Què significa Coterminous?
Els préstecs coterminos es refereixen a un préstec complementari amb una data de venciment que és el mateix que un deute sènior o un préstec original. Coterminous s’utilitza més sovint per descriure préstecs hipotecaris, com els dels prestataris comercials i residencials.
Punts clau
- Els préstecs coterminos són préstecs addicionals amb una data de venciment que és la mateixa que un préstec sènior. Els préstecs automàtics són habituals per finançar la construcció i la propietat immobiliària. Els préstecs coterminos solen anar acompanyats de restriccions en la quantitat i el període de servei.
Comprensió de Cotermin
Si bé un préstec complementari pot tenir una data de venciment que es produeix després de la del préstec original (sovint anomenada "no cotermini"), la majoria de préstecs hipotecaris segons o entresolats prefereixen tenir els dos préstecs a la mateixa data. D’aquesta manera, el prestatari pot optar per refinançar tots dos préstecs en un de més gran, preferiblement amb el mateix prestador.
Tenir la mateixa data de liquidació també facilita als prestataris determinar si el refinançament dels préstecs originals i coterminos proporciona estalvis importants. Els prestamistes també es beneficien de tenir les mateixes dates de liquidació, ja que representa menys risc de morositat en comparació amb una hipoteca entretenida no coterminosa.
Un altre avantatge de tenir la mateixa data de liquidació de dos préstecs és que l’estratègia assegura que els préstecs s’ajusten als tipus d’interès vigents. A més d’això, és més fàcil determinar els tipus d’interès mentre es refinança o s’embala els dos préstecs en un instrument de deute únic al final dels respectius termes.
Com s'estructuren els préstecs coterminos
En alguns casos, els préstecs entresolats es financen a través de vehicles d’inversió que s’estructuren com a corporacions de responsabilitat limitada.
Els prestadors que ofereixen préstecs coterminosos poden tenir diversos límits i restriccions. Això pot incloure una estipulació que el mateix prestador ha de prestar qualsevol hipoteca prèvia existent per al prestatari. El prestador pot no permetre que es dugui a terme un préstec complementari coterminós poc després de l’aprovació d’un préstec original. El prestatari pot haver d’esperar almenys un any en el termini del préstec original abans de buscar aquest finançament addicional. Els prestadors poden exigir que el préstec original hagi de tenir un temps mínim (cinc anys, per exemple) en el seu termini abans que s'aprovi un préstec coterminós.
Una hipoteca coterminal pot tenir un import mínim que cal demanar prestat. A les hipoteques comercials coterminoses, també hi podria haver estipulacions sobre la propietat.
Per exemple, pot haver-hi requisits d’ocupació que el prestatari ha de complir i mantenir per poder obtenir una hipoteca suplementària. És possible que l’edifici hagi d’estar ocupat físicament al 85% almenys 90 dies abans del tancament de la hipoteca. Es pot renunciar a la recollida de reserves de reemplaçament d’una hipoteca suplementària coterminosa; tanmateix, es continuaria recollint les reserves de substitució de la hipoteca original. Es pot requerir una nova taxació de l'immoble, així com una nova pòlissa d'assegurança de títol.
Aquest tipus de finançament pot atraure als prestataris, ja que ofereix una manera que les hipoteques múltiples tinguin una única data en què s'espera que la propietat sigui lliure i clara. És possible que els prestataris consolidin els seus préstecs refinançant quan els tipus d’interès es tornen més favorables per reduir la seva obligació global de deute.
Exemple de préstec coterminós
Els préstecs coterminals s’utilitzen habitualment en el finançament de la construcció. Per exemple, si un promotor està construint un bloc d’apartaments, pot contractar un primer préstec per començar a construir. Els pagaments inicials relacionats amb la primera hipoteca inclouran la quantitat prestada principal. Posteriorment, pot contractar un segon préstec coterminós per pagar els primers préstecs i finançar la seva construcció.
Aquesta estratègia beneficia tant el constructor com la institució de finançament. El constructor obté una font addicional de finançament del seu projecte en forma de segon préstec i les institucions financeres poden avaluar els avenços del projecte abans d’emetre un segon préstec. Típicament, els imports de palanquejament per a préstecs coterminus es calculen en un percentatge de LTV o de la relació Préstec a Valor. Com més alta sigui la LTV, més gran és el risc.
