Una inversió immobiliària (REIT) ha d’abonar almenys el 90% del seu benefici imposable com a dividend als accionistes, cosa que fa que els REIT siguin instruments relativament alts. De fet, des de la perspectiva del rendiment total (dividends més la valoració dels preus), els REIT es comporten com un acció típica de petits fons. Però, a diferència de les accions de petits fons, la major part del retorn previst d’un REIT no prové de la valoració de preus sinó dels dividends. De fet, de mitjana, aproximadament dos terços del rendiment d’un REIT provenen de dividends. Un dels inconvenients d’això és que, com a inversió de gran rendiment, es pot esperar que un REIT presenti sensibilitat als canvis de tipus d’interès., explorem aquesta relació. (Per a la lectura de fons, vegeu Què són els REITs ?)
Rendiments relativament alts
A la figura 1, es mostra el rendiment mitjà de cada sector de REIT a setembre de 2004 com a exemple del risc que pot presentar un REIT. La part superior de cada barra té un rendiment del 75%; el fons és del 25% de rendiment; i el trencament del verd al blau a la meitat és el rendiment mitjà.
Figura 1: Rendiments en diferents sectors REIT
Podeu veure que els rendiments varien segons el sector. Al setembre de 2004, el rendiment mitjà entre tots els REIT (la barra més dreta de la dreta) era del 5, 5%, però els rendiments es van dispersar: el rendiment del 25% (la part inferior de la porció blava) era del 4% i el 75%. el rendiment va ser superior al 6, 5% (la part superior de la porció verda). Això significa que només la meitat dels rendiments de REIT eren entre el 4% i el 6, 5%, mentre que l’altra meitat dels rendiments de REIT es trobava fora d’aquest rang. Al mateix temps, el rendiment dels tresors del govern dels Estats Units a llarg termini va ser inferior al 5%. Això suggereix que si el vostre objectiu és ingressos, podríeu anar millor amb un REIT, però suposareu un risc addicional. El
Retorn total de REIT en comparació amb els tipus d’interès
La saviesa convencional diu que les taxes més altes generalment són dolentes per als REIT. L’índex REIT més popular és l’índex NAREIT Equity REIT. La figura 2 compara el valor de l’índex NAREIT amb l’obligació del Tresor dels deu anys (obligació T) des del començament de 1972 fins gairebé el final del 2004:
Figura 2: Índex de drets d'autor NAREIT
Devolució anualitzada del període que finalitza el setembre del 2004
| 1 any | 2 Any | 3 Any | 4 Any | 5 Any | 6 Any | 7 Any |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
Taula 1
Rendiments de preus de REIT En comparació amb les taxes d’interès Malauradament, probablement, podem suposar que rendiments passats com aquests no es poden replicar en el futur a llarg termini per a la indústria en general. Hi haurà excepcions a curt termini.
Centrem-nos només en el component de preu de les accions REIT. A la figura 3 següent, comparem els mateixos tipus d’obligacions del Tresor dels deu anys amb un índex només de preus. És a dir, excloem dividends i aïllem només en els canvis de preus per veure què passaria amb 100 dòlars si s’invertís el 1972.
Figura 3: fons de drets d’autor de les operacions (FFO).
Si bé aquests beneficis es podrien replicar endavant, és poc probable. A més, és completament possible que els preus puguin revertir a múltiples anteriors (per exemple, el preu com a múltiple de FFO).
En segon lloc, la taxa d'interès a mitjà termini és baixa segons els estàndards històrics. És completament probable que aquest tipus d’interès baixi a l’alça. Si continuessin els 15 anys de correlació inversa entre les taxes i els preus REIT mostrats anteriorment, els preus de REIT patirien.
Resum
El període de quinze anys examinat anteriorment mostra que hi ha una forta relació inversa entre els preus REIT i els tipus d’interès. De mitjana, seria segur suposar que és probable que els descensos de preus de REIT puguin augmentar els tipus d'interès. Per descomptat, la reacció per sectors variarà. Per exemple, hi ha qui argumenta que, en el cas dels REIT residencials i d’oficines, l’augment dels tipus d’interès augmentaria els preus del REIT, ja que els tipus creixents corresponen al creixement econòmic i a la demanda més gran. Però haurà de ser selectiu en un entorn així. La bona notícia sobre els REIT és que els rendiments elevats són una mena de cobertura contra la disminució dels preus: si compres un REIT de gran rendiment, mentrestant, qualsevol baixada de preus es veurà mitigada.
Per obtenir més informació sobre els REIT, vegeu Valoració bàsica d’un trust de inversió immobiliària (REIT) i la forma REIT .
Articles relacionats
Inversió immobiliària
REITs i REIT ETFs: en què es comparen
Existències de dividends
6 REITS que paguen dividends mensualment
Inversió immobiliària
REITs per a persones grans: és bo per al vostre portafoli?
Inversió immobiliària
Com avaluar una inversió immobiliària (REIT)
Inversió immobiliària
5 tipus de REIT i com invertir-hi
Inversió immobiliària
Com analitzar els trusts d'inversió immobiliària
Enllaços de socisTermes relacionats
Confiança en inversions immobiliàries (REIT) Definició Una inversió immobiliària (REIT) és una empresa de borsa que té propietat, opera o finança propietats productores d’ingressos. més Com treure profit de la propietat immobiliària Els béns immobles són reals, és a dir, tangibles, propietats formades per terrenys i qualsevol cosa sobre ell, inclosos edificis, animals i recursos naturals. més Taxa de capitalització Definició El tipus de capitalització és la taxa de rendiment d'una propietat d'inversió immobiliària en funció dels ingressos que s'obtindrà que l'immoble genera. més Rendiment de dividends El rendiment de dividends és una proporció financera que mostra el que una empresa paga en dividends cada any en relació amb el seu preu de les accions. més Definició del fons de creixement i ingressos Els fons de creixement i ingressos persegueixen tant l'apreciació de capital com els ingressos corrents, és a dir, dividends i interessos de les obligacions. més Definició d’inversió La inversió és l’acte de destinar fons a un actiu o comprometre un capital a un esforç amb l’esperança de generar ingressos o beneficis. més