Taula de continguts
- Què és una primera hipoteca?
- Comprensió de la primera hipoteca
- Exemple d’una primera hipoteca
Què és una primera hipoteca?
Una primera hipoteca és la garantia primària d’una propietat. Una primera hipoteca és el préstec principal que paga la propietat i el préstec té prioritat sobre la resta de garanties o reclamacions sobre un immoble en cas d’impagament. Una primera hipoteca no és la hipoteca de la primera casa del prestatari; és la hipoteca original de qualsevol propietat. També s’anomena Primer Pròpia. Si l’habitatge està refinançat, la hipoteca refinançada assumeix la primera posició d’hipoteca.
Punts clau
- Una primera hipoteca és el principal valor de la propietat que garanteix la hipoteca. La segona hipoteca és diners prestats amb el patrimoni domèstic per finançar altres projectes i despeses. Si la relació de préstec a valor (LTV) d’una primera hipoteca és superior a 80. %, els prestamistes generalment requereixen una assegurança hipotecària privada. Els interessos hipotecaris pagats per una primera hipoteca són deduïbles d'impostos, només s'apliquen als contribuents que detallen les despeses de les declaracions d'impostos.
Comprensió de la primera hipoteca
Quan un individu vol comprar una propietat, pot decidir finançar la compra amb un préstec d’una institució prestadora. El prestador espera que es pagui el préstec d’habitatge o la hipoteca en quotes mensuals, que inclouen una part del pagament principal i els interessos. El prestador tindrà un préstec sobre la propietat ja que el préstec està garantit per l’habitatge. Aquesta hipoteca extreta per un comprador per adquirir la casa es coneix com la primera hipoteca.
La primera hipoteca és el préstec original contractat en un immoble. El comprador d'habitatges podria tenir múltiples propietats al seu nom; tanmateix, es tracta de les hipoteques originals extretes per garantir cadascun dels immobles que constitueixen la primera hipoteca. Per exemple, si un propietari contracta una hipoteca per a cadascuna de les seves tres cases, cadascuna de les tres hipoteques és la primera hipoteca.
El terme "primera hipoteca" porta a entendre que hi podria haver altres hipoteques en una propietat. El propietari podria treure una altra hipoteca, com ara una segona hipoteca, mentre que la hipoteca original i la primera segueix vigent. La segona hipoteca és diners prestat amb el patrimoni domèstic per finançar altres projectes i despeses. Tanmateix, la segona hipoteca i qualsevol altra hipoteca posterior subministrada a la mateixa propietat estan subordinades a la primera hipoteca. Això significa que la primera hipoteca es paga abans de pagar les hipoteques secundàries en cas d’impagament.
Primera hipoteca i valor per valor (LTV)
Si la proporció de préstec a valor (LTV) d’una primera hipoteca és superior al 80%, els prestadors generalment requereixen una assegurança d’hipoteca privada (PMI). En aquest cas, de vegades pot ser econòmic que un prestatari limiti la mida de la primera hipoteca al 80% de LTV i utilitzi finançament secundari per demanar prestat la quantitat restant necessària. L’economia de pagar el PMI versus l’ús d’un segon préstec depèn en gran mesura de la taxa en què un prestatari espera que el valor de la seva llar augmenti. El PMI es pot eliminar quan el LTV de la primera hipoteca arriba al 78%. Tanmateix, s’ha de pagar un segon títol, que normalment té una taxa d’interès superior a una primera hipoteca. El més probable és que es faci mitjançant el refinançament de la primera hipoteca per un import igual al saldo restant de la primera i la segona hipoteca.
Impostos sobre una primera hipoteca
Els interessos hipotecaris pagats per una primera hipoteca són deduïbles d’impostos. Això significa que els propietaris poden reduir els seus ingressos imposables per la quantitat d'interès que s'ha pagat sobre el préstec durant l'any fiscal. Tanmateix, la deducció d’impostos d’interès hipotecari només s’aplica als contribuents que detallen despeses en les declaracions d’impostos.
Exemple d’una primera hipoteca
Per exemple, si un comprador adquireix una hipoteca primera de 250.000 dòlars en una propietat de la llar i, després de diversos anys, obté una segona hipoteca per 30.000 dòlars a la mateixa propietat, la primera hipoteca és la segona hipoteca. El prestatari no paga els pagaments després que hagi reemborsat 50.000 dòlars de l’import original del préstec, i la seva propietat es deixi en venda i es vengui per cobrir el préstec. Si el producte de la venda de la propietat ascendeix a 210.000 dòlars, el primer prestamista hipotecari rebrà el saldo degut, és a dir, 200.000 dòlars. El segon prestamista hipotecari rebrà el que queda, que en aquest cas és de 10.000 dòlars. Com que una primera hipoteca és una reclamació primària que predomina sobre les reclamacions secundàries, les segones hipoteques solen imposar taxes d’interès més elevades que les primeres hipoteques.
