents en el rang de -45% a -5%, amb una sola excepció de rendiments positius el 2009.
Aquestes observacions indiquen que els REIT poden no dependre realment dels escenaris dels tipus d'interès. Els rendiments de les inversions REIT podrien estar realment lliures de variacions del tipus d’interès.
Beneficis REIT per als inversors
Hi ha altres avantatges dels REIT, que els converteixen en una bona opció d’inversió fins i tot en períodes d’interès elevat:
- Oportunitat d’ingressos: els REIT es consideren valors basats en rendiments. Si bé poden apreciar en el seu preu, una part considerable dels rendiments de REIT són de dividends. Els REIT eviten haver de pagar l’impost de societats si reparteixen almenys el 90% dels seus ingressos als titulars de les seves unitats. Aquesta fractura d’impostos es tradueix en una distribució regular d’ingressos de dividends als accionistes de REIT i els rendiments nets efectius sovint són superiors als dels bons (o accions), fins i tot en els casos d’alts tipus d’interès. Diversificació global: els REITs ofereixen exposició als mercats mundials. Des dels anys noranta, el Regne Unit, Singapur, Japó, Austràlia, Països Baixos, Sud-àfrica i molts altres països han activat els llistats REIT, permetent als inversors exposar-se als mercats immobiliaris de països estrangers. Per exemple, si el mercat immobiliari local dels tancs nord-americans a causa dels efectes de taxes d'interès més elevades, un inversor nord-americà amb exposició al mercat immobiliari de Singapur pot beneficiar-se si posseeix REITs a béns immobles a Singapur a la seva cartera. Exposició específica del sector: en cas d’augmentar els tipus d’interès, no tots els subsectors de la propietat immobiliària poden patir un impacte negatiu. Per exemple, els lloguers residencials poden patir, però és possible que els centres comercials de les ubicacions principals. Un estudi minuciós del mercat immobiliari, els impactes dels tipus d'interès en un subsector específic, i en els REIT específics basats en la seva propietat subjacent, poden fer rendible la inversió REIT sense importar la taxa de interès. (Per a més informació, vegeu: 3 REITs d'hotels que van superar el mercat i els REIT residencials, sanitaris i d’oficines .)
La línia de fons
Després d’analitzar els patrons de correlació i les dades històriques, sembla que els rendiments dels REIT es mantenen independents dels períodes de tipus d’interès. Després d’estudiar amb cura i seleccionar adequadament els subsectors i les regions geogràfiques immobiliàries, els inversors poden considerar que els REIT són una bona alternativa a les accions i obligacions tradicionals, molt sensibles als tipus d’interès.
