Taula de continguts
- Avantatges per als venedors
- Com guanyen els compradors
- Declaració MLS 8.0
- Efecte de la declaració MLS 8.0
- Els llistats fora del mercat resten
- Poseu-vos en contacte amb agents immobiliaris
- Anar online
- Apropa propietaris
- Conegui el procés
- La línia de fons
Amb l'inventari immobiliari encara estret en molts mercats de tot el país, com a comprador d'habitatge potencial, voleu mantenir-vos al davant de la vostra competència. Aquí és on apareixen els llistats fora del mercat. També es coneixen com a llistats de butxaca o tranquils, aquestes cases poden estar en venda, però no figuren en diversos serveis de llistats (MLS). Això vol dir que els agents immobiliaris que venen aquestes propietats han de fer les tasques necessàries per trobar compradors pel seu compte.
Llistar habitatges fora del mercat era una raresa en el passat, però ha guanyat més tracció en els darrers anys amb els propietaris, convertint aquests llistats en un mercat secundari de tipus, sobretot davant la demanda creixent.
Una nova política de l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris® coneguda com "MLS Statement 8.0" restringeix molt els llistats fora de mercat.
Els llistats de fora de mercat poden semblar contraintuitius per a un venedor. Al cap i a la fi, hi ha més demanda que inventari, cosa que significa que les guerres de licitació són habituals a molts barris. I, per què, els venedors voldrien fer fitxes secretes, i com els trobeu el comprador?
Punts clau
- Els llistats fora de mercat són propietats que es venen però no es troben en diversos serveis de cotització. Alguns venedors desitgen un llistat fora del mercat per provar les aigües, mantenir la privadesa, estalviar en comissions o crear una exclusivitat que pugui donar lloc a Un preu de venda més elevat. Per als compradors, els llistats fora de mercat proporcionen accés a un inventari addicional, una oportunitat d’estalviar si la comissió és inferior i l’oportunitat d’evitar la competència per a la propietat en una zona desitjable. Les vendes de mercat que impliquen només un agent poden de vegades ofereixen molt poc espai per als compradors que busquen negociar el preu. Per accedir a aquests llistats, els compradors poden acostar-se directament a agents o propietaris d’habitatges o intentar anar en línia.
Avantatges per als venedors
Alguns venedors d’habitatges opten per un llistat fora del mercat per provar les aigües, mentre que d’altres volen un procés de venda més privat o l’oportunitat de negociar una comissió de vendes més baixa ja que només hi ha un agent implicat.
Alguns propietaris han pensat que una fitxa de butxaca crea un atractiu que els obtindrà un preu més elevat Al capdavall, si la llar es cotitza i acaba asseguda al mercat durant més de 30 dies, hi ha una bona probabilitat que els compradors potencials intentin fer ofertes de baix nivell.. Sense que el marcatge dels "dies al mercat" no hi hagi tantes probabilitats que un venedor estigui baixat.
Com guanyen els compradors
Per a vostè com a comprador, els avantatges d'una fitxa fora de mercat són dobles. Per començar, us permet accedir a un inventari que els altres compradors no veuen. Si compres en un mercat especialment calent, els llistats de butxaca poden ser l'única forma de comprar una casa. En els climes habituals de mercat, és possible que tingueu un acord en part perquè la comissió que ha de pagar el venedor és més baixa.
No tots els compradors d'habitatges busquen una residència principal. És possible que cerqueu una propietat per invertir o cases per comprar i obtenir un benefici. Un llistat fora del mercat en un barri fantàstic pot ser una excel·lent manera de complir aquest objectiu.
Declaració MLS 8.0 Política de cooperació clara
Un bloqueig significatiu cap a les llistes fora del mercat va aparèixer recentment, per part de l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris, de la "Declaració MLS 8.0 Política de cooperació clara". Aquesta política, vigent l'1 de gener de 2020, amb la implementació local obligatòria a l'1 de maig de 2020, requereix qualsevol agent immobiliari que participi en un servei de llistats múltiples per enviar la seva fitxa a la MLS en un dia laborable de la comercialització de la propietat al públic.
L’impacte pràctic de la declaració MLS 8.0
Val la pena assenyalar que la Declaració MLS 8.0 no és llei en el sentit tradicional. Segons el agent immobiliari Doug Wagner de RE / Max Victory, "L'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris és una associació governant, no una entitat jurídica, però tots els MLS, corredors i agents de l'associació membres han de complir la nova política."
Wagner assenyala que els agents amb llicència que no són agents immobiliaris (no membres de NAR) no estan obligats a la política. No obstant això, atès que el 89% dels compradors d'habitatges recents utilitzaven béns immobles o corredors i que gairebé 7 de cada 10 agents immobiliaris autoritzats són agents immobiliaris, l'impacte pràctic és que la declaració 8.0 s'aplica a la majoria de transaccions immobiliàries residencials.
Els llistats fora del mercat resten
Afortunadament, la declaració MLS 8.0 no significa la fi de les llistes fora del mercat. La nova política de NAR inclou opcions integrades que permeten als agents i corredors membres mantenir llistats limitats i complets fora del mercat.
Per exemple, a la declaració MLS 8.0, els venedors poden desactivar-se a la pantalla MLS IDX o a la pantalla d’Internet. Una altra opció, coneguda com una fitxa “exclusiva d’oficina” també està disponible per als venedors que vulguin mantenir la privadesa. Si es tracta d’una oficina exclusiva, l’agent pot compartir la fitxa amb altres agents de l’oficina o un a un amb els compradors.
Algunes altres opcions fora del mercat disponibles prèviament a través de corredors, com ara "xarxes de llistats privades", ja no estan permeses per la declaració 8.0. D’altres, inclosos els “properament” i el “retardar la presentació” estaran sota el control de les MLS locals, però inclouran noves restriccions que impedeixin que els agents les comparteixin amb els compradors.
Segons Wagner, el lloc web en línia Zillow, que treu llistats de dades de la MLS, però no és membre de NAR, no està prohibit continuar programes de fora del mercat interns com "Make Me Move", "Ben aviat", "FSBO", i "iBuyer."
Poseu-vos en contacte amb agents immobiliaris
Per trobar una casa tradicional, exclusiva i fora del mercat, cal una mica de deures i molta xarxa. Un cop identifiqueu el barri que voleu comprar, haureu de presentar una llista d’agents immobiliaris més importants i contactar amb ells sobre qualsevol llistat exclusiu d’oficines que puguin tenir.
Anar online
A més de contactar directament amb agents immobiliaris, els compradors tenen eines a la seva disposició en línia per trobar llistats que no siguin de la MLS, com ara venda per propietari (FSBO), anuncis publicitaris o fins i tot Craigslist. Com s'ha assenyalat anteriorment, el lloc web en línia Zillow té diversos programes fora del mercat a disposició de possibles venedors i compradors.
Apropa propietaris
Si hi ha una zona o un barri que us interessa especialment, una de les opcions és fer una sessió directa amb els propietaris d’habitatges. És possible que pugueu trobar un avantatge trucant a la porta o enviant missatgers. Si bé us costarà temps i diners –i no garantireu l’èxit– hi ha una petita possibilitat que almenys una persona respongui.
No descarteu les propietats descuidades, sobretot si sabeu que podeu permetre's reparacions. Potser hi ha un propietari que està tan aclaparat amb els costos del manteniment —i que mai no va creure que mai podria vendre— que una oferta no sol·licitada es consideraria una benedicció.
Per no acabar de rompre el banc, assegureu-vos d’imprimir missatges de correu electrònic que siguin barats i efectius. Al cap i a la fi, voleu semblar el més professional possible en el vostre enfocament. I mai no se sap fins que no ho preguntes, oi?
Conegui el procés
Trobar un llistat fora del mercat és només la meitat de la batalla. El fet de veure la conclusió d'un acord és el resultat final, és per això que els compradors de llistats fora del mercat han de conèixer els aspectes bàsics del procés. Un cop arribeu a contractar, és un acord estàndard, però com és probable que l’agent els representi a tots dos, pot resultar una mica entrecortat.
Coneguda com a venda d'agència dual, tot i que perfectament legal, pot ser difícil per al comprador saber si l'agent té els seus millors interessos en ment. Com més elevat sigui el preu de venda, més gran serà la comissió per l'agent. Si esteu comprant en un mercat amb poc inventari, potser no importa si obteniu la millor oferta sempre que arribeu a casa, però pagueu per tenir coneixement dels conflictes d’interès.
La línia de fons
El mercat immobiliari continua calent a moltes zones del país amb més demanda que inventari. Els compradors frustrats que han estat rebutjats fora dels habitatges necessiten qualsevol avantatge que puguin obtenir. Tot i que la Declaració MLS 8.0 restringeix greument l’accés a llistats fora de mercat, no els prohibeix del tot. Feu la vostra tasca, adoneu-vos que hi ha riscos i sabeu que la pena de trobar la vostra llar següent mitjançant una fitxa fora del mercat pot valer la pena.
