Taula de continguts
- Què és una hipoteca?
- Sis principals tipus d’hipoteques
- Hipoteques de tipus fix
- Hipoteques de tipus ajustable
- Programes d’assistència a primera vegada
- Hipoteques per a compradors de primera vegada
- La línia de fons
A menys que puguis comprar la teva casa completament en efectiu, trobar la propietat adequada és només la meitat de la batalla. L’altra meitat és triar el millor tipus d’hipoteca. Com que és probable que pagueu la vostra hipoteca durant un llarg període de temps, és important trobar un préstec que satisfaci les vostres necessitats i pressupost. Quan presteu diners a un prestador, esteu fent un acord legal per reemborsar aquest préstec durant un període de temps determinat, amb interès.
Punts clau
- Les dues parts principals d’una hipoteca són el principal, que és l’import del préstec i l’interès que cobra aquest principal. El govern dels Estats Units no funciona com a prestador d’hipoteca, però garanteix certs tipus de préstecs hipotecaris. les hipoteques són convencionals, conformes, no conformes, assegurades per l’Administració Federal de l’Habitatge, assegurat pel Departament d’Afers Expedients dels Estats Units i amb el Departament d’Agricultura dels Estats Units.
Què és una hipoteca?
Hi ha dos components del vostre pagament hipotecari: principal i interessos. El principal fa referència a l’import del préstec. L’interès és un import addicional (calculat com a percentatge del principal) que els prestadors cobren pel privilegi d’haver prestat diners que pagueu amb el temps. Durant el termini de la vostra hipoteca, pagueu en quotes mensuals en funció d’un pla d’amortització establert pel vostre prestador.
Un altre factor implicat en la fixació de preus d’una hipoteca és el tipus percentual anual (TAE), que avalua el cost total d’un préstec. La TAE inclou el tipus d’interès i altres taxes de préstec.
Els sis principals tipus d’hipoteques
No tots els productes hipotecaris es creen iguals. Alguns tenen unes pautes més estrictes que altres. Alguns prestadors podrien requerir un 20% de descompte, mentre que d’altres necessiten un 3% del preu de compra de l’habitatge. Per poder obtenir alguns tipus de préstecs, necessiteu un crèdit perfecte. D’altres s’orienten als prestataris amb un crèdit menys estel·lar. El govern dels Estats Units no és un prestador, però garanteix alguns tipus de préstecs que compleixen els requisits estrictes d’elegibilitat per a ingressos, límits de préstecs i àrees geogràfiques. Aquí hi ha un conjunt de diversos possibles préstecs hipotecaris.
Fannie Mae i Freddie Mac són dues empreses patrocinades pel govern que compren i venen la majoria de les hipoteques convencionals als Estats Units
Hipoteques convencionals
Un préstec convencional és un préstec que no té el govern federal. Els prestataris amb un bon crèdit, una història estable d’ocupació i ingressos i la possibilitat de fer un descens del 3% poden qualificar normalment per a un préstec convencional avalat per Fannie Mae o Freddie Mac, dues empreses patrocinades pel govern que compren i venen la majoria d’hipoteques convencionals a la Estats Units. Per evitar que necessiti una assegurança hipotecària privada (PMI)., Els prestataris generalment han de fer un 20% de descompte. Alguns prestadors també ofereixen préstecs convencionals amb requisits de cobrament baix i sense assegurança d’hipoteca privada (PMI).
Conformant els préstecs hipotecaris
Els préstecs conformes estan obligats a límits màxims de préstecs fixats pel govern federal. Aquests límits varien segons l’àrea geogràfica. El 2019, l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge va establir el límit de préstec conforme a la base de la base en 484.350 dòlars per als immobles d'una sola unitat. Tanmateix, FHFA estableix un límit màxim de préstecs màxim de 7.26.525 dòlars (el 150% del límit inicial) en determinades zones del país (penseu, per exemple, a Nova York o a San Francisco). Això és degut a que els preus de la llar en aquestes àrees de gran cost superen el límit de préstecs bàsics en almenys un 115% o més.
484.350 $ o 726.525 $
El límit de préstec hipotecari conforme per a una propietat d’unitat el 2019, segons la ubicació.
Préstecs hipotecaris no conformes
Generalment, Fannie Mae i Freddie Mac no poden vendre ni comprar els préstecs no conformes, a causa de l'import del préstec o les directrius de subscripció. Els préstecs Jumbo són el tipus més comú de préstecs que no conformen. S'anomenen "jumbo" perquè els imports del préstec solen superar els límits del préstec. Aquest tipus de préstecs són més arriscats per a un prestador, de manera que els prestataris normalment han de mostrar reserves de caixa més grans, fer un pagament inicial del 10% al 20% (o més) i tenir un fort crèdit.
Préstecs FHA assegurats pel govern
Els compradors de baixos i moderats ingressos que compren una casa per primera vegada solen recórrer a préstecs assegurats per l’Administració federal de l’habitatge quan no poden obtenir un préstec convencional. Els prestataris poden reduir fins al 3, 5% del preu de compra de la casa. Els préstecs FHA tenen requisits de puntuació de crèdit més relaxats que els préstecs convencionals. Tot i això, la FHA no presta directament diners; garanteix préstecs prestadors aprovats per la FHA. Un inconvenient dels préstecs FHA: tots els prestataris paguen una prima d’assegurança hipotecària inicial (PIM) —un tipus d’assegurança hipotecària que protegeix el prestamista de la morositat del prestatari— durant tota la vida del préstec.
Els préstecs FHA són els millors per als prestataris de baixos i moderats ingressos que no poden acollir-se a un producte de préstec convencional ni a qualsevol que no pugui pagar un pagament inicial. Els préstecs FHA permeten una puntuació FICO tan baixa com 500 per a poder obtenir un 10% d’abonament i fins a 580 per obtenir un cobrament del 3, 5%.
El Departament d'Afers de Veterans dels Estats Units garanteix hipoteques per als membres del servei qualificat que no requereixin cap pagament inicial.
Préstecs d'AV assegurats pel govern
El Departament d’Afers de Veterans dels Estats Units garanteix préstecs per a compradors d’habitatges per a membres del servei militar qualificats, veterans i els seus cònjuges. Els prestataris poden finançar el 100% de l’import del préstec sense cap pagament inicial. Altres avantatges inclouen una tapa en els costos de tancament (que pot ser pagat pel venedor), les despeses de corredors i l’import de PIP. Els préstecs de VA requereixen una “quota de finançament”, un percentatge de l’import del préstec que ajuda a compensar el cost per als contribuents. La quota de finançament varia en funció de la categoria del servei militar i de l’import del préstec. Els membres del servei següents no han de pagar la taxa de finançament:
- Veterans que reben prestacions de VA per una discapacitat relacionada amb el servei Veterans que tindrien dret a una indemnització de VA per una discapacitat relacionada amb el servei si no rebessin la jubilació o el pagament actiu del servei Cònjuges sobrevivents de veterans que van morir en el servei o d’una discapacitat relacionada amb el servei.
Els préstecs de VA són els millors per a militars o veterans militars elegibles i per als seus cònjuges que desitgen termes altament competitius i un producte hipotecari adaptat a les seves necessitats financeres.
Préstecs USDA assegurats pel govern
El Departament d’Agricultura dels Estats Units garanteix préstecs per ajudar a fer possible la propietat dels compradors de baixos ingressos a les zones rurals d’àmbit nacional. Aquests préstecs requereixen de poca o nul·la captació per als prestataris qualificats, sempre que les propietats compleixin les normes d’elegibilitat de l’USDA.
Els préstecs USDA són els millors per als compradors d’habitatges de les zones rurals elegibles que tinguin ingressos més baixos, pocs diners estalviats per un pagament inicial i que, d’altra manera, no puguin acollir-se a un producte de préstec convencional.
Els préstecs a tarifa fixa són els millors per a les persones que pensen viure a casa seva durant molt de temps.
Hipoteques de tipus fix
Les condicions hipotecàries, inclosa la durada de l’amortització, són un factor clau per determinar com el prestador valora el vostre préstec i el vostre tipus d’interès. Els préstecs a tipus fix són els que semblen: un tipus d’interès fixat per a la vida del préstec, generalment de 10 a 30 anys. Si voleu pagar la vostra llar més ràpidament i podeu permetre un pagament mensual més elevat, un préstec de tipus fix a curt termini (per exemple, de 15 a 20 anys) us ajuda a afaitar els pagaments de temps i interessos. També creareu equitat a casa vostra molt més ràpidament.
Optar per una hipoteca més curta a termini fix significa que els pagaments mensuals seran més elevats que amb un préstec a llarg termini. Truqueu els números per garantir que el vostre pressupost pot gestionar els pagaments més alts. També us pot interessar altres objectius, com ara estalviar per a la jubilació o un fons d'emergència.
Els préstecs a tarifa fixa són ideals per als compradors que pensin mantenir-se durant molts anys. Un préstec fix de 30 anys us pot proporcionar un espai per a satisfer altres necessitats financeres. Tanmateix, si teniu la gana d’un risc poc elevat i els recursos i la disciplina per pagar la vostra hipoteca amb més rapidesa, un préstec fix de 15 anys us pot estalviar considerablement els interessos i reduir el vostre període d’amortització a la meitat.
Les hipoteques de tipus ajustable són més arriscades que les de tipus fix, però pot tenir sentit si teniu previst vendre la casa o refinançar la hipoteca a curt termini.
Hipoteques de tipus ajustable
Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) tenen una taxa fixa per un període inicial de tres a deu anys, però passat aquest període caduca, la taxa fluctua amb les condicions del mercat. Aquests préstecs poden ser arriscats si no es pot pagar un pagament hipotecari mensual més elevat un cop restablerta la taxa. Alguns productes ARM tenen un pla fixat que especifica que el vostre pagament hipotecari mensual no pot excedir una quantitat determinada. En cas afirmatiu, retalla els números per assegurar-se que puguis gestionar els increments de pagaments fins aquest punt. No compteu per poder vendre la vostra llar ni refinançar la vostra hipoteca abans que la vostra ARM es restableixi perquè les condicions del mercat –i les vostres finances– podrien canviar.
Els ARM són una opció sòlida si no teniu previst allotjar-vos a una casa més enllà del període inicial de tipus fix o si sabeu que voleu refinançar abans que es reinicii el préstec. Per què? Els tipus d’interès dels ARM solen ser inferiors als tipus fixos en els primers anys d’amortització, de manera que podríeu estalviar milers de dòlars en pagaments d’interès en els primers anys de propietat.
Programes d’assistència a primera vegada
Els programes especials patrocinats per estats o autoritats locals d’habitatge ofereixen ajuda específicament per als compradors de primera vegada. Molts d'aquests programes estan disponibles en funció dels ingressos o necessitats financeres dels compradors. Aquests programes, que solen oferir assistència en forma d’ajuts de pagament inicial, també poden estalviar diners importants als prestataris en costos de tancament.
El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units enumera els programes de compradors d'habitatges per primera vegada per estat. Seleccioneu l'estat i, a continuació, trieu "Assistència per a l'habitatge" per trobar el programa més proper.
Hipoteques per a compradors de primera vegada
Tots aquests programes de préstecs (a excepció dels programes d’assistència per a compradors d’habitatges per primera vegada) estan disponibles per a tots els compradors d’habitatges, ja sigui la primera o la quarta vegada que compren una casa. Moltes persones pensen falsament que els préstecs FHA només estan disponibles per als compradors per primera vegada, però els prestataris repetits poden qualificar-se sempre que el comprador no hagi tingut una residència principal durant almenys tres anys fins a la compra.
L'elecció del préstec que millor s'adapti a la vostra situació depèn principalment de la vostra salut financera: els vostres ingressos, la vostra història de crèdit i la puntuació, l'ocupació i els objectius financers. Els prestadors hipotecaris poden ajudar a analitzar les seves finances per ajudar a determinar els millors productes de préstecs. També us poden ajudar a comprendre millor els requisits de qualificació, que solen ser complexos. Un prestamista o un corredor d’hipoteca també pot proporcionar-vos tasques —perfeccionar les àrees de les vostres finances per millorar— per posar-vos en la posició més forta possible per obtenir una hipoteca i comprar una casa.
La línia de fons
Independentment de quin tipus de préstec trieu, consulteu prèviament el vostre informe de crèdit per saber on esteu. Tens dret a un informe de crèdit gratuït de cadascuna de les tres principals oficines d'informació cada any a través de annualcreditreport.com. A partir d’aquí, podeu detectar i arreglar errors, treballar amb el pagament de deutes i millorar qualsevol història de pagaments endarrerits abans d’acostar-vos a un prestamista hipotecari.
Pot ser avantatjós buscar finançament abans de posar-se seriós sobre mirar cases i fer ofertes. Per què? Podreu actuar amb més rapidesa i els venedors es poden prendre més seriosament si teniu a mà una carta de preaprovació.
