Taula de continguts
- Com trobar cases casades
- Etapes de l'execució hipotecària
- Per què les cases hipotecades són més econòmiques
- Riscos de la compra d’habitatges tancats
- Adquisició d'una casa hipotecada
- Opcions de finançament
- La línia de fons
Abans de la crisi hipotecària del 2008-2009, comprar una casa hipotecada era una proposta difícil. Els caçadors de negociacions immobiliàries havien de seguir les subhastes realitzades en els jutjats o bé tamisar-se amb les mostres dels arxius legals. Però l'onada d'execucions hipotecàries provocada pel desallotjament de subprime no només ha augmentat el nombre de propietats disponibles, sinó que també ha facilitat la seva cerca i adquisició. De fet, avui dia el procés sovint és similar a la recerca de qualsevol altre tipus de llar. Les cases hipotecades estan disponibles a pràcticament tots els mercats immobiliaris a tot el país, oferint oportunitats tant per a propietaris i inversors.
Punts clau
- Mai no ha estat més fàcil trobar una casa en venda hipotecada: molts llocs en línia s’especialitzen en ells. Hi ha diversos tipus d’execució hipotecària, incloent-hi l’exclusió prèvia, la venda a curt termini, la venda de xèrifs i la propietat immobiliària. El gran avantatge de comprar una casa prohibida. El preu és baix. Els inconvenients inclouen el possible mal estat de la llar, la durada del procés de compra i la competència de flippers professionals. Hi ha opcions de finançament patrocinades pel govern per a cases exclusives.
Com trobar cases casades
Es poden trobar propietats hipotecades en publicacions periòdiques i llocs web de serveis de llistats múltiples (MLS), a través de cerques immobiliàries en línia, oficines i llocs bancaris i diaris locals. En els serveis de llistat múltiple local, les propietats que s'estan prescrivint no poden destacar-se per si mateixes; això només es pot indicar a la descripció de la propietat.
Una ruta més directa són els molts llocs web que ara s’especialitzen en cases i propietats en exclusió, com HomePath.com de Fannie Mae i usa-foreclosure.com. Algunes entitats financeres, com Bank of America, també ofereixen pàgines dedicades a ajudar-vos a cercar una llar tancada.
Els prestamistes venen cada cop més els seus actius confiscats a través d’agents immobiliaris, així que no dubteu a demanar oportunitats a un agent o a un agent immobiliari. Alguns professionals immobiliaris s'especialitzen en propietats hipotecàries.
Habitatges en diverses etapes d'exclusió
Més concretament, localitzar un habitatge exclòs depèn d’on es troba exactament en el procés d’exclusió hipotecària: les propietats poden ser propietat del propietari d’habitatge original (en les etapes anteriors, en el cas de propietats d’execució anticipada i venda a curt termini), o d’una entitat tal. com a banc o govern (en els posteriors).
Aquí hi ha cinc tipus d'exclusió i enfocaments de compra.
1. Execucions previs
Una propietat està en execució preventiva després que el prestador de la hipoteca hagi notificat als prestataris que no es troben per defecte, però abans que la propietat es posi a la venda a subhasta. Si el propietari pot vendre la propietat durant aquest temps, pot evitar procediments d'exclusió hipotecària i els seus efectes negatius en el seu historial de crèdits i perspectives de futur. Per tant, alguns propietaris estan disposats a negociar. Les execucions hipotecàries anteriors es classifiquen en edificis de jutges del comtat i de la ciutat. A més, molts recursos en línia, inclòs www.foreclosure.com, llisten propietats que es troben en la fase de pre-execució hipotecària.
2. Vendes curtes
Les vendes curtes es produeixen quan el prestador està disposat a acceptar menys per la propietat que el que es deu en una hipoteca. Els prestataris no necessàriament han de tenir en defecte els pagaments hipotecaris perquè un prestador accepte una venda a curt termini; Tanmateix, normalment han de demostrar algun tipus de dificultat financera, com ara la pèrdua d'un lloc de treball, que probablement resultarà en un incompliment. Sovint la residència en qüestió està sota l'aigua, cosa que val menys que el saldo hipotecari pendent. Per tal de qualificar-se com a venda curta, el prestador ha d’acord a “vendre l’immoble en breu” acceptant menys del que es deu, i l’habitatge s’ha de presentar a la venda. Aquestes propietats se solen anunciar com a vendes curtes "pendents d'aprovació bancària".
L’adquisició d’un immoble de venda curta és en la majoria dels mateixos que una compra tradicional, però l’idioma dels contractes variarà, especificant que els termes estan sotmesos a l’aprovació del prestador. Un banc pot trigar diversos mesos a respondre a una oferta de venda de curta durada, de manera que el procés pot trigar molt més que una compra tradicional. Molts llocs web de béns immobles, incloses empreses individuals o serveis de cotització, ofereixen l'opció de fer la cerca per estat de venda curta.
3. Subhastes de venda de xèrifs
Una subhasta de venda de sheriff es produeix després que el prestador hagi notificat per defecte al prestatari i hagi permès que el prestatari tingui un període de gràcia per posar-se al dia dels pagaments hipotecaris. S'ha dissenyat una subhasta perquè el prestador es reemborsi ràpidament pel préstec que es troba en mora. Aquestes subhastes es produeixen sovint en passos dels jutjats de la ciutat, gestionats per les autoritats locals de policia. La propietat es subhasta a l’ofertor més alt en un lloc, data i hora anunciats públicament. Aquests avisos es poden trobar als diaris locals i en molts llocs en línia realitzant una cerca per a "subhastes de venda de xèrifs".
4. Propietats bancàries
Les propietats que no venen a la subhasta tornen al banc; és a dir, passen a ser propietats immobiliàries (REO). Sovint són gestionats pel departament de REO de la institució. Les fonts en línia, com www.realtytrac.com, tenen llistats extensos de propietats bancàries que es poden cercar per ciutat, estat o codi postal.
5. Propietats públiques
Alguns habitatges es compren amb préstecs garantits per l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) o el Departament d’Afers Veterans (VA). Quan aquestes propietats passen a ser exclusives, el govern la torna a sotmetre a la venda i els venen els corredors que treballen per a l'agència federal. S'ha de contactar amb un agent corredor registrat per adquirir una propietat del govern. Els compradors poden investigar les possibilitats a www.hud.gov (feu clic a "ÀREES TEMA" i seleccionen "Habitatges en venda").
Per què les cases hipotecades són més econòmiques
El punt de venda més gran de les cases immobilitzades és, per descomptat, el seu preu reduït, sovint molt inferior a altres propietats similars de la mateixa zona (conegudes com a comparables, o comps, en corredors). La majoria de les execucions hipotecàries es venen un 5% per sota del valor de mercat, almenys, amb descomptes encara majors en determinades regions. Els compradors també poden aprofitar estalvis addicionals amb avantatges, com ara pagaments reduïts, tipus d'interès més baixos o l'eliminació dels honoraris de taxació i determinats costos de tancament.
Què els fa d’aquest tracte? Si la residència es troba en fase de pre-execució o venda a curt termini, els seus propietaris es troben en una vinculació financera. I el temps no és del seu costat: han de descarregar la propietat i obtenir el que poden mentre poden, per no perdre-la del tot. En resum, aquests venedors no estan negociant exactament des de la posició de força. Si bé pot semblar cruel aprofitar la desgràcia dels altres, els compradors se’n poden beneficiar.
Poden beneficiar-se encara més si la propietat ha estat incautada. El despatx del xerife no té interès a penjar-se a una casa; els bancs no volen estar en el negoci del propietari. Les institucions financeres solen voler alliberar-se de propietats hipotecades amb celeritat (per un preu raonable, és clar, han de respondre als inversors i auditors que van fer tots els esforços per recuperar la major part possible del valor del préstec). De nou, els compradors poden aprofitar aquesta situació.
Finalment, els habitatges tancats generalment es venen a la condició "tal com és", si hi ha danys, les reparacions del propietari no formen part de l'equació i, tal com ho saben els aficionats als mobles de cotxes usats i d'època, es tradueix "tal com" un descompte. Per descomptat, "tal com és" pot ser una espasa de doble tall, com comentarem a continuació.
Riscos de la compra d’habitatges tancats
El preu inferior al mercat és el gran avantatge de comprar una casa tancada. Però aquestes propietats també porten la seva part d’entrebancs.
Problemes de propietat
Si bé té un descompte compensatori, la condició "tal com és" pot ser força fosca. Si la propietat segueix sent ocupada pels propietaris, sovint està mal mantenida; al cap i a la fi, si la gent no pot efectuar els pagaments de la hipoteca, és probable que caigui també en pagar les tasques d'entreteniment regulars, sense oblidar-se de reparacions importants. A més, algunes persones que estan enfrontades o forçades a l'execució hipotecària estan afectades i emprenen les seves frustracions a casa seva abans de la reposició bancària. Això sovint comporta treure electrodomèstics i accessoris i, fins i tot fins i tot vandalisme directe.
Costos ocults
Juntament amb els treballs de reparació i renovació imprevistos, les morositats com els impostos posteriors i les garanties (que les propietats de subhasta els hi solen afegir, ja sigui per part de l’IRS o de l’estat o d’altres creditors) poden afegir costos addicionals a una casa que desitgés. Tot el que es deu, primer s’ha de pagar i liquidar el govern abans que el procés de compra pugui avançar. Això s'aplica principalment a les propietats subhastades; un banc sempre pagarà les garanties adjuntes a la propietat abans de revendre-la a una altra part.
Procés lent
Les complicacions anteriors sovint signifiquen molts tràmits. Normalment, les execucions hipotecàries inclouen diversos documents addicionals que s’han de completar per preparar el tancament, que no sempre és tan oportú. Si es tracta d’una situació de venda curta, el prestador del propietari ha d’aprovar l’acord i això pot trigar una estona, tal com s’ha esmentat anteriorment. Els danys greus trobats a la casa poden provocar una menor valoració de la llar, que pot afectar la capacitat del comprador de garantir un préstec. Alguns prestadors no prestaran per sota d’un import determinat en dòlars, perquè el benefici d’un préstec menor no paga la pena el risc.
Si bé pensàveu que un banc estaria desitjat de descarregar una residència restituïda, els temps de resposta entre el banc i altres parts implicades també poden ser lents amb les propietats REO. El temps que es triga en obtenir una resposta a l’oferta pot variar àmpliament; si el banc que ostenta la propietat està inundat amb execucions hipotecàries, el banc pot trigar molt a processar la vostra sol·licitud. Se sap que els bancs amb retards importants es poden trigar fins a 90 dies a respondre a una oferta. Si teniu previst finançar la compra, us convindria passar un temps per obtenir una preaprovació per a una hipoteca.
Competició
Com en qualsevol mercat, sempre que hi hagi possibilitat d’adquirir alguna cosa amb un descompte a la tarifa continuada, la demanda augmentarà. L'increment de l'interès i la competència, no només dels ocupants potencials, sinó dels inversors i professionals de la mobilitat, són inevitables quan es tracta de propietats hipotecades que valen la pena. Molt sovint, un habitatge no publicat pot tenir un preu atractiu per sota de les altres cases dels voltants, però, quan apareixen les paraules, es poden produir nombroses ofertes ràpidament i es produeix una guerra de licitacions. Llavors, el que abans era una casa amb preus baixos en un gran barri pot convertir-se ràpidament en una propietat costosa.
És possible que els possibles compradors d’habitatges tancats presentin ofertes a diverses propietats alhora, perquè és possible que els compradors competidors puguin assegurar una propietat amb una oferta més alta o una oferta total en efectiu. Però no us desanimeu si algú altre fa una oferta per una propietat en concret; revisar periòdicament per veure si reapareix a l’inventari del banc. Les ofertes d'exclusió solen caure amb força freqüència.
Adquisició d'una casa hipotecada
Si compres d’un banc, hauràs d’accentuar les teves habilitats de negociació i iniciar el procés amb una oferta de baix nivell a la propietat que desitgis. Els bancs que hagin acumulat inventaris importants sobre propietats hipotecades tindran més predisposició a negociar pel preu; Com més llarg tingui el banc a la propietat, més grans són les probabilitats de considerar considerablement ofertes més baixes, especialment en propietats mantingudes durant períodes més llargs de temps. Per tant, probablement haureu de fer la vostra oferta inicial a un preu que estigui com a mínim un 20% per sota del preu de mercat actual, o potser encara més si la propietat en què liciteu es troba en una zona amb una alta incidència d'execucions hipotecàries.
Opcions de finançament d’habitatges hipotecats
Podeu utilitzar una hipoteca per comprar una propietat REO, tot i que els prestadors privats acostumen a escatimar-se sobre finançament d’acords d’exclusió. Tanmateix, hi ha disponibles diverses opcions de finançament patrocinades pel govern per als que compleixen els requisits: 203 (k) préstecs de l'Administració Federal de l'Habitatge (FHA), el programa HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae i el programa HomeSteps a través de Freddie Mac.
203 (k) Préstecs
La FHA va dissenyar els seus préstecs de 203 (k) per ajudar a prevenir les preocupacions dels bancs que d’una altra manera es podrien evitar dels REO d’alt risc. compres Cobrant una prestació d’assegurança hipotecària als prestataris, podran garantir els préstecs prestats pels prestadors privats que participen al programa.
Per als prestataris, un dels principals avantatges és la possibilitat de finançar la compra de l’habitatge, més les reparacions necessàries, en una única hipoteca. La versió més bàsica, un préstec racionalitzat de 203 (k), està destinada a reparacions limitades que no requereixen plans d'enginyeria ni arquitectura. Les persones poden prestar fins a 35.000 dòlars per sobre del preu de venda de l’habitatge per cobrir remeis bàsics com ara electrodomèstics nous, revestiments i finestres.
Amb solucions més àmplies, com ara construir una addició o tenir cura dels danys estructurals, un préstec tradicional de 203 (k) sol ser la millor opció. A diferència de la variant simplificada, els propietaris han de treure almenys 5.000 dòlars; la quantitat màxima es basa en els límits de FHA per a cada comtat. A més, heu de pagar per un consultor independent que inspeccioni la propietat i verifiqui que el treball compleix les directrius del programa.
Un desavantatge addicional d’aquests préstecs és el preu. A més de pagar una assegurança hipotecària, els prestataris solen pagar tipus d'interès que són un quart del punt percentual superior als dels préstecs convencionals. També poden haver de superar un o dos punts, que són comissions anticipades que valen cadascun el 1% de l'import principal.
Figura 1. Comparació entre préstecs tradicionals 203 (k) i la versió racionalitzada.
HomePath ReadyBuyer
El programa HomePath ReadyBuyer que ofereix l’associació federal d’hipoteca (FNMA) —o Fannie Mae, com és conegut afectuosament— està dirigit a compradors de primera vegada. Després de completar un curs d’educació obligatòria per a l’habitatge, disponible per ser realitzat en línia, els participants poden rebre fins a un 3% d’assistència de costos de tancament per a la compra d’una propietat hipotecada propietat de Fannie Mae. Aquesta empresa patrocinada pel govern ofereix també altres descansos; Els compradors d'habitatges poden necessitar només obtenir 500 dòlars en diners importants, per exemple, i es pot cancel·lar una assegurança hipotecària privada després que el patrimoni net de la llar arribi al 20%.
HomeSteps
Freddie Mac proporciona liquiditat al mercat hipotecari mitjançant la compra de préstecs dels bancs, la posada en comú i la venda als inversors com a valors. Amb HomeSteps, l’organització —a través dels seus socis de préstec privat— ofereix finançament especial per a aquells que vulguin comprar només les propietats hipotecades que posseeix. Actualment, HomeSteps només està disponible als estats següents: Alabama, Florida, Geòrgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Nord, Carolina del Sud, Tennessee, Texas i Virgínia.
Els compradors poden trobar una llista de propietats unifamiliars, condominials i plurifamiliars al lloc web de HomeSteps.
La línia de fons
A la superfície, els habitatges tancats poden semblar molt atractius. Tanmateix, els costos poden ser extremadament imprevisibles i els danys subjacents podrien fer indesitjables la propietat. El procés de compra és sovint lent, cosa que pot provocar un segon pensament en la ment dels compradors, mentre que una forta demanda d’atractius immobles vençuts pot allunyar alguns compradors esperançadors.
Tot això, les cases prohibides poden acabar sent tractes increïbles. Els compradors tenen l'oportunitat única de pagar el valor inferior al mercat de les cases que no estarien disponibles per a ells en circumstàncies normals. Si hi ha estalvis per part de l’adquisició, millora la probabilitat que el comprador tingui en compte la seva apreciació i un benefici de la seva inversió si ven en el futur.
Si es fa de forma responsable, la compra d’una casa prohibida pot permetre que el comprador pugui obtenir una infinitat de beneficis durant els propers anys.
