Obtenir una hipoteca contra pagar amb efectiu per a una propietat per inversió: una visió general
La caça d'habitatges va reestructurar completament el mercat hipotecari americà. Una part d'aquest desenvolupament ha inclòs restriccions més estrictes a l'obtenció d'hipoteques, juntament amb una gran quantitat de cases de venda recent disponibles. Això, al seu torn, ha permès que alguns inversors puguin comprar segones propietats amb finalitats d’inversió i lloguer.
Hi ha dues grans escoles de pensament a l’hora de considerar les inversions immobiliàries i com abordar-les: Un creu que és més savi pagar tots els diners en efectiu per a una segona casa, mentre que l’altra costat es pot aprofitar per una segona, o fins i tot per la tercera o la quarta. la propietat és molt més lucrativa. A continuació es detallen els casos per a tots dos.
Punts clau
- Un inversor palanquejat pot obtenir un benefici amb tres o quatre propietats, mentre que un comprador d'efectiu pot ser limitat. Els inversors en efectiu poden comprar ràpidament quan hi ha una bona oportunitat en lloc d’esperar en el procés hipotecari. Tant si s’adquireixen propietats amb una hipoteca com en efectiu, cadascuna requereix una quantitat important d’ingressos disponibles.
Obtenir una hipoteca
Aquest debat està en gran mesura en línia i diversos llocs de notícies i blocs financers afirmen que tenir un palanqueig té més sentit quan es compren propietats d'inversió. Per exemple, Ali Boone de BiggerPockets.com argumenta que els rendiments són més elevats i els riscos són més baixos quan s’aprofita aquest tipus d’inversions. La lògica que hi ha darrere és que, si la propietat augmenta en valor, un inversor haurà reduït menys, però pot rebre molt més que el seu capital original.
Suposem, per exemple, que hàgiu invertit un 15% en una casa de 500.000 dòlars. La seva inversió inicial seria de 75.000 dòlars. Dos anys després, hauria de vendre i rebre molt més que 75.000 dòlars inicials per valor de 650.000 dòlars. En aquest cas, es retornarà la vostra inversió principal de 75.000 dòlars, més uns 75.000 dòlars addicionals. En aquest cas, hauríeu arriscat molt menys del que tindria una inversió que comprava efectiu en aquesta situació, tot i que encara obtindreu un benefici considerable.
Multipliqueu aquesta fórmula i aquesta estratègia en tres o quatre propietats, i l’inversor experimentat pot obtenir un benefici. Un inversor palanquejat té més oportunitats que la seva contrapartida en compra d'efectiu en aquest tipus de situacions. Els compradors en efectiu solen comprar una casa de forma directa amb la major part dels diners que disposen per a la inversió. En canvi, un inversor palanquejat pot diversificar l'assignació d'aquests diners en diverses propietats diferents, augmentant possiblement la seva taxa de rendibilitat a llarg termini.
Els riscos d’aprofitar-se
Assumir qualsevol tipus d’inversió té un risc inherent, sobretot quan es tracta d’incerteses en el mercat de l’habitatge. En primer lloc, la diversificació de diners entre propietats d'inversió és un enfocament que només hauria de considerar seriosament un inversor ben informat. És necessària una comprensió intensa de les condicions econòmiques actuals, la salut general del mercat de l’habitatge en general i l’àmbit en què es compra específicament.
Si bé hi ha diversos avantatges de contractar un préstec per comprar una propietat d’inversió, les coses poden anar malament. Suposem que cada propietat de lloguer es va depreciar en valor. L’inversor palanquejat ara deu molt més que ell o ella mai. En cas de malinterpretar el mercat fins i tot una mica, podríeu perdre massivament, sobretot amb un parell de propietats a la vostra cartera.
Tot i que el benefici és que el banc sens dubte perdrà més del que serà, la seva puntuació de crèdit podria tenir un fort impacte. El potencial de rendiments significatius atrau a molts a aquest tipus d’estratègies, però s’ha d’abordar amb una consideració clara de tots els riscos que comporta. Aquesta estratègia també requereix, per descomptat, que necessiteu passar pel procés hipotecari –en molts casos, diverses vegades–, cosa que cal tenir en compte.
Pagament en efectiu de la inversió immobiliària
Els inversors en efectiu poden evitar tot el procés de sol·licitud d’hipoteca i fer una inversió ràpida en cas que vegin una oportunitat molt avantatjosa. Un altre avantatge per pagar efectiu per una propietat anticipada és que no haureu de pagar interessos. Fins i tot amb uns tipus d’interès tan baixos com ara, sempre serà més car a llarg termini pagar qualsevol tipus d’interès del que no n’hi haurà.
Per a molts inversors que disposin dels fons, la compra d’immobles amb efectiu té sentit, sobretot si creieu que el mercat s’elevarà molt en els propers dos anys.
Per exemple, diguem que compreu una casa per valor de 400.000 dòlars i asseureu-vos-la fins que veieu que el moment és correcte per vendre. Si teniu raó per un augment, i el valor de la llar per valor de 500.000 dòlars, això és un benefici directe de 100.000 dòlars per a l’inversor, sense haver de plantejar-vos pagar els pagaments d’interès bancari o la quantitat que vàreu prestar en una hipoteca. Tenir un patrimoni net del 100% en un habitatge també facilita que un inversor pugui contractar un préstec contra ell en el futur, en cas que sigui necessari. Comprar una casa en efectiu també pot crear un flux de caixa immediat per a l’inversor.
Alguns inversors busquen crear ingressos en moviment amb les seves propietats, i el tipus adequat d'arrendadors ho poden proporcionar.
Comprar béns immobles amb una hipoteca o amb efectiu requereix una quantitat considerable d’ingressos disponibles per a la inversió.
Consideracions especials: els riscos de pagar efectiu
Lligar tots els vostres actius en una sola inversió és extremadament arriscat. Aquest plantejament pot no ser la millor estratègia per a l’inversor que tingui una quantitat limitada de diners a utilitzar a llarg termini.
Si bé una casa pot augmentar el seu valor, es pot depreciar tan ràpidament, i els diners que perdreu seran perfectes. La diversificació és un dels comandaments fonamentals de la inversió. Avaluació de la majoria d'actius en una classe d'actius pot causar pèrdues massives. El fet de posar centenars de milers de dòlars en una classe d'actius també vincula la vostra liquiditat fins que no tingueu venedor.
Les diferències claus
Ambdues estratègies ofereixen avantatges, però per a diferents tipus d’inversors. Una cosa important a destacar és que qualsevol de les estratègies requereix una quantitat considerable d’ingressos disponibles per a la inversió. Fins i tot els compradors que es reparteixen la seva inversió en diverses propietats hauran d’assumir el risc que tots aquests immobles s’amortitzin. A més, quan compreu una casa nova en efectiu, no utilitzeu estalvis de jubilació ni el vostre fons d’emergència.
Per a l’inversor que tingui a punt una gran quantitat de diners a punt per invertir, la propensió al risc és el que impulsarà veritablement la direcció de la decisió aquí. Les posicions privilegiades en propietats d’inversió produiran, sens dubte, rendiments més elevats, però per a l’inversor menys implicat o exigent que encara busqui rendibilitat i rendibilitat, la compra d’efectiu pot ser la millor opció. (Per a informació relacionada, vegeu "Hauríeu de pagar tots els diners en efectiu per a la vostra propera casa?")
