Dissenyats per a prestataris de baixos i moderats ingressos, els préstecs FHA requereixen un mínim de pagaments i puntuacions de crèdit que molts préstecs convencionals.
A diferència de les hipoteques subprime emeses per alguns prestadors comercials convencionals, els préstecs de l'Administració Federal de l'Habitatge (FHA) no tenen penalitzacions de prepagament. Les normes que regulen els préstecs FHA estableixen que aquest tipus d’hipoteques no poden contenir cap comissió innecessària, com ara una clàusula de venda o una penalització de prepagament, que pot causar problemes financers als prestataris.
Punts clau
- Alguns préstecs hipotecaris tradicionals comporten una penalització de prepagament que es calcula si els prestataris repaguen el préstec massa ràpidament o opten per afegir pagaments principals principals. Aquestes penalitzacions protegeixen els prestamistes i els inversors de títols garantits per hipoteca del risc de prepagament. Com a resultat, molts préstecs subprime tenen una penalització. Tanmateix, els préstecs FHA, que són hipoteques amb garantia federal dissenyades per a prestataris de renda baixa a moderada, no tenen penalitzacions de prepagament.
Què és una pena de prepagament?
Una penalització de prepagament s’especifica en una clàusula en un contracte d’hipoteca que estableix que es valorarà una penalització si el prestatari paga significativament o paga la hipoteca abans del termini, normalment dins dels primers cinc anys d’haver-se compromès amb el préstec. De vegades, la penalització es basa en un percentatge del saldo restant hipotecari o bé pot suposar un interès determinat de mesos.
Les penalitzacions de prepagament protegeixen el prestamista davant la pèrdua financera dels ingressos d’interès previstos que d’altra manera s’haurien pagat amb el temps i per als inversors de títols garantits per hipoteca que podrien estar subjectes a un major risc de prepagament.
Com es calcula l’interès hipotecari en cas de prepagament
Per a tots els préstecs FHA tancats abans del 21 de gener de 2015, encara que no haureu de pagar despeses addicionals quan pagueu anticipadament el vostre préstec FHA, encara sou responsable dels interessos íntegres a la data de venciment de la pròxima entrega. Per exemple, suposem que la data de venciment del pagament mensual del vostre préstec FHA és el cinquè de cada mes. Si efectueu el pagament mensual fins al primer del mes, encara sou responsable dels interessos fins al cinquè. Tot i que pagueu el saldo complet de la vostra hipoteca, encara sou responsable dels interessos fins a la data de venciment del pagament.
Aquesta càrrega d’interès després del pagament no suposava una penalització de prepagament, però molts propietaris consideraven que ho era; el 2012, els titulars de préstecs FHA van pagar uns estimats 449 milions de dòlars en càrrecs d’interès després del pagament. Per reduir la càrrega dels propietaris d’habitatges, la FHA va revisar les seves polítiques per eliminar els càrrecs d’interessos posteriors als pagaments dels préstecs FHA tancats el 21 de gener del 2015 o posteriorment. En virtut d’aquestes polítiques, els prestadors de préstecs FHA qualificats han de calcular els interessos mensuals mitjançant la hipoteca real no pagada. saldo a la data en què es rep el prepagament. Els emissors de préstecs FHA només poden cobrar interessos a la data en què es paga la hipoteca.
