Hi ha diverses maneres d’invertir en béns immobles. Per a molts nord-americans, la inversió immobiliària més bàsica es presenta en forma de casa o propietat de lloguer. Invertir en una sola propietat immobiliària pot suposar una gran inversió lucrativa i amb múltiples possibilitats d’ús. La versatilitat, la longevitat i la valoració són sovint motius principals que fan que les inversions immobiliàries siguin relativament segures, fiables i rendibles amb el pas del temps.
Un augment del crowdfunding en línia i dels préstecs hipotecaris també ha ampliat moltes de les possibilitats i oportunitats dels inversors immobiliaris directes. Plataformes com Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 i molt més, ofereixen formes més ràpides, fàcils i més eficients d’obtenir un préstec hipotecari, augmentant el potencial perquè els compradors siguin més versàtils en les seves inversions.
A mesura que evoluciona el mercat immobiliari, les noves ofertes es van introduint regularment. Amb aquestes presentacions, els inversors immobiliaris tenen ara una varietat d’opcions que abasten de grups d’inversions immobiliàries, fons mutus immobiliaris, trusts d’inversions immobiliàries i ofertes de venda al detall crowdfunded com Fundrise. Tanmateix, les inversions immobiliàries directes encara ofereixen una manera d’obtenir beneficis significatius per a aquells inversors amb la correcta barreja d’estabilitat financera i tolerància al risc. Per a aquests inversors, les opcions immobiliàries poden ser una possibilitat que, quan s’exerceix, pot afegir els guanys o reduir alguns dels riscos d’una inversió immobiliària directa.
Les opcions immobiliàries no estan disponibles a les borses, no tenen preus oscil·lants més enllà de la prima, i no solen cobrir múltiples unitats. Les opcions immobiliàries s’utilitzen més en el mercat immobiliari comercial, però també poden ser utilitzades per inversors habituals. Típicament, les opcions immobiliàries s’utilitzen per a situacions específiques en què un comprador es beneficiarà d’una opció, però no d’un requisit per comprar béns immobles al final d’un període de retenció.
Punts clau
- Una opció immobiliària és un contracte dissenyat especialment entre un comprador i un venedor. Les opcions immobiliàries es negocien entre compradors i venedors, que solen oferir el major avantatge per al comprador. Les disposicions d’opcions immobiliàries del període de propietat són les més habituals, però les opcions poden ser redactat amb multitud de variacions.
Què és una opció immobiliària?
Les inversions immobiliàries directes tenen moltes consideracions úniques que no solen aplicar-se estrictament a la varietat d’altres alternatives immobiliàries. Per a inversors interessats o avançats, una opció immobiliària com a subministrament a un contracte per comprar directament una propietat immobiliària pot ser una oportunitat potencial. Les opcions immobiliàries ofereixen un nivell addicional de complexitat i els seus paràmetres únics.
A grans trets, una opció immobiliària és una prestació de contracte especialment dissenyada entre un comprador i un venedor. El venedor ofereix al comprador l'opció de comprar una propietat per un període de temps determinat a un preu fixat. El comprador compra l’opció de comprar o no la propietat al final del període de celebració. Per dret d'aquesta opció, el comprador paga al venedor una prima d'opció. Si el comprador decideix comprar la propietat (és a dir, exerceix l’opció immobiliària), el venedor ha de vendre la propietat al comprador segons els termes del contracte preexistent.
És possible que hagi trobat el concepte d’opcions a l’hora de comprar accions. Les opcions proporcionen algunes opcions addicionals a un comprador amb termes basats en l’actiu subjacent. Les opcions en general es poden exercir de forma precoç, mantenint-se fins a la caducitat de l’opció o, eventualment, vendre’l a un segon comprador abans de la seva caducitat. Les opcions immobiliàries són més utilitzades per promotors i inversors immobiliaris en ofertes comercials o de gamma alta de propietats residencials. Les opcions immobiliàries proporcionen més flexibilitat i possiblement una major oportunitat d’inversió als compradors, amb beneficis limitats als venedors.
Hi ha una gran quantitat d’opcions immobiliàries redactades incorporades com a part d’un contracte de contracte de compra d’immobles. Alguns dels més comuns inclouen:
- Opció del període de celebració: el comprador paga una prima per l’opció de comprar la propietat, però no se li fa obligació a Llistar opció: el comprador utilitza l’opció per llistar la propietat i pot guanyar potencialment una opció de canvi de marques1031: el comprador paga una prima per l’opció d’obtenir una retenció. Aleshores, el període fa un intercanvi de propietats immobiliàries en el moment de la compra
La prima d’opció immobiliària, el període de retenció negociat i el preu final de venda són sovint els components més importants negociats en un acord d’opcions immobiliàries.
Exemple d’opció immobiliària
A continuació, es fa una anàlisi completa del risc i la recompensa d’un escenari d’opcions immobiliàries. Suposem que un constructor té 500.000 dòlars i vol comprar un terreny per import de 2 milions de dòlars. El constructor no està segur de algunes coses:
- El constructor pot recaptar 1, 5 milions de dòlars mitjançant préstecs bancaris o altres fonts? El constructor pot obtenir els permisos necessaris per al desenvolupament residencial o comercial o la subdivisió posterior de la propietat? El constructor pot recaptar diners i obtenir permisos abans que un altre constructor compri el terreny?
En aquesta situació, una opció immobiliària és adequada. Per un cost no reemborsable (anomenat prima d’opció immobiliària) de 25.000 dòlars dòlars, el constructor pot contractar amb el venedor un contracte d’opcions immobiliàries. L’opció immobiliària permet al constructor bloquejar el preu de venda de la propietat a 2 milions de dòlars en un període de sis mesos.
El contracte d’opció immobiliària podria incloure les següents condicions:
- Detalls de l'immoble (ubicació, mida i altres característiques específiques) Durada del contracte (sis mesos a partir de la data del contracte) Prima d'opció o import de contraprestació (25.000 dòlars de prima no reemborsables pagats pel comprador al venedor en una quantitat forfetària). l'opció s'exerceix durant el contracte ($ 2 milions)
Durant la durada del contracte de sis mesos, pot haver-hi quatre escenaris possibles.
Escenari 1: El constructor està aprovat per un préstec bancari d'1, 5 milions de dòlars. També confirma que pot obtenir els permisos necessaris per al desenvolupament. Exerceix la seva opció immobiliària per comprar la propietat al preu predeterminat de 2 milions de dòlars. El venedor rep 2 milions de dòlars més manté la prima d’opció addicional de 25.000 dòlars.
Escenari 2: Al cap de dos mesos, el constructor descobreix que no podrà obtenir un permís de desenvolupament. En els propers quatre mesos, el constructor aconsegueix trobar una altra part disposada a comprar la propietat per 2 milions de dòlars. El constructor ven l'opció immobiliària a la nova festa per un nou preu de 30.000 dòlars. La nova part substitueix el constructor al contracte d’opció original. La nova festa exerceix l’opció i compra la propietat per 2 milions de dòlars. El venedor rep 2 milions de dòlars de la nova festa, a més de guardar la prima d'opció de 25.000 dòlars del constructor. El constructor va vendre l'opció per 30.000 dòlars, de manera que guanya 5.000 dòlars i no té una propietat que no pot utilitzar.
Escenari 3: El constructor és simplement una opció per al comprador que vol beneficiar-se de la valoració del preu de la propietat. Si el preu exigit de 2 milions de dòlars augmenta fins a 2, 2 milions de dòlars en cinc mesos, el constructor es beneficiarà exercint l'opció de comprar la propietat i vendre la propietat amb un benefici. Al final de la transacció, el propietari obté 2 milions de dòlars més la prima d'opció de 25.000 dòlars. El constructor obté un benefici de 175.000 dòlars per la venda de la propietat.
Escenari 4: El constructor no és capaç de garantir un préstec ni els permisos. Tampoc no troba cap altre comprador interessat. El creador permet que l’opció caduca i perd la prima d’opció. Tot i això, el comprador va poder evitar una inversió potencialment dolenta de 2 milions de dòlars pagant la prima de 25.000 dòlars (1, 25% del valor real de l’acord). El venedor es beneficia de 25.000 dòlars i continua buscant un comprador.
En tots els casos, un cop es posi en marxa un contracte d’opcions immobiliàries, el venedor ja no té la possibilitat d’optar per vendre o no a quin preu durant el període de celebració de l’opció. El venedor ha d’esperar sis mesos per la decisió del comprador. És per això que el venedor rep i manté la prima d’opció independentment del que finalment compri el comprador.
La línia de fons
Les opcions immobiliàries ofereixen un mètode alternatiu per comerciar, invertir i treure profit de les inversions immobiliàries. Es poden considerar com un tipus de contracte de venda lliure entre dues parts. No hi ha cap mercat d'intercanvi per a aquest tipus d'opcions, però hi pot haver disposicions creatives que podrien permetre que un comprador vengués l'opció mentre estigués en període de retenció activa. En general, les parts implicades han de vetllar perquè les disposicions del contracte d’opció siguin adequadament redactades, justes i respectades pels implicats.
Els contractes d’opcions immobiliàries poden oferir algunes formes alternatives de guanyar diners, però en general un dels seus majors avantatges és el desviament de grans riscos. Els promotors immobiliaris podrien beneficiar-se de la celebració de diversos contractes d’opcions immobiliàries i només podrien exercir uns quants seleccionats basats en les evolucions durant el període de celebració. El titular del contracte també pot optar per renunciar a una opció si es produeixen canvis durant el període de celebració com una nova carretera transitada o un augment de la delinqüència.
Els períodes de manteniment d'aquestes opcions poden variar, la qual cosa també varia els riscos. Un venedor sol estar tancat en un preu fixat. Una alta probabilitat d’exercici, però, pot proporcionar-los algun temps per prendre millors opcions o arranjaments. El comprador sol estar obligat a pagar una prima especificada durant la vida del període de celebració. Les primes poden ajudar a reduir el preu de compra. També poden permetre al comprador obtenir millors termes de finançament hipotecari, que redueixen els costos generals. Al llarg de la vida del període de retenció, una propietat immobiliària també pot apreciar-se en valor amb un preu de compra que segueix sent el mateix.
Un dels principals desafiaments dels acords d’opcions immobiliàries és un dels principals desafiaments del venedor d’opcions. En aquests casos, l'únic recurs del comprador sol ser una demanda. La manca d'informació disponible públicament i de registres passats sobre els participants en opcions immobiliàries és un altre repte. Els inversors d’opcions immobiliàries també poden necessitar tenir en compte despeses addicionals, com ara taxes per serveis jurídics com ara la redacció i el registre del contracte.
