QUÈ és el fitxer d'exclusió
L’expedició d’exclusió hipotecària es refereix a l’acte d’un prestamista hipotecari de presentar una demanda al jutjat per guanyar el dret a vendre l’habitatge d’un hipotecari delinqüent en subhasta. Quan el propietari no paga els pagaments hipotecaris o incompleix els termes de l’acord d’hipoteca, el prestador pot fer complir els seus drets mitjançant el procés d’execució hipotecària. El procés d'exclusió està regulat per les lleis estatals, i els drets i obligacions tant del prestatari com del prestamista poden variar àmpliament d'un estat a un altre.
Arrosseguem l'arxiu d'exclusió per baixar
Hi ha dos tipus principals d’expedició d’execució hipotecària: l’execució judicial, en la qual el prestador ha de presentar una demanda d’execució hipotecària en un tribunal per poder-se revendre l’habitatge i una execució hipotecària no judicial, en què un prestador no ha de sol·licitar l’aprovació judicial. El fet que el vostre prestador hipotecari hagi de presentar una execució hipotecària judicial depèn de les lleis del vostre estat.
En els estats amb l’execució judicial, hi ha normalment els passos que ha de fer un prestamista hipotecari abans que pugui presentar una demanda d’execució hipotecària al jutjat. Per exemple, a l’Estat de Nova York, el banc primer ha d’enviar a un prestatari morós una carta d’acceleració, que manifesta la seva intenció d’accelerar la hipoteca, si el prestatari no arriba al corrent del seu préstec en una data determinada. Accelerar una hipoteca significa exigir que un prestatari pagui tot l'import degut alhora. Normalment s’envia una carta d’acceleració després que un prestatari no hagi fet el pagament de la seva hipoteca durant tres mesos. Després d’enviar la carta d’acceleració, un prestamista hipotecari a l’estat de Nova York també ha d’enviar als prestataris morosos un avís de presentació de preemissió de 90 dies, que ha d’informar als prestataris d’almenys cinc serveis d’assessorament legal sense ànim de lucre a la zona del prestatari.
Només passat aquest període de 90 dies es pot presentar un fitxer hipotecari per a l’execució hipotecària. En molts estats com Nova York, el prestatari morós té un període de temps, normalment entre 20 i 30 dies, per presentar una resposta a la queixa del prestamista hipotecari. Aquesta resposta és l’oportunitat del prestatari d’explicar si l’hipotecari creu que la queixa d’execució hipotecària s’ha presentat per error o si hi ha alguna altra queixa que el prestatari tingui sobre la conducta del prestador d’hipoteca.
Arxivacions d'exclusió en estats no judicials
En molts estats on hi ha lleis que donen suport a l'exclusió no judicial, de vegades no és necessària la presentació d'una demanda d'exclusió. En aquests estats, els bancs poden renunciar a una revisió judicial de l'execució hipotecària si incloguessin una clàusula de poder de venda a l'acord hipotecari.
