Què és una recompensa?
Una recompra és una tècnica de finançament hipotecari amb la qual el comprador intenta obtenir una taxa d'interès més baixa almenys durant els primers anys de la hipoteca, però possiblement tota la seva vida. El constructor o venedor de la propietat generalment proporciona pagaments a la institució de préstecs hipotecaris, que, al seu torn, baixa el tipus d’interès mensual del comprador i, per tant, el pagament mensual. Tanmateix, el venedor de la llar augmentarà el preu de compra de la casa per compensar els costos de l'acord de compra.
Explicació de recompenses
Els compres de compra són fàcils d’entendre si els considereu una subvenció hipotecària feta al comprador d’habitatge per compte del venedor. Normalment, el venedor aporta fons a un compte de neteja que subvenciona el préstec durant els primers anys, amb la qual cosa es produeix un pagament mensual més baix del comprador. Aquest menor pagament permet que el comprador d’habitatge pugui qualificar-se més fàcilment per a la hipoteca. Els constructors o venedors poden oferir una opció de compra per ajudar a augmentar les possibilitats de vendre la propietat fent-la més assequible als compradors.
Estructuració de compravenda
Els termes de compravenda es poden estructurar de diverses maneres per als préstecs hipotecaris. La majoria de recompenses tenen una durada d’uns anys i, a continuació, els pagaments de la hipoteca augmenten a una tarifa estàndard un cop finalitzi la compravenda. Les compres de 3-2-1 i 2-1 són dues estructures habituals.
3-2-1 Compra de compra
En una compravenda 3-2-1, el comprador paga pagaments més baixos del préstec durant els primers tres anys. Aquests pagaments es compensen amb la contribució de compra del venedor. Per exemple, un comprador que ha rebut un tipus d’interès fix del 6, 75% en un préstec de 150.000 dòlars durant 30 anys tindria pagaments més baixos en els primers tres anys. El primer any pagarien el 3, 75% d’interessos, el segon any el 4, 75% i el primer any el 5, 75%. En els anys següents als primers tres anys, els seus pagaments augmentarien a la taxa estàndard del 6, 75% o 973 dòlars mensuals. Si bé van rebre estalvis de la taxa d’interès més baixa en els primers tres anys, el venedor l’hauria fet la diferència en els pagaments com a subvenció.
2-1 Baixada
Una compravenda 2-1 s’estructura de la mateixa manera, però el seu descompte només està disponible durant els dos primers anys. Si un prestatari rebia un préstec de 100.000 dòlars durant 30 anys a un tipus d’interès fix del 6, 75%, podria reduir els seus pagaments en els dos primers anys amb una recompensa de 2-1. En una compravenda de 2-1, podrien pagar un 4, 75% d’interès el primer any i un 5, 75% d’interès el segon any. En els anys següents, els seus pagaments augmentarien fins a la taxa estàndard del 6, 75% i pagarien 649 dòlars mensuals. Els estalvis que van obtenir durant els dos primers anys s’haurien compensat amb els pagaments de subvencions del venedor al prestador proporcionant-los el descompte de dos anys.
