Què és un arrendament terrestre?
Un arrendament sòl és un acord pel qual un arrendatari té la possibilitat de desenvolupar una peça de propietat durant el període d’arrendament, després de la qual cosa el terreny i totes les millores són cedides al propietari.
Com funciona un contracte d’arrendament a terra
Un arrendament terrestre indica que les millores seran propietat del propietari llevat que es creï una excepció i estipuli que tots els impostos rellevants incorreguts durant el període d’arrendament seran a càrrec de l’inquilí. Com que un contracte d’arrendament no permet al propietari assumir totes les millores un cop finalitzi el termini d’arrendament, el propietari pot vendre la propietat a un ritme més elevat. Els arrendaments terrestres també s’anomenen arrendaments terrestres, ja que els propietaris arrenden la terra només.
Tot i que s’utilitzen principalment en l’espai comercial, els contractes d’arrendament a terra difereixen molt dels altres tipus d’arrendaments comercials com els que es troben en complexos comercials i edificis d’oficines. Aquests altres contractes d’arrendament no solen assignar l’arrendatari a assumir la responsabilitat de la unitat. En canvi, aquests inquilins cobren un lloguer per poder operar els seus negocis. Un arrendament terrestre consisteix en arrendar terrenys a llarg termini (normalment entre 50 i 99 anys) a un llogater que construeix un edifici a la propietat.
Un arrendament de 99 anys és generalment el termini d’arrendament més llarg possible per a una peça de propietat immobiliària. Solia ser el més llarg possible segons el dret comú. Tot i això, els contractes d’arrendament de 99 anys continuen sent comuns, però ja no són els més llargs possibles segons la llei.
L’arrendament del terreny defineix qui és el propietari dels terrenys i qui és el propietari de l’edifici i les millores de la propietat. Molts propietaris utilitzen els arrendaments terrestres com a forma de conservar la propietat de la seva propietat per raons de planificació, per evitar guanys de capital i per generar ingressos i ingressos. Els inquilins generalment assumeixen la responsabilitat de totes les despeses. Inclouen les obres de construcció, reparacions, renovacions, millores, impostos, assegurances i qualsevol cost de finançament associat a la propietat.
Els inquilins generalment assumeixen la responsabilitat de tots els aspectes financers en un contracte d’arrendament a terreny, inclosos lloguers, impostos, construcció, assegurances i finançament.
Exemple d’arrendament a terra
Els arrendaments a terra solen ser utilitzats per les franquícies i les grans botigues de caixes, i també per altres entitats comercials. La seu corporativa normalment adquirirà els terrenys i permetrà a l’inquilí / promotor construir i utilitzar la instal·lació. Hi ha una bona possibilitat que un McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts a prop teu estiguin lligats per un contracte d'arrendament a terra.
Al juliol de 2016, la firma d’inversions AllianceBernstein, amb seu a Nova York, va adquirir un contracte d’arrendament en terra a 99 anys de BLDG Management per al George Washington Hotel de la ciutat de Nova York en un acord per valor de 100, 4 milions de dòlars. BLDG va comprar originalment l’hotel quan es trobava en execució hipotecària el 1994. Tot i que l’edifici va ser utilitzat per l’escola d’arts visuals de la base de Manhattan com a dormitori d’estudiants, BLDG va presentar plans a l’abril del 2016 per restaurar la propietat a un hotel amb un restaurant i un bar. i botigues de planta baixa. Actualment, la propietat funciona com Freehand Hotel, un hotel boutique, al districte Flatiron de la ciutat de Nova York.
Alguns dels fonaments de qualsevol contracte d’arrendament en terreny han d’incloure:
- Condicions de l’arrendamentDretes tant de l’arrendador com del llogaterCondicions sobre finançamentDisposicions d’úsFissures Assegurança patrimonialPer defecte
Arrendaments subterranis vs no subordinats
Els inquilins d’arrendaments a terra solen finançar millores assumint el deute. En un contracte d’arrendament subordinat, el propietari accepta una prioritat inferior de les reclamacions sobre la propietat en cas que l’arrendatari morís del préstec per a millores. Dit d'una altra manera, un arrendador immobiliari subordinat permet fonamentalment que l'escriptura de la propietat actuï com a garantia en cas d'impagament del llogater en qualsevol préstec relacionat amb la millora. Per a aquest tipus d’arrendament en terreny, l’arrendador pot negociar pagaments més elevats de lloguer a canvi del risc assumit en cas d’impagament del llogater. Això també pot beneficiar el propietari perquè la construcció d’un edifici al seu terreny augmenta el valor de la seva propietat.
En canvi, un contracte d’arrendament no obligat permet al propietari conservar la màxima prioritat de les reclamacions sobre la propietat en cas que l’inquilí es morís del préstec per a millores. Com que el prestador no pot prendre la propietat de la terra si el préstec no es paga, els professionals del préstec poden dubtar a ampliar una hipoteca per obtenir millores. Tot i que el propietari conserva la propietat de la propietat, generalment han de cobrar al llogater una quantitat inferior de lloguer.
Avantatges i desavantatges d’un contracte d’arrendament a terra
Un arrendament de sòl pot beneficiar tant l’arrendatari com el propietari.
Beneficis per arrendatari
L’arrendament de terreny permet a un arrendatari construir una propietat en un lloc privilegiat que ells mateixos no podrien comprar. Per aquesta raó, les grans botigues de cadena com Whole Foods i Starbucks sovint utilitzen arrendaments terrestres en els seus plans d’expansió corporativa.
Un contracte d’arrendament no requereix tampoc que l’arrendatari tingui un pagament inicial per assegurar la terra, ja que requeriria l’adquisició de la propietat. Per tant, es compta amb menys recursos propis en l’adquisició d’un terreny d’arrendament, que allibera efectiu per a altres propòsits i millora el rendiment de l’ús de la terra.
Qualsevol lloguer pagat per un contracte d’arrendament per terra pot ser deduïble dels impostos de la renda estatals i federals, cosa que significa una reducció de la càrrega tributària general de l’inquilí.
Beneficis del propietari
El propietari obté un flux d’ingressos constant de l’arrendatari tot i que conserva la propietat de la propietat. Un arrendament de sòl conté normalment una clàusula d’escalada que garanteix l’augment dels drets de lloguer i de desnonament que proporcionen protecció en cas d’impagament de lloguer o d’altres despeses.
També hi ha un estalvi d’impostos a un propietari que utilitza arrendaments terrestres. Si venen un immoble a un arrendatari directament, obtindran un benefici en la venda. En executar aquest tipus d’arrendament, eviten haver de reportar cap avantatge. Però pot haver algunes implicacions fiscals sobre la renda que reben.
Segons les disposicions del contracte d'arrendament, un propietari també pot ser capaç de mantenir algun control sobre la propietat, inclòs el seu ús i la seva forma de desenvolupament. Això vol dir que el propietari pot aprovar o denegar qualsevol canvi al terreny.
Inconvenients del llogater
Com que els propietaris poden requerir aprovació abans que es facin cap canvi, l’inquilí pot trobar bloquejos en l’ús o desenvolupament de la propietat. Com a resultat, poden haver-hi més restriccions i menys flexibilitat per a l’inquilí.
Els costos associats al procés d’arrendament a terra poden ser superiors a si l’inquilí adquirís una propietat de forma directa. Els lloguers, els impostos, les millores, els permisos, així com els temps d’espera per a l’aprovació del propietari, poden costar tots els costos.
Inconvenients del propietari
Els propietaris que no disposen de les disposicions i clàusules adequades en els seus arrendaments han de perdre el control als arrendataris les propietats dels quals es desenvolupin. És per això que sempre és important que ambdues parts revisin els seus contractes d’arrendament abans de signar.
Depenent del lloc on es trobi la propietat, l’ús d’un contracte d’arrendament per terra pot tenir majors implicacions fiscals per a un propietari. Tot i que és possible que no obtinguin beneficis derivats d’una venda, el lloguer es considera un ingrés. Per tant, la renda tributa al tipus ordinari, cosa que pot augmentar la càrrega fiscal.
Punts clau
- Un arrendament terrestre és un acord pel qual un arrendatari pot desenvolupar una propietat durant el període d’arrendament, després del qual és cedit al propietari de la propietat. Els arrendaments generals tenen lloc habitualment entre els propietaris comercials, que solen arrendar terres de 50 a 99 anys als inquilins que construir edificis a la propietat. Els propietaris que, d’altra manera, que no poden permetre’s comprar terres poden construir propietats amb un contracte d’arrendament, mentre que els propietaris obtenen un ingrés constant i mantenen el control sobre l’ús i el desenvolupament de la seva propietat.
