La compra i la propietat de propietats rares vegades és fàcil o senzilla. Quan la propietat en qüestió es troba en un lloc llunyà, els reptes es multipliquen. Tot i això, invertir en propietats fora de l'estat pot semblar atractiu si viu a una zona on els béns immobles són cars. També pot semblar atractiu si ja teniu propietat on viviu i voleu diversificar les vostres explotacions. O potser només voldreu tenir una casa de vacances. Però abans de fer una oferta, considereu atentament aquests problemes.
Invertir en propietats fora d'estat
Raons per comprar
Un dels factors que porta a la gent a considerar la compra de propietats lluny de casa és que la propietat pot ser més assequible en un altre estat. Potser vius en una zona com San Francisco o Nova York, on els costos de la propietat són elevats. Si simplement no es pot permetre el luxe de comprar un lloc on resideixis o si ho fas és necessari invertir la major part dels teus diners en béns immobles (cosa que prefereixes no fer), és possible que vulguis mirar altres ciutats on fonaments del mercat. són sòlids, però els costos de propietat són molt menors.
Les persones que viuen en zones deprimides però no volen moure's per motius laborals o personals poden estar millor en llogar a la seva ciutat natal i invertir en béns immobles on l'economia sigui més forta. Per exemple, si visquéssiu a Las Vegas, la ciutat amb la taxa d’exclusió més alta durant la fusió subprime de 2008, potser haureu volgut comprar una propietat en un mercat on els preus medians es van mantenir relativament estables, com Charlotte, Carolina del Nord.
Potser el principal motiu pel qual la gent decideix invertir en propietats fora d’estat és que el rendiment de la inversió (ROI) pot ser millor allà que a casa. Els preus de compra, les taxes d’apreciació, les despeses hipotecàries (si n’hi ha), els impostos, les regulacions d’habitatge, les condicions del mercat de lloguer i altres són factors que poden ser més favorables en un altre estat i que contribuiran al ROI potencial d’una propietat.
Reptes a considerar
Quan invertiu fora d’estat, heu de superar la vostra manca de familiaritat amb el mercat immobiliari fora d’estat i amb les seves condicions econòmiques locals, tant a nivell de ciutat com de barri. No tindreu el mateix coneixement íntim i quotidià d’un mercat llunyà que el del mercat on viviu. No enteneu a fons els millors barris, ni els pitjors. Haureu de confiar en el boca a boca, la investigació, els instints intestinals i les opinions dels professionals que contracteu.
És un altre repte important comprendre totes les lleis i regulacions sobre la propietat i els impostos sobre la propietat en un lloc on no visqui. Tot i que llegeixi cada línia dels codis i ordenances locals, el que diu en paper i el que passa en realitat, no sempre coincideix. És crucial parlar amb els propietaris d’immobles de la zona per entendre millor les estàtues locals.
Necessitareu bons contactes a la zona per aconseguir que el vostre pla d’inversions tingui èxit, però quan es tracti amb una ciutat llunyana, és possible que comenceu des de zero a trobar professionals de qualitat com agents immobiliaris, gestors immobiliaris i manejadors, les persones que seran la clau del vostre èxit o fracàs.
Compra fora d'Estat
El secret de l’èxit de molts inversors fora de l’estat és trobar i contractar una excel·lent empresa de gestió d’immobles. Necessitareu que us ajudin a cobrir les vacants, cobrar lloguer, reparar i atendre les emergències. Si visquessis a la zona, potser pots gestionar la propietat tu mateix, però si vius lluny, la gestió professional de la propietat suposa una despesa addicional que només haureu de suposar la vostra inversió. Tal com aconsella Rusty Meador, constructor i gestor de propietats experimentat, "Per molt que trobeu una oferta immobiliària que tingueu, només és tan bona com la seva capacitat per ser gestionada bé".
Tingueu en compte que, fins i tot amb una empresa de gestió de propietats a la vostra nòmina, encara haureu de fer visites puntuals a la vostra propietat per assegurar-vos que allò que els administradors i inquilins us expliquen coincideix amb la realitat. Es tracta d’un cost addicional de temps i diners que cal tenir en compte.
A més, quan compreu una propietat de lloguer, especialment una propietat de lloguer fora de l'estat, és probable que tingueu taxes d'assegurança de propietaris d'habitatges més elevades, taxes d'interès hipotecàries més elevades i requisits de pagament més baixos perquè els prestamistes us consideraran un prestatari més arriscat que un propietari-ocupant.. També complicaran la vostra situació fiscal mitjançant la propietat d’un habitatge de lloguer i obtenint ingressos en més d’un estat. És possible que hagueu de contractar un professional de l’impost sobre la renda per mantenir-vos a la bona gràcia de les autoritats fiscals.
Si es plantegen tots aquests factors, és possible que considereu que ser propietari o comprar propietats d'inversió a casa és una proposta molt més senzilla i menys costosa.
Abans de comprar fora de l'estat
Si encara teniu intenció de comprar fora d’estat, assegureu-vos de tenir en compte aquestes advertències addicionals.
No compreu vista no vista; és possible que la propietat no sigui el que creieu que és. La informació en línia sobre una propietat pot estar obsoleta i pot ser que un agent immobiliari local o propietari que no busqui els seus interessos sigui possible per tancar una venda. Si sense voler es converteix en el propietari d’una propietat nociva que incompleix les lleis de salut i / o seguretat, podeu trobar-vos al ganxo de nombroses infraccions de codi que requereixen temps i es podran arreglar. Si una propietat ha estat vacant durant força temps, pot desenvolupar problemes de manteniment que causin tal malestar que la ciutat consideri un perill per a la seguretat i els emboliqui. Podríeu fins i tot acabar amb el ganxo per la factura de demolició.
Alguns inversors immobiliaris han trobat caigudes de llit, tèrmits, gavines, ratolins o altres plagues per causar-los la caiguda. Sense una visita presencial a l'immoble i una inspecció professional per comprovar aquests problemes, podríeu convertir en el propietari d'un immoble que no sigui habitable. Scott Paxton, de l'Agència de Protecció del Lloguer, aconsella que les queixes d'errors es facin cada cop més freqüents i aquest problema pot ser molt costós per desfer-se.
Trobar arrendataris de qualitat és molt important per als propietaris absents. No podreu estar atentament al comportament dels vostres llogaters o al tractament de la propietat, ni tampoc no hi estereu per pressionar-los perquè paguen si el lloguer ha vençut. A més de contractar una empresa de gestió immobiliària de primer nivell, voleu tenir inquilins que no us causin mal ni a la vostra empresa de gestió.
A més, fer una visita presencial a la ubicació us permet conèixer millor els professionals que us ajudaran en el procés de compra d’habitatges com el vostre advocat, agent immobiliari i prestador. Mentre aneu de visita, trigueu una estona a reunir-vos amb diversos prestadors i investigueu els diversos tipus d’hipoteca i els tipus d’interès disponibles localment. També és beneficiós obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca, ja que es reduirà el temps que trigarà a tancar l’acord un cop hagueu acabat de trobar el vostre somni fora d’estat.
Finalment, si mai no heu tingut propietats, comprar un primer immoble fora de l'estat és més arriscat. No importa la quantitat de llibres que hagis llegit sobre la propietat de la propietat, no hi ha cap substitut per a l'experiència de la vida real. Sense cap experiència en propietat i sense coneixements de primera mà que provenen de viure en una propietat dia a dia, podríeu perdre consideracions importants de manteniment.
Alternatives fora d'estat
També podeu fer una segona mirada sobre la compra d’habitatges on viviu, fins i tot si no voleu viure-hi. Potser heu llogat a San Francisco perquè no us interessa viure a l'únic lloc que us podríeu permetre comprar, un apartament de 250 metres quadrats. Però estaria disposat a tenir aquest condominis com a propietat de lloguer? Probablement sigui més fàcil comprar i posseir un lloc a prop de casa. Podria ser més car o menys rendible, però és possible que trobis el cost addicional o el ROI més baix que valgui la molèstia reduïda.
Com fer-lo funcionar
Compra en una zona amb algunes semblances amb la que viu, com ara el clima, la demografia o l'edat de la propietat, de manera que tinguis una idea de què tracta. Si heu viscut tota la vida a un suburbi de Califòrnia dels anys seixanta, no compreu una propietat de 120 anys a Boston.
No compreu una propietat d’alt risc. Compra en un barri ocupat principalment per propietaris per atraure inquilins amb un risc econòmic menor, segons Ryan L. Hinricher, soci fundador de la companyia de vendes d’habitatges d’inversió Investor Nation. Una propietat d'alta qualitat "normalment tindrà menys manteniment i manteniment. Aquestes propietats també es lloguen amb més rapidesa, ja que solen disposar de traçats moderns i un nombre adequat de dormitoris i banys", remarca.
Finalment, com s'ha esmentat anteriorment, és crucial construir una gran xarxa de professionals que us ajudin i, de vegades, visiti la vostra propietat.
La línia de fons
Invertir en propietats fora d’estat és una proposta d’alt risc i un compromís important. Abans de fer-ho, assegureu-vos que enteneu de veritat què esteu fent i que esteu preparats per afrontar tots els reptes relacionats.
