Taula de continguts
- Tipus de préstec
- Requisits d’equitat i ingressos
- Assegurança hipotecària privada
- Tarifes fixes i flotants
- La línia de fons
La infinitat d’opcions de finançament disponibles per a compradors d’habitatges per primera vegada pot semblar aclaparadora. Però prendre el temps per investigar els fonaments bàsics del finançament d’immobles us pot estalviar una quantitat important de temps i diners. Comprendre el mercat on es troba la propietat i si ofereix incentius als prestadors pot suposar avantatges financers afegits per a vostè. Doneu una ullada a les vostres finances per assegurar-vos que esteu rebent la hipoteca que s’adapti millor a les vostres necessitats.
Punts clau
- L’obtenció d’una hipoteca serà un pas crucial per adquirir la seva primera casa i hi ha diversos factors per triar la més adequada. Els prestadors valoraran la vostra solvència i la seva capacitat de reemborsament en funció dels seus ingressos, actius, deutes i historial de crèdits. escollint una hipoteca, haureu de decidir si escolliu una tarifa fixa o variable, el nombre d’anys per pagar la vostra hipoteca i la mida del vostre pagament inicial. Els préstecs convencionals són hipoteques no assegurades ni garantides pel federal govern.Dependent de les vostres circumstàncies, podeu ser elegible per a termes més favorables mitjançant un préstec FHA o VA o un altre tipus de préstec garantit pel govern.
Tipus de préstec
Els préstecs convencionals són hipoteques que no estan assegurades ni garantides pel govern federal. Normalment són hipoteques a tipus fix. Tot i que els seus requisits més estrictes per obtenir un pagament inicial més gran, la puntuació de crèdit més elevada, els índexs d’ingressos inferiors a deutes i la possibilitat de necessitar una assegurança hipotecària privada fan que siguin més difícils de qualificar, les hipoteques convencionals solen ser menys costoses que les hipoteques garantides.
Els préstecs convencionals es defineixen com a préstecs conformes o no conformes. Els préstecs conformes compleixen les directrius com ara els límits de préstecs establerts per les empreses patrocinades pel govern (GSE) Fannie Mae o Freddie Mac perquè, o diversos prestamistes, sovint compren i empaqueten aquests préstecs i els venen com a títols al mercat secundari. El límit de préstecs de 2019 per a una hipoteca convencional és de 484.350 dòlars en general, tot i que pot ser més per a zones designades d’alt cost.
Un préstec obtingut per sobre d’aquesta quantitat s’anomena préstec jumbo i sol comportar un tipus d’interès lleugerament més elevat, perquè aquests préstecs tenen més risc (ja que comporten més diners), fent-los menys atractius per al mercat secundari. Per als préstecs no conformes, la institució prestadora que subscriu el préstec, normalment un prestador de cartera, estableix les seves directrius.
Préstecs FHA
L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA), que forma part del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units, ofereix diversos programes de préstecs hipotecaris. Un préstec FHA té requisits de pagament més baixos i és més fàcil de qualificar que un préstec convencional. Els préstecs FHA són excel·lents per a compradors d'habitatges inicials, ja que, a més de reduir els costos de préstecs inicials i uns requisits de crèdit menys estrictes, podeu fer un pagament inicial fins al 3, 5%. Els préstecs FHA no poden superar els límits legals descrits anteriorment.
La captura? Tots els prestataris de FHA han de pagar una prima d’assegurança hipotecària (MIP), inclosa en els seus pagaments hipotecaris (vegeu l’assegurança d’hipoteca privada, més avall).
Préstecs VA
El Departament d'Afers Veterans dels Estats Units (VA) garanteix préstecs per a VA. La VA no fa préstecs per si mateixa, però garanteix hipoteques realitzades per prestadors qualificats. Aquestes garanties permeten als veterans i als serveis del servei obtenir préstecs per a la llar amb termes favorables, normalment sense cap pagament inicial. En la majoria dels casos, els préstecs de VA són més fàcils de qualificar que els préstecs convencionals. Els prestadors generalment limiten el màxim del préstec de VA als límits convencionals dels préstecs hipotecaris. Abans de sol·licitar un préstec, sol·liciteu la elegibilitat de la VA. Si se us accepta, VA us emetrà un certificat d’elegibilitat que podeu utilitzar per sol·licitar el préstec.
A més d’aquests tipus i programes de préstecs federals, els governs i les agències estatals i locals patrocinen programes d’assistència per augmentar la inversió o la propietat d’habitatges en determinades àrees.
Requisits d’equitat i ingressos
El valor del préstec el determina el preu del préstec hipotecari a domicili de dues formes, ambdues en funció de la solvència de la solvència del prestatari. A més de comprovar la vostra puntuació FICO de les tres principals oficines de crèdit, els prestadors calcularan la relació préstec-valor (LTV) i el percentatge de cobertura del servei de deute (DSCR) per establir l'import que us prestaran i els interessos. tarifa.
El LTV és la quantitat de capital real o implícit disponible en el pressupost garantit en préstec. Per a les compres d’habitatge, LTV es determina dividint l’import del préstec pel preu d’adquisició de l’habitatge. Els prestamistes suposen que, quan més diners cobreu (en forma de pagament inicial), menys probabilitats tindreu en el préstec. Com més alta sigui la LTV, més gran és el risc d’impagament, de manera que els prestadors cobraran més.
El percentatge de cobertura del servei de deute (DSCR) determina la vostra capacitat de pagament de la hipoteca. Els prestadors reparteixen els vostres ingressos nets mensuals en funció dels costos de la hipoteca. La majoria dels prestadors requereixen DSCR superiors a un. Com més gran sigui la ràtio, més gran és la probabilitat de poder cobrir els costos dels préstecs i menys risc assumirà el prestador. Com més gran sigui el DSCR, més probable és que un prestador negocia la taxa del préstec, perquè fins i tot a un tipus més baix, el prestador obté una millor rendibilitat ajustada al risc.
Per aquest motiu, heu d’incloure qualsevol tipus d’ingressos qualificatius que pugueu negociar amb un prestador hipotecari. De vegades, un treball a temps parcial o una altra empresa que genera ingressos pot marcar la diferència entre qualificar o no obtenir un préstec o rebre la millor tarifa possible.
Assegurança hipotecària privada
LTV també determina si se us demana adquirir una assegurança hipotecària privada (PMI). PMI aïlla el prestamista de forma predeterminada transferint una part del risc del préstec a una asseguradora d’hipoteca. La majoria dels prestadors requereixen PMI per a qualsevol préstec amb un LTV superior al 80%, és a dir, qualsevol préstec en què tingueu menys del 20% de capital a la llar. La quantitat assegurada i el programa hipotecari determinaran el cost de l’assegurança hipotecària i la forma de cobrament d’aquest.
La majoria de les primes d’assegurança hipotecària es cobren mensualment juntament amb les garanties fiscals i d’assegurança immobiliària. Quan la LTV és igual o inferior al 78%, se suposa que es eliminarà de forma automàtica la PMI. És possible que pugueu cancel·lar el PMI un cop que l’habitatge hagi apreciat el valor suficient per donar-vos un 20% de capital i hagi passat un període establert, com ara dos anys. Alguns prestadors, com ara la FHA, valoraran l’assegurança hipotecària com a import únic i la capitalitzaran a l’import del préstec.
Per regla general, intenteu evitar una assegurança hipotecària privada, perquè és un cost que no té cap avantatge per a vosaltres.
Hi ha maneres d’evitar pagar els PMI. Un no és prendre més del 80% del valor de la propietat a l’hora de comprar una casa; l’altra és utilitzar el finançament del patrimoni net o una segona hipoteca per disminuir més del 20%. El programa més comú s’anomena hipoteca 80-10-10. Els 80 representen el LTV de la primera hipoteca, els deu primers representen el LTV de la segona hipoteca i el tercer 10 representa el patrimoni net que teniu a la llar.
Tot i que la taxa de la segona hipoteca serà superior a la taxa de la primera, de manera paritària, no hauria de ser molt superior a la taxa d’un préstec LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 pot ser menys costosa que pagar el PMI i també permet accelerar el pagament de la segona hipoteca i eliminar aquesta part del deute ràpidament, de manera que pugueu pagar la vostra casa amb antelació.
Hipoteques amb taxa variable i fixa
Una altra consideració és si obtenir una hipoteca de tipus fix o de tipus variable (o tipus variable). En una hipoteca de tipus fix, la taxa no varia durant tot el període del préstec. L’obvient benefici d’obtenir un préstec a tipus fix és que saps quins seran els costos del préstec mensuals durant tot el període de préstec. I, si els tipus d’interès prevalents són baixos, heu bloquejat una bona taxa durant un temps substancial.
Una hipoteca de tipus variable, com una hipoteca de només interès o una hipoteca de tipus ajustable (ARM), està dissenyada per ajudar els compradors d'habitatge o les persones que esperen que els seus ingressos augmentin substancialment durant el període de préstec. Els préstecs a tarifa variable normalment solen obtenir taxes introductòries més baixes durant els primers anys del préstec, cosa que us permetrà obtenir més diners que si haguéssiu intentat obtenir un préstec a tipus fix més car. Per descomptat, aquesta opció pot ser de risc si els vostres ingressos no creixen pas a pas amb l’augment del tipus d’interès. L’altra desavantatge és que el camí dels tipus d’interès del mercat és incert: si augmenten de forma espectacular, les condicions del vostre préstec es disparen amb elles.
Com funcionen els ARM
Els tipus més habituals d'ARM són per a un, cinc o set anys. El tipus d'interès inicial es fixa normalment durant un període de temps i es torna a restablir periòdicament, sovint cada mes. Una vegada que es reinicia un ARM, s'ajusta a la taxa de mercat, generalment afegint una extensió (percentatge) predeterminada a la taxa del Tresor dels Estats Units. Tot i que l’augment s’aconsegueix generalment, un ajustament de l’ARM pot ser més car que el préstec hipotecari de tipus fix existent per compensar el prestador per oferir una taxa més baixa durant el període d’introducció.
Els préstecs exclusius d’interès són un tipus d’ARM en què només pagueu interès hipotecari i no principal durant el període d’introducció fins que el préstec torni a un préstec fix i de pagament principal. Aquests préstecs poden ser molt avantatjosos per als prestataris inicials, ja que només pagar els interessos disminueix significativament el cost mensual dels préstecs i us permetrà obtenir un préstec molt més gran. Tanmateix, com que no pagueu cap principal durant el període inicial, el saldo degut al préstec no canvia fins que comenceu a pagar el principal.
La línia de fons
Si busqueu una hipoteca per a la llar per primera vegada, potser és difícil ordenar totes les opcions de finançament. Preneu-vos el temps per decidir quina llar us podeu permetre, i finançar en conseqüència. Si us podeu permetre pagar una quantitat considerable o tenir ingressos suficients per crear un LTV baix, tindreu més poder de negociació amb els prestadors i les opcions de finançament més grans. Si feu un pressupost més gran, podeu oferir-vos una assegurança hipotecària privada i una taxa ajustada al risc més elevada.
Peseu el benefici d’obtenir un préstec més gran amb el risc. Els tipus d’interès solen flotar durant el període només d’interès i sovint s’ajustaran en reacció als canvis en els tipus d’interès del mercat. A més, considereu el risc que els vostres ingressos disponibles no pugin juntament amb el possible augment dels costos d’endeutament.
Un bon corredor hipotecari o banquer hipotecari hauria de poder ajudar-vos a dirigir-vos a través de tots els diferents programes i opcions, però res us servirà millor que conèixer les vostres prioritats per a un préstec hipotecari.
