Què és un Mello-Roos?
A Mello-Roos és un districte fiscal ad hoc de Califòrnia creat per finançar un projecte d’infraestructura. Es pot crear un districte només amb l'aprovació de dos terços dels votants i permet que es tributi un impost especial sobre els seus residents. La llei estatal que permetia aquests districtes va ser implementada el 1982 com una manera perquè els governs locals van deixar de banda el límit estatal de 1978 sobre augment de l'impost sobre propietats.
La llei fiscal Mello-Roos continua sent controvertida. Els desenvolupadors de Califòrnia han conegut la publicitat de les seves cases de nova construcció com "No Mello-Roos!"
Comprensió Mello-Roos
Una ciutat, un comtat o un districte escolar poden crear un districte d'instal·lacions comunitàries de Mello-Roos (CFD).
A Mello-Roos, un govern local o municipi o un districte escolar poden vendre bons per tal de finançar un projecte o servei específic. Els projectes permesos segons la llei californiana van des de millores d’infraestructura a serveis de policia i bombers, escoles, parcs i instal·lacions de guarderia infantil.
Punts clau
- Un Mello-Roos és un districte especial d'avaluació d'impostos creat a Califòrnia per finançar infraestructures o serveis locals. L'impost només s'aplica als residents del districte que es beneficien del projecte. diners per a projectes locals malgrat les restriccions de la Proposició 13 límits d’impost sobre propietat.
Es pot carregar la taxació fins que el deute de l'obligació emès pel districte es pagui íntegrament amb els interessos.
Els orígens de Mello-Roos
L’impost de Mello-Roos rep el nom dels patrocinadors de la llei, el senador d’Estat de Califòrnia, Henry Mello i l’assembleista de l’estat Mike Roos.
El seu projecte de llei era una solució per a la Proposició 13. Aquesta modificació de la Constitució de Califòrnia de 1978 limita els impostos sobre la propietat a l'1% del valor valorat i limita la taxa d'augment de l'avaluació al 2% anual.
Els agents immobiliaris han d’informar als possibles compradors si una casa es troba en un districte d’equipaments comunitaris de Mello-Roos.
L’impost de Mello-Roos es calcula contra la terra, però no es basa en el valor que es calcula de la propietat. D’aquesta manera s’obté la tapa imposada per la Proposició 13.
Avui en dia, Mello-Roos s’utilitza més sovint per crear infraestructures o serveis de suport dins i entorns nous. També proporciona una manera de millorar els barris més antics i menys rics que ja no aporten prou impostos sobre la propietat per cobrir serveis bàsics.
Pros i contres de Mello-Roos
Els defensors de la llei Mello-Roos asseguren que fa possible la construcció d’habitatges nous i amb un cost inferior als compradors eventuals. Un desenvolupador que planifiqui una gran comunitat nova podria afavorir el preu del finançament de la nova infraestructura a la comunitat o als voltants o bé assumir el cost augmentant els preus dels habitatges.
Els opositors assenyalen la càrrega tributària afegida i la possible dificultat de vendre una casa que té vinculada una valoració fiscal especial.
Els impostos Mello-Roos generalment no són deduïbles dels impostos federals, ja que no satisfan els requisits de l'IRS per a la deducció.
Estampa fina a Mello-Roos
Es considera que la fiança emesa per un CFD és una garantia contra una propietat i la falta de pagament de l'impost pot donar lloc a una execució hipotecària, ja que els districtes de Mello-Roos estan sotmesos a lleis d'exclusió accelerades.
La llei té obligació dels agents immobiliaris que informin als possibles compradors si un habitatge es troba en un CFD i, per tant, està sotmès a una avaluació fiscal especial.
Els impostos de Mello-Roos normalment es classifiquen en una línia de la factura tributària anual de la propietat, tot i que de vegades el districte enviarà als propietaris una factura separada. Les oficines d'avaluadors del comtat mantenen registres dels districtes de Mello-Roos.
