Els preus immobiliaris del fons de la roca atreuen al mercat alguns inversors immobiliaris novells. Però abans d’integrar-vos a les files dels propietaris, assegureu-vos que teniu una bona comprensió de la informació financera que pot marcar la diferència entre convertir-vos en el proper Donald Trump i trobar-vos al tribunal de fallides. A continuació es mostren vuit números d'inversió immobiliària que cal conèixer. (Per obtenir més informació sobre la compra d’una casa, vegeu: Guia del primer comprador d’habitatges)
1. El vostre pagament hipotecari
Per a una casa estàndard ocupada per propietaris, els prestadors prefereixen generalment un percentatge total de deute i renda del 36%, però alguns pujaran fins al 45% en funció d’altres factors qualificatius, com ara el punt de crèdit i les reserves d’efectiu. Aquesta ràtio compara els vostres ingressos mensuals bruts totals amb les vostres obligacions de pagament de deutes mensuals. Per al pagament de l'habitatge, els prestamistes prefereixen un ingrés brut entre el 28% i el 33% de l'habitatge, segons altres factors. Per a una propietat d'inversió, les directrius de Freddie Mac diuen que la proporció màxima de deute amb ingressos és del 45%. (Per a més informació, consulteu formes senzilles d'invertir en immobles. )
2. Requisits de pagament inicial
Si bé les propietats ocupades per propietaris poden finançar-se amb una hipoteca i fins a un 3, 5% més baix per un préstec FHA, les hipoteques dels inversors solen requerir un pagament inicial del 20 al 25% o, de vegades, del 40%. Cap dels pagaments inicials o de tancament d’un immoble d’inversió no pot procedir de fons de regal. Els prestadors individuals determinaran quant haureu d’instal·lar per obtenir un préstec en funció del vostre índex de deute amb ingressos, la puntuació de crèdit, el preu de la propietat i el lloguer probable.
8 números per avaluar una inversió immobiliària
3. Ingressos per llogar per qualificar-se
Si bé podreu suposar que, com que els pagaments de lloguer del vostre arrendatari cobriran (esperem) la vostra hipoteca, no haureu de necessitar ingressos addicionals per poder obtenir el préstec a casa. Tanmateix, perquè la renda es consideri un ingrés, ha de tenir un historial de dos anys de la gestió de les propietats d’inversió, la cobertura de l’assegurança de pèrdues de renda de compra durant almenys sis mesos de lloguer brut mensual i qualsevol ingrés negatiu de lloguer de qualsevol propietat de lloguer. considerada com a deute en la relació deute amb ingressos. (A més de crear ingressos i valoració de capital contínues, els béns immobles proporcionen deduccions que poden reduir l’impost sobre la renda sobre els vostres beneficis. Consulteu deduccions fiscals per als propietaris de lloguer .)
TUTORIAL: Exploració d’inversions immobiliàries
4. Relació preu-renda
Aquesta ràtio compara el preu mitjà de la llar en una zona amb la renda mediana de la llar. Abans que esclatés la bombolla d’habitatge, la relació preu-ingressos als Estats Units era de 2, 75, mentre que a finals del 2010 la ràtio era d’1, 71. La mitjana entre 1989-2003 és de 1, 92 segons Fiserv, Inc., Agència Federal de Finances per a l'Habitatge, Moody's Analytics.
5. Ràtio de preus per llogar
La relació preu-lloguer és un càlcul que compara els preus de l'habitatge mitjà amb els lloguers mitjans en un determinat mercat. Simplement, dividiu el preu de l’habitatge mitjà per la renda anual mitjana per generar una relació. A la cúspide del mercat nord-americà el 2006, la ràtio dels EUA era de 18, 46. La ràtio va caure fins a 11, 34 a finals del 2010. La mitjana a llarg termini (de 1989 a 2003) va ser de 9, 56. Com a regla general, els consumidors han de considerar la compra quan el percentatge és inferior a 15 anys i el lloguer quan estigui per sobre dels 20. Els mercats amb una elevada relació preu / lloguer no solen oferir una bona oportunitat d'inversió. (Penseu a comprar una casa? Tenim en compte els costos inicials i continus, així com els avantatges. Consulteu Llogar o comprar? Els problemes financers .)
6. Rendiment brut de lloguer
Es pot trobar el rendiment brut de lloguer d’una propietat dividint la renda anual recaptada pel cost total de la propietat, i multiplicant aquest nombre per 100 per obtenir el percentatge. El cost total de l'immoble inclou el preu de compra, tots els costos de tancament i de renovació.
7. Taxa de capitalització
Un nombre més valuós que el rendiment brut de lloguer és la taxa de capitalització, també coneguda com la taxa de cobertura o el rendiment net de lloguer, perquè aquesta xifra inclou les despeses d’explotació de la propietat. Es pot calcular començant per la renda anual i restant les despeses anuals, després dividint aquest nombre pel cost total de la propietat i multiplicant el nombre resultant per 100 pel percentatge. Les despeses de propietat total inclouen despeses de reparació, impostos, assegurances del propietari, despeses de despeses i despeses d’agents.
8. Flux de caixa
La línia de fons
Un cop hàgiu fet tots aquests càlculs, podeu prendre una decisió informada sobre si una propietat determinada serà una inversió valuosa.
