Què és un trust de la inversió immobiliària (REIT)?
Una inversió immobiliària (REIT) és una empresa propietària i que opera generalment béns immobles que genera ingressos. La majoria de REIT s’especialitzen en un sector immobiliari específic, centrant el seu temps, energia i finançament en aquest segment particular de tot l’horitzó immobiliari. Tanmateix, els REIT diversificats i especialitzats sovint contenen diferents tipus de propietats a les seves carteres. Les propietats incloses en una cartera de REIT poden incloure complexos d'apartaments, centres de dades, instal·lacions assistencials, hotels, infraestructures, en forma de cables de fibra, torres cel·lulars i canonades energètiques: edificis d'oficines, centres comercials, autoservei, timberland i magatzems.. Un dels avantatges dels REIT per a inversors quotidians és que proporcionen l’oportunitat de posseir una part d’immobles que generi ingressos basats en dividends.
El Congrés va establir dipòsits d'inversió immobiliària el 1960 com una esmena a la pròrroga de l'impostos especials sobre cigars de 1960. La disposició permet als inversors individuals comprar accions en carteres immobiliàries comercials que rebin ingressos de diverses propietats.
Trust de la inversió immobiliària (REIT)
Comprensió d'un REIT
La majoria de REIT tenen un model de negoci senzill: el REIT lloga espai i recull lloguers sobre les propietats, després distribueix aquests ingressos com a dividends als accionistes.
Per a qualificar-se de REIT, l’empresa ha de complir algunes disposicions del Codi d’ingressos interns. Aquests requisits inclouen principalment béns immobles propis per generar ingressos a llarg termini i distribuir els ingressos als accionistes. En concret, una empresa ha de complir uns requisits específics, inclosos:
- Invertiu almenys el 75% del seu actiu total en béns immobles, diners en efectiu o Tresoreria nord-americana. Permet percebre almenys el 75% dels seus ingressos bruts de lloguers de propietats immobiliàries, interessos sobre hipoteques que financin la propietat immobiliària o de vendes de béns immobles. dels seus ingressos imposables en forma de dividends accionistes cada any Tenir un mínim de 100 accionistes després del primer any d'existència No tenir més del 50% de les seves accions de cinc o menys persones durant la darrera meitat de l'any imposable.
Altres requisits, inclòs el REIT, són una entitat imposable com a empresa als ulls de l’IRS. A més, l'empresa ha de tenir la direcció d'un consell d'administració o de síndics.
Punts clau
- Una inversió immobiliària (REIT) és una empresa que posseeix, opera o finança propietats productores d’ingressos. El REIT és el propietari i el maneig de propietats immobiliàries. Els REIT hipotecaris posseeixen o comercialitzen hipoteques i títols garantits per hipoteca.REITs generen un flux de ingressos constant per als inversors, però ofereixen poc en forma d’apreciació de capital. La majoria de REIT es cotitzen com accions i les fan molt líquides, a diferència de la majoria de les inversions immobiliàries.
Tipus de REIT
Hi ha diversos tipus de REIT. Els fons tenen classificacions que indiquen el tipus de negoci que fan i es poden classificar més en funció de com es comprin i venen les seves accions.
REITs d’equitat és la forma d’empresa més comuna. Aquestes entitats compren, posseeixen i gestionen béns immobles productors d’ingressos. Els ingressos provenen principalment de lloguers i no de la revenda de les propietats de la cartera.
Els REITs hipotecaris, també coneguts com a mREIT, presten diners a propietaris i operadors immobiliaris. El préstec pot ser directament a través d’hipoteques i préstecs o, indirectament, a través de l’adquisició de títols amb garantia hipotecària (MBS). MBS són inversions que contenen grups de préstecs hipotecaris emesos per empreses patrocinades pel govern (GSEs). Els seus beneficis provenen fonamentalment del marge d'interès net: la diferència entre l'interès que guanyen pels préstecs hipotecaris i el cost del finançament d'aquests préstecs. A causa del focus centrat en les hipoteques d'aquest REIT, són potencialment sensibles als augments dels tipus d'interès.
Les empreses REIT híbrides contenen a la seva cartera tant propietats de lloguer físic com préstecs hipotecaris. Segons el focus d'inversió indicat de l'entitat, poden ponderar la cartera a més propietats o a més participacions hipotecàries.
|
Tipus de REIT |
Explotacions |
|
Equitat |
Posseir i operar béns immobles productors d’ingressos |
|
Hipoteca |
Proporcionar hipoteques sobre béns immobles |
|
Híbrids |
Propietats pròpies i fer hipoteques |
| Comerçat públicament |
Llista en un intercanvi nacional |
| Públic no comercialitzat |
Registrat al SEC no comercialitzat publicament |
| Privat |
Funcionen només com a inversions de col·locació privada |
Els REIT comercialitzats públicament ofereixen accions de REIT cotitzades públicament que figuren en una borsa de valors nacionals, on són comprades i venudes per inversors individuals. Estan regulats per la Comissió de Valors i Valors dels Estats Units (SEC).
Els REIT públics no comercialitzats també es registren a la SEC, però no cotitzen en borses de valors nacionals. Com a resultat, són menys líquids que els REIT comercialitzats públicament, però tendeixen a ser més estables perquè no estan sotmesos a fluctuacions del mercat.
Els REIT privats no estan registrats a la SEC i no cotitzen en borses nacionals de valors. Funcionen exclusivament com a ubicacions privades que venen exclusivament a una llista selecta d’inversors.
Pros i contres d’invertir en REIT
Els REIT poden jugar un paper important en una cartera d’inversions. Igual que amb totes les inversions, tenen els seus avantatges i desavantatges.
Des del punt més, els REIT són fàcils de comprar i vendre, com la majoria dels comerços en intercanvis públics. Aquesta característica comercialitzable mitiga alguns dels inconvenients tradicionals dels béns immobles. Tradicionalment, els béns immobles són notòriament il·líquides —la propietat pot trigar molt a vendre o comprar— i la seva falta de transparència, ja que no tots els mercats ofereixen informació fiable sobre impostos, propietat i zonificació. Els REIT estan regulats per la SEC i han d’arxivar informes financers auditats.
Són rendibles, els REIT ofereixen rendiments ajustats al risc i un flux de caixa estable. Així mateix, una presència immobiliària pot ser bona per a una cartera, diversificant-la amb una classe d’actius diferent que pot actuar com a contrapès a accions o bons.
Per la seva banda, els REIT no ofereixen molt quant a apreciació de capital. Com a part de la seva estructura, han de pagar el 90% dels ingressos als inversors. Per tant, només el 10% dels ingressos imposables es poden reinvertir a l'empresa per adquirir noves participacions.
Els dividends rebuts de les participacions REIT es tributen com a ingressos regulars. Un dels principals riscos per als REIT és que estiguin sotmesos a fluctuacions del mercat immobiliari. A més, com la majoria de les inversions, no garanteixen beneficis ni asseguren pèrdues. A més, alguns REIT tenen altes taxes de gestió i transacció.
Pros
-
Liquiditat
-
Diversificació / contrapès a altres actius
-
Transparència
-
Dividends constants
-
Rendiments ajustats al risc
Contres
-
Creixement baix / Poca apreciació de capital
-
Sense avantatge fiscal
-
Subjecte a risc de mercat
-
Altes taxes de gestió i transacció
Com invertir en REITs
Podeu invertir en REITs negociats públicament, així com en fons mutus REIT i en fons negociats amb borses (ETF) de borsa de compra de REIT (ETF) - comprant accions a través d’un corredor. Podeu comprar accions d’un REIT no cotitzat a través d’un agent o un assessor financer que participi en l’oferta de REIT no comercialitzada. Els REIT també s’inclouen en un nombre creixent de plans de jubilació i d’inversions patrocinats per empresaris de benefici definit i de contribució definida. Naret, una empresa d’investigació i advocació amb seu a Washington DC per al mercat REIT amb seu als Estats Units, estima que 80 milions d’inversors nord-americans posseeixen REITs mitjançant els seus estalvis de jubilació i altres fons d’inversió.
Nareit troba que hi ha més de 225 REIT publicats als Estats Units, cosa que significa que hauràs de fer alguna tasca abans de decidir quin REIT funcionarà millor per a la teva cartera.
Assegureu-vos de tenir en compte l’equip directiu de REIT i el registre de trajectòria i esbrineu com es compensen. Si es tracta d’una compensació basada en el rendiment, és probable que treballin dur per escollir les propietats adequades i triar les millors estratègies. Per descomptat, també és una bona idea mirar els números, com ara el creixement previst del benefici per acció (EPS) i els rendiments actuals de dividends. Una mètrica especialment útil són els fons de les operacions (FFO) del REIT, que mesura el flux de caixa generat pels actius del REIT. Una altra mètrica que s'utilitza habitualment amb els REIT és la taxa de rendibilitat de gestió financera (FMRR).
Exemple del món real d’un REIT
Una altra consideració a l’hora de triar REITs és mirar quins sectors del mercat immobiliari estan en calent. Penseu en quins sectors en auge de l'economia es poden aprofitar, en general, a través de béns immobles. Com a exemple, l’assistència sanitària és una de les indústries amb més ràpid creixement als Estats Units, especialment en el creixement d’edificis mèdics, centres d’atenció ambulatòria i instal·lacions d’atenció a gent gran i comunitats de jubilats.
Diversos REIT se centren en aquest sector. HCP Inc. (HCP) és un d'aquests. Amb una tapa de mercat de gairebé 15.000 milions de dòlars EUA, és una gran empresa, prou gran com per formar part del S&P 500, de fet, i molt líquida. Uns 2, 56 milions d’accions cotitzen diàriament. A 31, 25 dòlars per acció, el 5 d'abril de 2019 cotitza a les seves màximes de 52 setmanes i ofereix un rendiment de dividend del 4, 32%. La seva cartera recentment reestructurada se centra en instal·lacions de ciències de la vida (centres de diagnòstic, laboratoris, genòmica i altres instal·lacions), edificis d’oficines mèdiques i habitatges de gent gran.
Termes relacionats
Definició UPREIT Un UPREIT és una manera de diferir o evitar completament l’obligació tributària dels guanys de capital quan una persona o empresa vol vendre béns immobles apreciats. més Com treure profit de la propietat immobiliària Els béns immobles són reals, és a dir, tangibles, propietats formades per terrenys i qualsevol cosa sobre ell, inclosos edificis, animals i recursos naturals. més El formulari SEC S-11 El formulari SEC S-11 és un fitxer que s’utilitza per registrar les emissions de títols de fideïcomissaris d’inversions immobiliàries (REIT). més REIT ETF REIT Els ETF són fons negociats amb borsa que inverteixen principalment en valors REIT de renda variable i tenen com a objectiu emular índexs de REIT. més fons disponibles per a la distribució (FAD) Els fons disponibles per a la distribució són una mesura interna, no GAAP, de la quantitat de capital disponible per a que REITS pagui als inversors. més Fiducia d’ingressos Un fideïcomís d’ingressos és un fideïcomís d’inversions que té actius productius d’ingressos. Es pot estructurar com un fons d'inversió personal o com un trust comercial amb accions de fons tancats negociats amb borsa pública. més Enllaços de socisArticles relacionats
Inversió immobiliària
El camí REIT
Inversió immobiliària
REITs i REIT ETFs: en què es comparen
Inversió immobiliària
REITOS 101: Com es regulen
Inversió immobiliària
REITs contra fons de mútua immobiliària: quina diferència hi ha?
Inversió immobiliària
5 tipus de REIT i com invertir-hi
Inversió immobiliària
Els eREITs de Fundrise són adequats per a vostè?
