Què és una clàusula d'assumpció
Una clàusula d'assumpció és una disposició en un contracte hipotecari que permet al venedor d'una casa passar la responsabilitat de la hipoteca existent al comprador de la propietat. És a dir, el nou propietari assumeix la hipoteca existent. El nou comprador normalment ha de complir les qualificacions de crèdit i altres.
DESCOMPANYAR clàusula d'assumpció
Si el tipus d’interès d’una hipoteca existent és inferior a les taxes de mercat actuals, una clàusula d’assumpció esdevé un punt de venda atractiu. A més, el comprador pot evitar molts costos de tancament, tot i que normalment hi ha algunes comissions relacionades amb la transacció. Alguns dels costos inclouran una cerca de títol, segells de documents i impostos.
Per a la majoria dels propietaris, els avantatges d’una clàusula d’assumpció són teòrics, ja que les hipoteques convencionals generalment prohibeixen la pràctica. Els bancs es van arruïnar davant la pràctica perquè escriuen hipoteques basades en la solvència de la solvència de la solvència del prestatari original i no un comprador posterior desconegut. La capacitat de reemborsament del nou propietari pot ser difícil de valorar, i el banc pot mostrar-se reticent a assumir el seu risc. D'altra banda, fins i tot si un banc aprova la solvència de la solvència d'un nou prestatari, perdria els pagaments inicials i els costos de tancament ocasionats per una hipoteca nova. A més, és probable que els tipus d'interès actuals del mercat siguin superiors als tipus de la nota original.
Com que rarament és en l’interès d’un banc permetre supòsits, la majoria d’hipoteques inclouen una clàusula de venciment que exigeix l’amortització del saldo restant quan la propietat es ven. El banc no contractarà la seva garantia fins que no es pagui la hipoteca, cosa que fa que la venda sigui essencialment impossible.
No obstant això, les clàusules del supòsit són estàndard en hipoteques amb el govern de l'Administració Federal de l'Habitatge (FHA), l'Administració de Veterans (VA) i el Departament d'Agricultura dels Estats Units (USDA). El nou propietari encara ha de complir les normes de crèdit i elegibilitat. Aquestes hipoteques amb suport del govern representen gairebé el 20% de les hipoteques dels Estats Units.
Com funciona una clàusula d'assumpció?
Imagineu-vos que una persona vol assumir la hipoteca d’un venedor que té una hipoteca de 30 anys i 240.000 dòlars al 3, 5 per cent sobre la qual ha pagat durant cinc anys. El saldo restant, inclosos els interessos, és d’uns 323.300 dòlars, i resten 25 anys a la nota original. Suposem que el tipus d'interès actual del mercat és del 4%. Si el nou comprador tregués una hipoteca de tipus fix de 30 anys per al mateix préstec de 240.000 dòlars, el saldo quedaria amb els interessos, al final d’aquest període, d’uns 412.500 dòlars. A més, el nou comprador hauria de presentar un pagament inicial a l’entitat financera.
En assumir la hipoteca existent del venedor, el comprador estalviaria uns 89.000 dòlars durant el termini del préstec. A més, hi ha cinc anys menys d’obligació de pagament amb el préstec de la clàusula d’assumpció. Qualsevol pagament forfetari es lliuraria al venedor per compensar el patrimoni que han construït a la casa. A més, el comprador evitarà milers de dòlars en costos de tancament.
