Què és un préstec conforme?
Un préstec conforme és una hipoteca igual o inferior a la quantitat en dòlar establerta pel límit establert per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA) i compleix els criteris de finançament de Freddie Mac i Fannie Mae. Per a prestataris amb un excel·lent crèdit, conforme els préstecs són avantatjosos a causa dels baixos tipus d’interès que se’ls aplica.
Punts clau
- Un préstec conforme és una hipoteca que els seus termes i condicions subjacents compleixen els criteris de finançament de Fannie Mae i Freddie Mac, principalment, un límit de dòlars a la mida del préstec. El límit del préstec conforme a la línia de base s'ajusta anualment. El 2020 va assolir 510.400 dòlars per a la majoria de parts dels Estats Units. Els prestadors prefereixen fer front a préstecs conformes, ja que són l’únic tipus que Fannie Mae i Freddie Mac garanteixen i compraran al mercat hipotecari secundari. Els préstecs que conformen sovint ofereixen tarifes més avantatjoses per als prestataris.
Com funciona un préstec conforme
L’Associació Federal Hipotecària Nacional (FNMA o Fannie Mae) i la Corporació Federal d’Impostes per Préstecs Domèstics (FHLMC o Freddie Mac) són entitats patrocinades pel govern que impulsen el mercat dels préstecs a domicili. Aquestes agències quasi governamentals han creat regles i directrius estandaritzades a les quals s’han d’ajustar les hipoteques per a propietats d’unitats (conegudes com a habitatges unifamiliars) si podran acollir-se al suport de les agències. (Fannie Mae i Freddie Mac no emeten hipoteques elles mateixes. En canvi, asseguren les hipoteques emeses pels prestadors i actuen com a fabricants de mercat secundaris si els prestamistes desitgen vendre aquestes hipoteques.)
El terme "conforme" s'utilitza més sovint quan es parla específicament de l'import de la hipoteca, que ha de caure sota un cert límit, conegut com a límit de préstec conforme, establert per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA).
El 2020, a la majoria dels Estats Units, aquest límit de base és de 510.400 dòlars, un augment de 484.350 dòlars el 2019. En alguns mercats d’alt cost, com San Francisco i Nova York, el límit és superior. El nou sostre per a aquestes àrees és de 7765.600 dòlars, o el 150% de 510.400 dòlars. Les disposicions estatutàries especials estableixen diferents càlculs de límit de préstecs per a Alaska, Hawaii, Guam i les Illes Verges dels Estats Units. En aquestes àrees, el límit inicial del préstec és de 765.600 $ per a les propietats d’unitats el 2020.
La Llei d'habitatge i recuperació econòmica (HERA) exigeix que cada any s'ajusti el límit de préstecs que s'ajusta a la línia de base per a Fannie Mae i Freddie Mac per reflectir el canvi del preu mitjà de l'habitatge dels Estats Units.
Al marge de la mida del préstec, altres directrius que conformen els préstecs inclouen la relació préstec / valor del prestatari (és a dir, la mida del pagament inicial), la relació deute amb ingressos, la puntuació de crèdit i la història, requisits de documentació, etc..
Avantatges dels préstecs conformes
Per als consumidors, els préstecs conformes són avantatjosos a causa dels seus baixos tipus d’interès. Per als compradors d'habitatges que cobren préstecs d'administració federal de l'habitatge (FHA), per exemple, el pagament inicial pot arribar fins al 3%. Tanmateix, es requereix una assegurança hipotecària privada (PMI) d’aproximadament l’1, 05% anual per a préstecs de 30 anys fins a 510.400 dòlars en aquests préstecs quan es fa un pagament tan baix. La part o la totalitat del cost de l'assegurança es pot deduir per impost si els ingressos bruts (AGI) ajustats a la llar del prestatari no superen els 109.000 dòlars.
Els prestadors també prefereixen treballar amb préstecs conformes, ja que es poden embalar fàcilment en paquets d’inversió i vendre’ls al mercat hipotecari secundari. Aquest procés allibera la capacitat d’una entitat financera d’emetre més préstecs i prestar més diners als compradors d’habitatges.
Préstecs conforme i préstecs que no conformen
Les hipoteques que superen el límit del préstec conforme es classifiquen en hipoteques no conformes o jumbo. Com que Fannie Mae i Freddie Mac només compren préstecs conformes per reembalar-los al mercat secundari, la demanda d’un préstec no conforme és molt menor. Els termes i les condicions de les hipoteques no conformes poden variar molt des del prestamista al prestamista, però els tipus d’interès i el pagament mínim mínim dels préstecs jumbo solen ser més elevats perquè comporten un major risc per a un prestador. No només hi ha més diners, sinó que les empreses patrocinades pel govern no poden ser garantides.
Els compradors d'habitatges que necessiten una hipoteca superior als límits del préstec conforme poden evitar el problema mitjançant la contractació de dues hipoteques més petites, en lloc d'un sol préstec.
Préstec conforme i préstec convencional
Els préstecs conforme sovint es confonen amb els préstecs / hipoteques convencionals. Tot i que els dos tipus se solapen no són el mateix. Una hipoteca convencional és una categoria molt més àmplia. És qualsevol préstec ofert a través d’un prestador privat, en contraposició a una agència governamental com el FHA o el Departament d’Afers de Veterans dels Estats Units (VA), i / o avalat per Fannie Mae o Freddie Mac, que és on es sobreposen i la confusió., sorgeix. La mida del préstec no afecta la seva convencionalitat, sinó la seva conformitat. En efecte, si bé tots els préstecs conformes són convencionals, no tots els préstecs convencionals es classifiquen en conformitat.
Consideracions especials per a préstecs conformes
La FHFA, que estableix el límit de préstecs conformes anualment, té una supervisió reguladora per assegurar que Fannie Mae i Freddie Mac compleixin els seus crèdits i les seves missions de foment de la propietat de l'habitatge per als nord-americans de renda baixa i de classe mitjana. FHFA utilitza l’augment / disminució percentual dels preus de l’habitatge de l’octubre a l’octubre en l’enquesta mensual de tipus d’interès (MIRS) per ajustar els límits de préstecs conformes per a l’any següent.
Per dur a terme aquesta enquesta, FHFA demana a un exemple de prestadors hipotecaris que informin dels termes i condicions de tots els préstecs no familiars, amb amortització total, de diners de compra i de propietat no agrícola que tanquin durant els últims cinc dies laborables del mes. L’enquesta proporciona informació mensual sobre els tipus d’interès, els termes del préstec i els preus de l’habitatge per tipus d’immoble, tipus de préstec (tipus fix o tipus ajustable) i tipus de prestador, així com informació sobre préstecs de tipus fix de 15 i 30 anys.
