Què són els valors amb hipoteca comercial (CMBS)?
Els valors amb garantia d’hipoteca comercial (CMBS) són productes d’inversió de renda fixa que es recolzen en hipoteques sobre propietats comercials en lloc de béns immobles residencials. CMBS pot proporcionar liquiditat tant a inversors immobiliaris com a prestadors comercials.
Com que no hi ha normes per estandarditzar les estructures de CMBS, les seves valoracions poden ser difícils. Els títols subjacents de CMBS poden incloure diverses hipoteques comercials de diferents termes, valors i tipus de propietat, com ara habitatges plurifamiliars i béns immobles comercials. CMBS pot oferir un risc de prepagament inferior als títols residencials amb garantia hipotecària (RMBS), ja que generalment es fixa el termini sobre hipoteques comercials.
Com funcionen els valors amb garanties hipotecàries comercials
Igual que amb les obligacions de deute col·lateralitzat (CDO) i les obligacions hipotecàries col·lateralitzades (OCM), les CMBS tenen forma de bons. Els préstecs hipotecaris que formen una única seguretat comercial garantida per hipoteca actuen com a garantia en cas d’impagament, amb el principal i els interessos cedits als inversors. Els préstecs es troben generalment dins d’un trust i es troben molt diversificats en termes, tipus de propietat i quantitats. Els préstecs subjacents titulitzats a CMBS inclouen préstecs per a propietats com edificis d'apartaments i complexos, fàbriques, hotels, edificis d'oficines, parcs d'oficines i centres comercials, sovint dins de la mateixa confiança.
Un préstec hipotecari és normalment un deute no recurs (qualsevol deute consumidor o comercial que només es garanteix amb garanties). En cas d’impagament, el prestador no pot requisar cap patrimoni del prestatari més enllà de la garantia.
Com que els CMBS són vehicles d'inversió complexos, requereixen un ampli ventall de participants en el mercat, inclosos els inversors, el servidor principal, el servicer principal, el servicer especial, el titular de certificat de direcció, els fiduciaris i les agències de qualificació. Cadascun d’aquests jugadors exerceix un paper específic per assegurar que el CMBS actua correctament.
El mercat CMBS representa aproximadament el 2% del mercat total de renda fixa dels Estats Units.
Tipus de CMBS
Les hipoteques que avalen CMBS es classifiquen en trams segons els seus nivells de risc de crèdit, que normalment es classifiquen entre la qualitat sènior o la de més alta qualitat. Els trams de màxima qualitat rebran pagaments d’interessos i principals i tenen el menor risc associat. Els trams inferiors ofereixen taxes d’interès més elevades, però les parts que tenen més risc també absorbeixen la major part de la pèrdua potencial que es pot produir a mesura que els trams baixin de rang.
El tram més baix d’una estructura CMBS contindrà préstecs més arriscats –i possiblement especulatius– a la cartera. El procés de titulització implicat en el disseny de l'estructura de CMBS és important tant per als bancs com per als inversors. Permet als bancs emetre més préstecs en total, i permet als inversors un fàcil accés a béns immobles comercials, alhora que els proporciona més rendiment que els bons del govern tradicionals.
Els inversors han d’entendre, però, que en cas d’impagament d’un o més préstecs en un CMBS, s’han de pagar els trams més elevats, amb interessos, abans que els trams inferiors rebin fons.
Punts clau
- Els CMBS estan garantits per hipoteques sobre propietats comercials en lloc de béns immobles residencials. Els títols amb garantia hipotecària comercial tenen forma de bons i els préstecs subjacents normalment es troben dins de trusts.Els préstecs en un CMBS actuen com a garantia, amb capital i interessos passats. als inversors, en cas d'impagament.
Crítica de CMBS
Normalment, només els inversors molt rics inverteixen en CMBS perquè aquí no hi ha moltes opcions per a l’inversor mitjà. És difícil trobar fons mutuos o fons borsaris (ETF) que inverteixin únicament en aquesta classe d’actius, tot i que molts fons mutuaris immobiliaris inverteixen una part de les seves carteres en CMBS.
Requisits per CMBS
El desembre de 2016, la Comissió de Valors i Intercanvis (SEC) i l'Autoritat Reguladora de la Indústria Financera (FINRA) van introduir noves regulacions per mitigar alguns dels riscos de CMBS creant requisits de marge per a transaccions de les agències cobertes, incloses obligacions hipotecàries garantides.
