Teniu dues opcions bàsiques quan refinançeu la vostra hipoteca per estalviar o obtenir diners. Primer, si simplement refinançeu el vostre préstec existent per obtenir un tipus d’interès més baix o canvieu els termes, s’anomena refinançament de tipus i termini. O, en segon lloc, potser voldreu extreure part del patrimoni net de casa (potser per fer una renovació, pagar els deutes o ajudar a pagar els costos universitaris) amb un préstec de caixa. A continuació, es detallen com aquestes dues opcions de refinançament poden afectar la vostra situació financera.
Els fonaments del refinançament hipotecari
Penseu en refinançar com la substitució d’una hipoteca existent per una altra, o la consolidació d’un parell d’hipoteques en un sol préstec. Com es diuen amb l’antic (hipoteca) i amb el nou. Després del refinançament, es paga el préstec antic (o préstecs) i se'n substitueix un de nou.
Punts clau
- Les opcions bàsiques per refinançar una hipoteca són el cash-out o el refinançament de tipus i tipus a termini. Podeu extreure part del patrimoni net a casa amb un refi.En un refinançament de tipus i termini, el prestatari intercanvia l'actual Préstec per a un amb millors termes. Els préstecs de cessió generalment inclouen taxes, punts o una taxa d’interès més elevada, ja que comporten un risc més gran per al prestador. Pot ser possible extreure una mica d’efectiu del vostre refinançament sense incorporar les comissions addicionals. d’un préstec de sortida en efectiu aprofitant la superposició de fons al final d’un préstec i a l’inici d’un altre.
Hi ha moltes raons per considerar el refinançament. L’estalvi de diners és evident. L’agost de 2008, la hipoteca mitjana fixa de 30 anys tenia un tipus d’interès del 6, 48%. Després de la crisi financera, les taxes del mateix tipus d’hipoteca van disminuir constantment. Al desembre de 2012, la taxa fixa d’hipoteca fixa de 30 anys es reduïa gairebé a la meitat des dels quatre anys abans fins al 3, 35%. La taxa mitjana anual del 2017 va augmentar fins al 3, 99%. Al 2018, havia augmentat fins al 4, 54%, segons Freddie Mac. Però fins i tot aquestes taxes més altes podrien ser inferiors a les de les hipoteques més antigues que podríeu tenir.
Al març del 2019, les taxes hipotecàries van baixar fins al 4, 27%, un mínim de 60 setmanes. A la setmana que acaba el 29 de març de 2019, les sol·licituds hipotecàries van augmentar un 18, 6%, segons l'Associació de banquers hipotecaris. El nivell de refinançament va augmentar un 39% fins al 47, 4% del total de sol·licituds, que va ser el nivell més alt des de novembre de 2016. (La major onada recent de refinançaments hipotecaris va arribar del 2011 al 2013 i del 2015 al 2016, quan els tipus d’interès eren propers als mínims rècord.) Tot i que l’índex de refinançament es va reduir al 44, 1% del total de sol·licituds la setmana següent, els costos d’endeutament baixos i un fort mercat laboral continuen impulsant les aplicacions.
Històricament, les taxes encara són relativament baixes i és una raó important perquè els propietaris de cases amb hipoteques d’interès més grans (o aquells amb un patrimoni net que ha augmentat, o que tinguin qualificacions de crèdit molt millors que quan van finançar originalment la seva llar) per mirar de refinançar. ara
Quan els tipus augmenten, el refinançament pot oferir la possibilitat de convertir una hipoteca de tipus ajustable en una de taxa fixa, per bloquejar els pagaments d’interès inferior abans que els tipus puguin augmentar encara més. Tot i això, sovint és difícil preveure la direcció futura dels tipus d’interès, fins i tot per als economistes més experimentats.
Cash-Out vs. Refi de tarifa i termini
Hi ha dos préstecs bàsics de refinançament. El més senzill i senzill és el refinançament de tipus i tarifa. En aquest cas, cap diner real canvia de mans, fora de les taxes associades al préstec. La mida de la hipoteca continua essent la mateixa; només cal que comercialitzeu els vostres termes d’hipoteca actuals per termes més recents (presumiblement millors).
En canvi, en un refinançament d'efectiu, la nova hipoteca és més gran que l'antiga. Juntament amb els nous termes de préstecs, també obté diners avançats: traureu efectivament el capital de casa vostra en forma de diners en efectiu.
Podeu optar a un refinançament de tipus i termini amb un percentatge de préstec / valor més elevat (l'import del préstec dividit en el valor valorat de la propietat). És més fàcil obtenir el préstec, és a dir, fins i tot si teniu un risc de crèdit més deficient perquè teniu en préstec un percentatge alt del que val la llar.
Penseu amb atenció abans d’obtenir un préstec de caixa per invertir, ja que no té gaire sentit posar els vostres fons en un CD que guanyi un 2, 5% quan el vostre interès hipotecari sigui del 5% o 6%.
Els préstecs en efectiu surten amb condicions més dures. Si voleu recuperar algun dels recursos propis que heu acumulat a casa vostra en forma de diners en efectiu, probablement us costarà: quant depèn de la quantitat d’equitat que heu acumulat a casa vostra i del vostre punt de crèdit.
Si, per exemple, la puntuació FICO d’un prestatari és de 700, la relació préstec-valor és del 76% i el préstec es considera efectiu, el prestador podria afegir 0, 750 punts al cost inicial del préstec. Si l'import del préstec era de 200.000 dòlars, per exemple, el prestador sumaria 1.500 dòlars al cost. (Cada prestador és diferent.) De forma alternativa, el prestatari podria pagar una taxa d’interès més elevada — 0, 125% a 0, 250% més, segons les condicions del mercat.
Per què els termes més durs? Com que els préstecs de caixa cobren un risc més elevat per al prestador, segons Casey Fleming, assessor hipotecari, C2 Financial Corporation i autor de la Guia del préstec: Com obtenir la millor hipoteca possible . Segons Fleming,
“Estadísticament, un prestatari és molt més propens a allunyar-se d’una casa si té problemes si ja n’ha tret el patrimoni. És particularment cert si n’ha tret més del que inicialment va invertir en el pagament inicial. En conseqüència, qualsevol préstec que es consideri efectiu és un preu més elevat per reflectir aquest risc, fins que hi hagi tanta equitat que el prestatari no és probable que es deixi d’anar més lluny. "
Però una puntuació de crèdit més elevada i una menor relació qualitat-preu poden canviar els números substancialment a favor. Per exemple, a un prestatari amb una puntuació de crèdit de 750 i una proporció de valor inferior al 60%, no se li cobrarà cap cost addicional per un préstec de sortida; Els prestadors creuen que ell o ella no tenen més probabilitats de morir del préstec que si fan un refin de tipus i termini.
El vostre préstec pot ser un préstec en efectiu, fins i tot si no rebeu cap efectiu. Si pagueu targetes de crèdit, préstecs d'automòbils o qualsevol altra cosa que no formés part inicialment de la vostra hipoteca, el prestador probablement el consideri un préstec amb efectiu. Si esteu consolidant dues hipoteques en una –i es tractava originalment d’un préstec de caixa–, el nou préstec consolidat també es classificarà com a efectiu.
Un altre motiu per pensar dues vegades en les despeses d’efectiu: fer un refinançament d’efectiu pot afectar negativament la puntuació FICO.
83%
El nombre de refinançaments hipotecaris que van ser préstecs d'efectiu al trimestre del 2018.
Més nord-americans que opten pel refinançament de caixa
Tot i que molts experts en finances personals aconsellen evitar que el seu patrimoni renda un refinançament de caixa, les dades recents mostren que molts nord-americans opten per aquest tipus de préstec. Les estadístiques trimestrals de refinançament de Freddie Mac van demostrar que, durant el quart trimestre del 2018 (publicat el març del 2019), els prestataris en efectiu van representar el 83% de tots els préstecs de refinançament, el més alt des del tercer trimestre del 2007.
Molts d'aquests refinances no eren per a una reducció de la taxa. Els usos més habituals dels fons van ser les millores d’habitatges o per pagar factures i deutes. Entre els altres motius esmentats, es van incloure les despeses universitàries, les compres d'automòbils i les inversions empresarials.
Una llacuna interessant de refinançament de la hipoteca
Amb l’ajuda del seu agent de préstecs hipotecaris, és possible que puguis generar una mica d’efectiu a partir del refinançament sense que es consideri un préstec d’efectiu (i que generi les quotes addicionals que hi surtin). Bàsicament, funciona aprofitant la superposició de fons al final d’un préstec i a l’inici d’un altre. És un procés complicat que afectarà qualsevol compte comptable, així que presta molta atenció a com ho descriu Fleming:
“Es pot finançar els costos de tancament en un refi de tipus / termini. La majoria dels prestadors permeten que aquests costos de tancament incloguin despeses de prepagament, com ara els interessos prepagats, els interessos no pagats de la vostra hipoteca existent, els diners necessaris per a finançar prèviament el vostre compte de garantia i, fins i tot, impostos i assegurances sobre la propietat si ho convé.
“Quan refinanceu, pagueu els interessos meritats sobre la vostra hipoteca existent fins al dia en què es paga. Prepagareu els interessos sobre el vostre nou préstec des del dia que finançeu fins al primer del mes següent, i no feu un pagament el mes següent. Per tant, heu finançat els interessos d’un mes a la vostra hipoteca dins del nou préstec.
"Si teniu un compte (o un dipòsit obligatori) per pagar una assegurança i uns impostos amb la vostra hipoteca existent, el vostre prestador existent mantindrà una part dels vostres diners (almenys un parell de mesos d'impostos i assegurances cadascun). Quan refinanceu, el vostre nou prestador necessitarà alguns diners a la vostra disposició quan arribin les vostres factures d’impostos i assegurances, de manera que demanaran diners per endavant. Normalment podeu finançar això.
"Després, un cop tancat el vostre préstec, el vostre antic prestador –que té una part dels diners– us envia un xec igual al saldo del vostre compte de neteja quan vau pagar aquest préstec. Efectiu!
"A més, com que algunes de les taxes canvien una mica fins al finançament, la majoria dels prestadors permeten una mica de coixí; fins a 2.000 dòlars en efectiu de nou en garantia sense que el préstec es consideri efectiu.
“Tot això vol dir que podeu finançar“ costos ”que no són realment el cost de l’origen del préstec, sinó que representen el cost de tenir el préstec. Amb un préstec a 200.000 dòlars / termini, seria molt factible generar uns 4.000 dòlars en efectiu, en les circumstàncies adequades, si estigués estructurat acuradament, sense pagar una penalització de sortida.
La línia de fons
La vostra responsabilitat com a prestatari és tenir suficient coneixement per discutir opcions amb el seu prestador. Per a la majoria de les persones, evitar el cost afegit d’un préstec en efectiu és la millor actuació financera. Si teniu un motiu específic per treure diners en efectiu de casa vostra, pot ser valuós un préstec de caixa, però recordeu que la quantitat addicional de diners que pagueu en interès durant la vida del préstec pot convertir-vos en una mala idea.
