Quina va ser la crisi d'exclusió?
La crisi d’exclusió hipotecària va ser un període de captació de propietats drasticament elevada al mercat de l’habitatge nord-americà entre el 2007 i el 2010. La crisi d’exclusió hipotecària va ser un aspecte de la crisi financera i de la Gran Recessió que es va desenvolupar durant aquest període. La crisi excessiva del crèdit hipotecari, els complicats esquemes de titulització de deutes hipotecaris i l’augment ràpid del nombre d’execucions hipotecàries (en una indústria mal preparada per processar-los tots) van contribuir cadascun a la crisi.
Punts clau
- La crisi d’exclusió hipotecària va ser un període de captació de propietats dràsticament elevada al mercat de l’habitatge nord-americà entre el 2007 i el 2010. Les companyies de serveis d’hipoteca van processar un gran nombre de préstecs sense revisar adequadament la informació que l’acompanyava. Els bancs han d'excloure la propietat equivocada, es calculen malament els valors de l'habitatge i, en alguns casos, ofereixen als advocats per a propietaris que estan en situació de clausura la possibilitat de treure el cas completament. Per afrontar un augment generalitzat dels impagaments, tot això va contribuir a la crisi.
Comprensió de la crisi d'exclusió
L’exclusió hipotecària és el procés legal que es produeix quan el propietari no fa els pagaments del principal i dels interessos sobre la seva hipoteca. Si aquest problema no es corregeix en un període de gràcia determinat, el prestador té dret a desnonar el propietari, prendre el control de la propietat i vendre després.
La crisi d'exclusió hipotecària va assolir el setembre del 2010, quan es van tornar a obrir aproximadament 120.000 habitatges en un període d'un mes. No obstant això, les seves arrels es van produir en una caiguda del mercat immobiliari que va començar a principis del 2007 i va florir en una crisi quan Lehman Brothers va declarar en fallida el setembre del 2008.
Excés de crèdit hipotecari
Tipus d’interès excessivament baixos degut a la política monetària expansiva de la Reserva Federal dels Estats Units, juntament amb la política pro-habitatge de la branca executiva, els anys 2000 van crear un auge en la compra d’habitatges i l’extensió del crèdit per a les hipoteques de cases. Això va conduir a una supervisió general de la subscripció o inexistència processos com a prestadors famolencs de la comissió, de manera temeraria, rebutgen hordes d’hipoteques subprime més arriscades en termes de vegades predatoris per a persones amb ingressos baixos i solvència creditícia. Aquest procés es va veure facilitat per la innovació de la titulització de deutes hipotecaris que va permetre als prestadors passar els riscos d’aquests préstecs als inversors i continuar els préstecs.
El volum de deute hipotecari en relació amb la capacitat de reemborsament de l’economia va augmentar ràpidament. El deute hipotecari total als Estats Units va superar el producte interior brut (PIB) dels EUA a partir del primer trimestre de 2008. Anteriorment, aquesta ràtio (deute hipotecari total amb el PIB) oscil·lava entre el 30% i el 60% durant la major part del segle XX.
Titularització de deutes
Els bancs hipotecaris solien cobrar taxes i després van vendre els préstecs a institucions financeres sovint poc ateses, que no van fer la diligència deguda dels préstecs. Les hipoteques es van titulitzar en valors hipotecaris i instruments més complexos, que es creien en aquell moment una eina adequada per gestionar el risc per defecte de qualsevol hipoteca combinant-la amb altres préstecs per agrupar el risc eficaçment i després distribuir-lo entre tots. titulars de la seguretat emesa. A més de no ser finalment una eina adequada de gestió del risc (sobretot quan pràcticament tots els preus de l’habitatge van disminuir i els impagaments es van generalitzar), la securització dels préstecs en molts casos va enfosquir els vincles entre qui tenia els préstecs i els prestataris.
Augment de les execucions hipotecàries
A mesura que la Reserva Federal va començar a afectar els frens monetaris i va frenar el flux massiu d’expansió del crèdit el 2006, els problemes van començar a ser visibles a la indústria. Unes condicions de crèdit més estrictes feien més difícil que els prestadors continuessin estenent hipoteques de risc i feien que les hipoteques existents amb uns tipus d’interès regulables fossin menys assequibles per als prestataris existents. Entre el 2006 i el 2008, els índexs de morositat dels préstecs per habitatge es van duplicar i continuarien augmentant fins al 2010 a mesura que es va estendre la crisi.
Quan els valors per defecte van augmentar, els bancs de cop es van trobar davant de tants esdeveniments d'exclusió que no van poder processar-los de manera eficient. Abans i durant la crisi, les empreses de serveis hipotecaris van processar un gran nombre de préstecs sense revisar adequadament la informació que els acompanyava. Es creia generalment que els impagaments dels préstecs per a habitatge i les execucions hipotecàries posteriors serien individuals o en la majoria dels esdeveniments locals, que podrien ser processats i liquidats fàcilment en el transcurs de les operacions normals dels prestadors i dels prestadors de préstecs.
Una àmplia securització durant el boom de l'habitatge va provocar, en tot cas, un mal manteniment de la propietat real de qualsevol préstec hipotecari. En alguns casos, els bancs no van iniciar les execucions hipotecàries de les cases durant mesos després que els propietaris haguessin deixat de fer pagaments. Els processos de manteniment de registres s’havien tornat tan descarats que els bancs no sempre podrien estar segurs que realment tenien hipoteques per a propietats que s’executaven, i fins i tot en alguns casos es van excluir amb préstecs hipotecaris que no tenien legalment.
Molts empleats del banc simplement van signar tot allò que es trobava a la seva mesa, assumint que tots els tràmits eren legítims. Una vegada que el volum de les execucions hipotecàries va augmentar significativament, els signants locals van crear problemes importants quan es van inscriure a tràmits indeguts, ja no tenien ni idea de què signaven o perquè havien de processar massa documents per fer el treball adequat per autentificar-los..
Els empleats que van signar els documents d'exclusió sense revisar-los adequadament es van denominar robo-signants.
Els efectes de tràmits inexactes i obscurs, combinats amb un nombre elevat de préstecs per habitatge en préstecs a nivell nacional, creen problemes generalitzats. Alguns bancs van excloure les propietats equivocades, els valors de l'habitatge incorrectes o, en alguns casos, van oferir als advocats de propietaris d'habitatges davant d'una execució hipotecària la possibilitat de llançar els casos d'exclusió per complet.
Resolució de la crisi d'exclusió
El govern va arribar a un acord amb els cinc majors operadors hipotecaris del país, Ally, abans conegut com GMAC; Banc d'Amèrica; Citi; JPMorgan Chase; i Wells Fargo, el 2009. L'acord, conegut com a Liquidació Hipotecària Nacional, va costar als servidors més de 50 mil milions de dòlars en penalitzacions i pagaments de socors per al consumidor.
Els prestataris afectats han rebut el principal reduccions o refinançaments de préstecs subaquàtics, que els permet evitar l'exclusió i romandre a casa seva. A més, la liquidació requeria una revisió dels sistemes de servei de préstecs supervisats pels bancs.
Els prestataris que van perdre l'habitatge per execució hipotecària per part d'aquests bancs en els estats part de l'acord de liquidació van ser elegibles per a pagaments d'uns 1.480 dòlars aproximadament. El pagament total dels assentaments va ascendir a aproximadament 1.500 milions de dòlars.
La companyia d’informació immobiliària RealtyTrac va estimar que una de cada 248 llars dels Estats Units va rebre una notificació d’exclusió al setembre del 2012.
