Quina és la taxa de capitalització de terminals?
La taxa de capitalització terminal, també coneguda com a taxa de sortida, és la taxa utilitzada per estimar el valor de revenda d'una propietat al final del període de retenció. El benefici net operatiu previst (NOI) per any es divideix en la taxa de cobertura del terminal (expressada en percentatge) per obtenir el valor del terminal. Les taxes de capitalització de terminals s’estimen basant-se en dades de transaccions comparables o el que es creu que és apropiat per a la ubicació i atributs d’una propietat particular.
Punts clau
- La taxa de capitalització del terminal s'utilitza per calcular el valor de revenda d'una propietat al final del període de retenció. La taxa de captació inicial és el NOI projectat per a la propietat del primer any dividit pel preu de compra de l'immoble. és inferior a la taxa d’inici, normalment significa que la inversió immobiliària va ser rendible.
Comprensió del tipus de majúscula terminal
El ritme inicial de càlcul és el resultat net d'explotació (NOI) projectat del primer any dividit en la inversió inicial o el preu de compra. En canvi, la taxa de capitalització del terminal és el NOI previst del darrer any (any de sortida) dividit pel preu de venda. Si aquesta taxa és inferior a la taxa de cobertura inicial, normalment significa que la inversió immobiliària va ser rendible.
La majoria dels professionals de la inversió immobiliària coincideixen en que és important fer coincidir la taxa de capitalització del terminal amb la taxa actual del mercat, tot tenint en compte que pot ser una prova més segura per al desenvolupament, amb la qual cosa es redueix una mica el ritme de tapa terminal. Un full de càlcul dinàmic pot ser útil per provar l'estrès del projecte de desenvolupament per establir la taxa de capitalització terminal més elevada que encara proporcionaria una alçada suficient per als inversors.
Els inversors immobiliaris estalvis busquen mercats i tipus de propietat per als quals es preveu que baixin les taxes de capitalització de mercat, ja que una taxa de capitalització terminal més baixa, en comparació amb la taxa de cobertura inicial, suposarà plusvàlues, suposant que els ingressos operatius nets no seran disminució durant el període de retenció. Algunes de les dades que s’han de considerar inclouen mètriques d’oferta i demanda per a cada categoria d’espai, així com per als serveis i despeses que s’assumeixin relacionats amb cada àrea d’operació.
Si bé el futur sempre és incert, hi ha dues coses certes sobre el final de qualsevol període de celebració: els edificis envelleixeran i els mercats canviaran. Per tant, és crític que tots els inversors immobiliaris recopilin i analitzin la major quantitat de dades possibles per tal d’identificar amb precisió una taxa de capitalització terminal d’un projecte.
Exemple de la taxa de capitalització del terminal
Un inversor compra una propietat totalment ocupada per 100 milions de dòlars. El NOI del primer any es calcula en 5, 0 milions de dòlars. Per tant, la taxa de reducció inicial és del 5, 0%. Set anys després, l’inversor creu que la taxa de capitalització del terminal és d’aproximadament el 4, 0%. El NOI de l'any passat, que ha tingut en compte l'escalada de lloguer del camí, es projecta en 5, 5 milions de dòlars (de nou, suposant una ocupació completa). El valor de la revenda s'estima en 137, 5 milions de dòlars (5, 5 milions de dòlars en NOI dividits en la taxa de capitalització terminal o el valor de sortida) del 4, 0%.
