La venda de casa amb un benefici enorme és gairebé el somni de tots els propietaris. Qui no voldria fer un bon cèntim fora de casa? Tot i així, per obtenir beneficis de la venda de casa vostra, potser voldreu ajornar el benefici com una quantitat forfetària. Continua llegint per conèixer per què i per conèixer una altra opció: una venda d’abonaments.
Gran pagament: gran factura d’impostos
Analitzem una situació comuna:
Exemple: Quan un benefici sobre una propietat augmenta la responsabilitat fiscal, Hal Bookman va mirar l’oferta del comprador per a la seva casa de lloguer i no podia creure el nombre que va veure. La seva propietat s'havia doblat per valor en només cinc anys i no l'havia considerat barata fins i tot quan la va comprar. Tanmateix, quan Hal va dir al seu assessor fiscal de la venda, l'assessor va quedar menys emocionat; Assumir els ingressos com a una quantitat única no estaria en el millor interès de Hal des d'una perspectiva fiscal. Si Hal declara tots els ingressos de la venda el mateix any que ven la propietat, serà inelegible per a pràcticament la totalitat dels crèdits tributaris als quals normalment tindria dret. Les seves deduccions detallades també es reduirien com a resultat dels ingressos addicionals de la venda. Hal pregunta al seu assessor fiscal si hi ha alguna cosa que pugui fer per reduir els seus ingressos imposables per a l'any. L’assessor coneix només l’eina a utilitzar: un contracte de venda d’abonaments.
El propòsit de les vendes per quotes
Tal com es detalla a la publicació 537 , l’IRS permet als contribuents diferir els guanys en vendes importants d’immobles o altres inversions amb un contracte de venda de quotes. Aquest acord permet als venedors declarar una part prorratejada de la seva plusvàlua al llarg de diversos anys, sempre que s’acabin els tràmits adequats durant l’any de la venda.
Com funciona el mètode de venda d'instal·lacions
Declarar els guanys en una venda de quotes és teòricament senzill. La tributació de les vendes per quotes es reflecteix en la de les anualitats, quan una part proporcional de cada pagament es considera un retorn de capital. Les úniques estipulacions són que la propietat que es ven no pot ser una garantia de borsa de cap tipus, i el contribuent no pot ser un distribuïdor de la propietat venuda en cap sentit.
Mirem un exemple d’aquest mètode i veiem com Hal podria estructurar la seva venda de quotes si volgués ajornar els seus impostos sobre la renda d’un exercici futur.
Exemple: ajornament d’impostos amb una quota de venda Hal permet rebre 400.000 dòlars per la seva lloguer. Va comprar la propietat per 188.000 dòlars i va pagar 12.000 dòlars en despeses de venda, que s’afegeixen a la base de la llar, cosa que va fer 200.000 dòlars. Per tant, Hal té 200.000 dòlars (400.000 - 200.000 dòlars) de guanys reportables a declarar. El conseller de Hal recomana que descompti els ingressos de venda en vuit quotes anuals de 50.000 dòlars cadascuna, en lloc de declarar 400.000 dòlars en un any. Sempre que les quotes es rebin de forma constructiva cada any, aquest mètode permetrà que Hal continuï elegible per a crèdits i deduccions fiscals que el pagament de la suma l’hauria impedit rebre.
Informe d'ingressos de venda de quotes
Els ingressos per venda de quotes es poden desglossar en tres categories diferents: guany, principal i interessos. Cadascuna d’aquestes categories es tracta d’una manera diferent al formulari 1040.
Capital Capital
A l'exemple anterior, Hal ha de declarar el guany cada any com a llarg termini o a curt termini, segons si el benefici va ser a llarg termini o a curt termini durant l'any. Els guanys a llarg termini s’imposen a un ritme més baix, mentre que els guanys a curt termini s’imposen com a ingressos ordinaris. Com que Hal va mantenir la casa durant cinc anys, el guany, en aquest cas, hauria estat a llarg termini. Si el guany hagués estat a curt termini, Hal encara hauria tributat sobre els ingressos per quotes a un ritme inferior al que tindria si hagués de declarar la plusvàlua. Això es deu al fet que els guanys a curt termini s’imposen com a ingressos ordinaris, al tipus impositiu marginal superior del contribuent. L'abonament obtingut per la venda d'una quota es registra al formulari 6252 de l'IRS i es porta a la llista D del formulari 1040.
Interès
Els contribuents amb ingressos per venda per quotes també han de cobrar els interessos del comprador a un ritme inferior al tipus federal aplicable o al 9% compost de forma semestral. El comprador pagarà els interessos a les quotes no pagades fins que s’hagi retirat el saldo. Per tant, si Hal cobra la taxa del 9% de la seva venda al comprador, també rebrà i reportarà aproximadament uns 4.500 dòlars addicionals d’ingressos addicionals per cada quota de 50.000 dòlars que encara s’ha de pagar. Els interessos es registren per separat a la llista B, com a ingressos ordinaris. ( Nota : si no es notifica l’interès per separat, l’IRS considerarà que una part del producte de venda és un interès.)
Director
L’IRS considera que una part de cada venda de quotes és considerada com una declaració de capital lliure d’impostos. Aquest import es pot determinar calculant la proporció d’exclusió. Dividiu la quantitat de guany real pel preu de venda, que en aquest cas és de 200.000 dòlars / 400.000 dòlars, proporcionant una proporció d’exclusió del 50%. Simplement multipliqueu aquesta proporció per l’import de la quota. Aquest és l’import que s’ha d’excloure de la tributació perquè està designat com a principal. Per tant, es retornen 25.000 dòlars (50.000 x 50%) de capital cada any.
Hipoteques i preu del contracte
Si el comprador de la propietat assumeix una hipoteca o algun altre pagarés amb la compra, la base de cost de l’immoble s’ha de reduir en l’import de la hipoteca / nota. Per exemple, si la propietat de lloguer que Hal va vendre per 400.000 dòlars té una hipoteca de 100.000 dòlars, el preu del contracte es redueix a 300.000 dòlars (400.000 a 100.000 dòlars). Això vol dir que Hal només tindrà 100.000 dòlars de guanys totals per reportar en quotes.
Si l’import de la hipoteca supera la base ajustada total de l’immoble, s’haurà de notificar la diferència com a pagament el primer any i s’incrementarà el preu del contracte. Per exemple, si la propietat de Hal té una hipoteca de 250.000 dòlars, la base de la casa serà de 200.000 dòlars (188.000 $ + 12.000 $). En aquest cas, a més del pagament de la quota, Hal haurà d’informar un sobrecés de 50.000 dòlars durant el primer any. El preu del contracte serà també de 250.000 dòlars, deixant 150.000 dòlars com a guany imposable.
La línia de fons
Hi ha moltes normes i regulacions sobre vendes de quotes i s’han de seguir atentament. Tanmateix, aquells que entenguin les regles poden conservar la seva elegibilitat per a moltes deduccions i crèdits que, d’altra manera, s’han de perdre. Per obtenir més informació sobre subtòpics com els canvis en el preu de venda, es poden adoptar les diferents formes que poden rebre els pagaments i quan pot ser millor renunciar a un acord de fraccionament i fer un pagament global, visiteu el lloc web de l'IRS o consulteu el vostre assessor fiscal.
