Taula de continguts
- Combinant hipoteques
- Sabeu amb què esteu començant
- Com consolidar-se
- La línia de fons
Tenir dues hipoteques no és tan rar com podríeu pensar. Les persones que acumulen prou capital a casa seva solen triar una segona hipoteca. Podrien utilitzar aquests diners per pagar un deute, enviar un fill a la universitat, finançar la creació d’un negoci o fer una gran compra. Altres utilitzaran una segona hipoteca per millorar el valor de la seva llar o propietat mitjançant la remodelació o la construcció d’una piscina, etc.
Tot i això, dues hipoteques poden ser més difícils que tenir-ne una. Per sort, hi ha mecanismes disponibles per combinar o consolidar dues hipoteques en un sol préstec. Però, el procés de consolidació pot ser complicat i les matemàtiques poden acabar per no valdre la pena al final.
Punts clau
- Tenir dues hipoteques és una situació habitual, que es pot simplificar combinant-los en un sol préstec. El fet de consolidar dos préstecs en un pot requerir l’ajuda d’un agent intermediari expert amb experiència en això. Mentre que la consolidació pot simplificar les seves finances i pot estalviar-te diners. El temps, però, comporta uns costos que al final no poden acabar sent una decisió intel·ligent.
Combinant hipoteques
Analitzem un exemple: vau treure una línia de crèdit per a la propietat domiciliària fa deu o més anys i durant el període de sorteig –el temps en què podríeu “dibuixar” a la vostra línia de crèdit- pagueu un import gestionable: 275 dòlars mensuals el una línia de crèdit de 100.000 dòlars.
Segons els termes d’aquest préstec, al cap de deu anys el període de sorteig es va convertir en el període d’amortització - els propers 15 anys en què haureu de pagar el préstec com una hipoteca. Però probablement no esperàveu que el pagament de 275 dòlars es convertís en un pagament de 700 dòlars, que podria augmentar encara més si augmenta la tarifa principal.
En consolidar els dos préstecs, podríeu estalviar més de 100 dòlars cada mes i bloquejar el vostre tipus d’interès en lloc de veure com s’enfila el nivell de creixement. D'altra banda, potser voleu pagar els préstecs de forma més ràpida i voleu millors termes que us ajudaran a fer-ho. Com funciona aquest tipus de consolidació i és una bona idea?
Sabeu amb què esteu començant
Per entendre què passa quan us consolideu, heu de conèixer algunes coses sobre els préstecs actuals que teniu. Si, quan aneu a consolidar préstecs, us adoneu que la vostra segona hipoteca s’utilitzava per treure efectiu de casa vostra per algun motiu –anomenat préstec de sortida– pot afegir cost al nou préstec i reduir l’import per al qual. qualificar Els préstecs de cobrament tenen un preu més elevat, segons diuen els prestadors, perquè el prestatari és estadísticament més propens a allunyar-se del préstec si tenen problemes.
Després hi ha el refinançament de la taxa / termini (refi). Aquest tipus de préstec és simplement un ajust del tipus d’interès i dels termes del vostre préstec actual. El préstec es considera més segur per al prestador, ja que el prestatari no envia diners ni redueix la quantitat de capital que tenen a la propietat. És possible que hagis refinançat recentment quan els tipus d’hipoteca van baixar a mínims històrics.
Per què importen aquestes distincions? Segons Casey Fleming, assessor hipotecari de C2 FINANCIAL CORPORATION i autor de, "La guia del préstec: com obtenir la millor hipoteca possible", són importants perquè els termes i l'import que pagaràs en les noves hipoteques poden ser molt diferents.
"Suposem que tant amb vosaltres com amb el vostre veí, obteniu un 75% de refinançament de préstecs per valor, sota el límit conforme de 4.17.000 dòlars. El teu és un cash-out, el seu no ho és. El vostre préstec tindria un cost de 0, 625 punts més que el de la vostra veïna a l'abril del 2015. I un punt és l'1% de l'import del préstec, de manera que si l'import del vostre préstec és de 200.000 dòlars, totes les coses iguals hauríeu de pagar 1.250 dòlars (200.000 x 30000) més. pel mateix tipus d’interès que el seu veí.
Penseu-hi així. Si originalment heu adquirit els dos préstecs quan heu comprat la casa, no es tracta d'un préstec amb efectiu, ja que es va utilitzar la segona hipoteca per adquirir la casa. Però més endavant, si vau rebre diners com a conseqüència de prendre una segona hipoteca, aquell va ser un préstec de caixa, i de manera que es tindrà en compte un nou préstec consolidat.
Hi ha un altre motiu perquè aquesta distinció esdevingui important. Com que els préstecs de caixa són més arriscats per al prestador, només podran prestar entre el 75% i el 80% del patrimoni net a casa vostra enfront del 90% en taxa de termini / termini. Fleming ho expressa així en anglès: “Si el vostre préstec es considerarà un préstec de caixa, necessitareu més capital en la vostra propietat per poder-lo qualificar”.
Com consolidar-se
El prestador farà tots els tràmits complicats que vagi amb la consolidació dels préstecs. La vostra feina és ser un consumidor informat. No parleu amb un prestamista: parleu amb diversos.
Com que la consolidació de dos préstecs és més complicada que una hipoteca directa, és millor parlar personalment amb fins a tres o quatre prestadors. Podeu parlar amb el vostre banc o una unió de crèdit, un agent d’hipoteca, o bé recomanar professionals de la indústria de confiança.
Per descomptat, pregunteu-los si el nou préstec es convertirà en un préstec de caixa o un refi de tipus / termini. És un préstec de tipus fix o variable? 15 o 30 anys?
Un cop estàs satisfet amb un determinat prestador, et faran una visita pel procés. No sigueu res sense llegir-lo primer i assegureu-vos d’entendre la programació de pagaments.
Si el vostre préstec és un préstec en efectiu, Casey Fleming diu que pot ser que hi hagi una manera de convertir-lo a una tarifa / termini refi un any després.
“Consolideu els préstecs com a cobrament de caixa, però obteniu un crèdit prestador que pagui tots els costos associats a la transacció. Espereu un any i torneu a refinançar. Com que en aquest moment només esteu refinançant un sol préstec, no es tracta d'un préstec amb efectiu. Ara podeu gastar diners en punts per comprar la taxa d’interès, ja que mantindreu el préstec durant un període de temps més llarg ”. Fleming aconsella assessorar-ho només si creieu que els tipus d’interès són estables o poden disminuir.
La línia de fons
“No prengueu mai la decisió de refinançar ni consolidar préstecs basant-vos només en la reducció del vostre pagament mensual. En la majoria dels casos, passareu més durant tota la vostra vida en el nou préstec que no pagueu simplement els préstecs existents ", afirma Fleming. "Milions de consumidors continuen hipotecant el seu futur i acaben amb desenes o fins i tot centenars de milers de dòlars menys a la jubilació".
En comptes d'això, determineu el temps que pensareu a romandre a la casa i compareu el cost de la vostra hipoteca actual amb la nova hipoteca més els costos associats al nou préstec durant el temps que mantindreu el préstec. Si els costos serien menors, probablement la consolidació sigui una bona idea.
