Què significa el valor del marge d’interès net?
Una seguretat de marge d’interès net (NIMS) és una seguretat immobiliària que permet als titulars rebre fluxos d’efectiu sobrants de les agrupacions de préstecs hipotecaris titulitzats. En una transacció NIMS típica, l’excés de flux de caixa procedent del conjunt de préstecs hipotecaris titulitzats es transfereix a un compte de confiança. Els inversors de NIMS reben posteriorment pagaments d’interessos d’aquest compte de confiança.
Comprendre els valors de marge d'interès net (NIMS)
Els títols de marge net d’interès són un tipus especialitzat de títols amb garantia hipotecària de segona classe (MBS). Aquests MBS són valors avalats per actius que poden adquirir hipoteques en un producte que els inversors poden comprar. Les NIMS existeixen perquè nombroses agrupacions hipotecàries securitzades contenen hipoteques subprime amb taxes d’interès superiors a les taxes que normalment s’ofereixen als inversors amb seguretat hipotecària (MBS). Com més significativa sigui la diferència d’aquests tipus d’interès, més gran serà el flux de caixa generat per l’MBS i, per tant, més elevat serà el valor del NIMS.
Alguns dels fons sobrants es destinaran a creditors sèniors en pagament de pèrdues i despeses generals, i el saldo es destinarà a inversors. A més, és habitual que els inversors de NIMS rebin reclamacions majors sobre els rebuts de les penalitzacions de prepagament que es cobrin a les hipoteques subjacents.
Si es produeix un augment significatiu de la taxa de morositat de les hipoteques a l'MBS, es produirà una disminució posterior dels fluxos de caixa sobrants. La reducció del flux de caixa comportarà un descens ràpid en la rendibilitat del valor d’un valor de marge d’interès net (NIMS).
Els títols NIMS són més sovint comprats mitjançant transaccions de col·locació privada o per inversors especialitzats en hipoteques. En molts casos, la signatura que va originar els préstecs hipotecaris i va emetre el MBS és la mateixa empresa que invertirà en el NIMS. Per tant, els emissors de seguretat hipotecats es troben sovint titulitzant els seus interessos residuals.
Història dels valors del marge d’interès net
NIMS va començar a ser disponible al mercat obert a mitjans dels anys noranta. Inicialment, els títols tenien un mal rendiment, pagant a un ritme més lent del que es preveia. Aquesta mala actuació es va atribuir principalment a ofertes mal estructurades. Les transaccions posteriors es van beneficiar d’actualitzacions estructurals importants dels valors.
Com a espècie de seguretat garantida per les hipoteques, NIMS va tenir un paper en la crisi hipotecària del 2007-2009. La complexitat inherent a la titulització de les hipoteques va portar a molts inversors a disminuir el risc. Una vegada que el mercat de l'habitatge va començar a disminuir el valor de NIMS, i altres valors avalats per hipoteca van caure bruscament. A mesura que la pèrdua relacionada amb les hipoteques es va anar acumulant i creixent, molts productes hipotecaris titulats van començar a perdre liquiditat. L’efecte net de la sobtada disminució de NIMS i d’altres títols garantits per hipoteca va ser el de contribuir a la por dels inversors que finalment van provocar una crisi financera més general.
