Què és una garantia hipotecària (MBS)?
Una seguretat garantida per hipoteca (MBS) és una inversió similar a una fiança que es compon d’un paquet de préstecs domiciliaris comprats als bancs que els van emetre. Els inversors de MBS reben pagaments periòdics similars als pagaments de cupons d’obligacions.
El MBS és un tipus de seguretat avalat per actius. Com es va fer evidentment evident en la dissolució de les hipoteques subprime del 2007-2008, la seguretat garantida per una hipoteca només és tan sòlida com les hipoteques que la realitzen.
També es pot anomenar un MBS com a seguretat relacionada amb la hipoteca o el passatge de la hipoteca.
Com funciona la seguretat avalada amb hipoteca
Essencialment, la seguretat garantida per la hipoteca converteix el banc en un intermediari entre el comprador d'habitatge i la indústria d'inversions. Un banc pot concedir hipoteques als seus clients per després vendre-les amb un descompte per incloure-les en un MBS. El banc registra la venda com un plus al seu balanç i no perd res si el comprador es produeix per defecte en algun moment.
L’inversor que compra una seguretat garantida per una hipoteca és essencialment prestar diners als compradors d’habitatges. Es pot comprar i vendre un MBS a través d’un agent. La inversió mínima varia entre els emissors.
Els títols garantits per préstecs hipotecaris carregats amb préstecs subprime van tenir un paper fonamental en la crisi financera iniciada el 2007 i es van eliminar milers de milions de dòlars en riquesa.
Aquest procés funciona per a tots els afectats, ja que tothom fa el que se suposa. És a dir, el banc manté uns estàndards raonables per concedir hipoteques; el propietari segueix pagant el temps i les agències de qualificació de crèdit que revisen MBS realitzen la deguda diligència.
Per ser venut als mercats actualment, una empresa patrocinada pel govern (GSE) o una empresa financera privada ha de ser emesa un MBS. Les hipoteques s’han d’originar d’una institució financera regulada i autoritzada. I el MBS ha d’haver rebut una de les dues primeres qualificacions emeses per una agència de qualificació de crèdit acreditada.
Comprensió de valors avalats amb hipoteques
Tipus de valors garantits per hipoteques
Hi ha dos tipus comuns de MBS: els cobraments passius i les obligacions hipotecàries garantides (OCM).
Passos a través
Els passatges estan estructurats en fideïcomissaris en els quals es cobren i transmeten pagaments hipotecaris als inversors. Normalment tenen declarats venciments de cinc, 15 o 30 anys. La vida útil d’un passatge pot ser inferior al venciment indicat en funció dels pagaments principals de les hipoteques que constitueixen el passatge.
Obligacions hipotecàries garantides
Les OVM consisteixen en múltiples grups de valors que es coneixen com a llesques o trams. A les parts es donen qualificacions de crèdit que determinen les taxes que es retornen als inversors.
El paper dels MBS en la crisi financera
Els títols garantits per la hipoteca van tenir un paper fonamental en la crisi financera iniciada el 2007 i van acabar esborrant milers de milions de dòlars en riquesa, enderrocar Lehman Brothers i conduir els mercats financers mundials.
En retrospectiva, sembla inevitable que l’augment ràpid dels preus de l’habitatge i la creixent demanda de MBS animessin els bancs a baixar els seus estàndards de préstecs i impulsarien els consumidors a saltar al mercat a qualsevol cost.
Aquest va ser el començament del subprime MBS. Amb Freddie Mac i Fannie Mae donant suport agressiu al mercat hipotecari, la qualitat de tots els títols garantits per hipoteca va disminuir i les seves qualificacions van quedar sense sentit. Aleshores, el 2006, els preus de l’habitatge van assolir el pic.
Els prestataris del subprimeix van començar a morir i el mercat immobiliari va començar el seu col·lapse llarg. Més gent va començar a allunyar-se de les seves hipoteques perquè les seves cases valien menys que els seus deutes. Fins i tot les hipoteques convencionals que sustenten el mercat MBS van registrar una caiguda important del seu valor. L'allau de no pagaments va significar que molts MBS i obligacions de deute col·lateralitzat (CDO) basades en grups de préstecs hipotecaris van ser molt sobrevalorats.
Les pèrdues es van acumular quan els inversors institucionals i els bancs van intentar i no van poder descarregar males inversions en MBS. El crèdit es va endurir i va provocar que molts bancs i institucions financeres arribessin a la vora de la insolvència. El crèdit es va interrompre fins al punt que tota l’economia corria el risc d’esfondrament.
Al final, el Tresor dels Estats Units va intervenir amb un rescat del sistema financer de 700 milions de dòlars destinat a alleujar la crisi del crèdit. La Reserva Federal va comprar 4, 5 milions de dòlars en MBS durant un període d’anys, mentre el Programa d’Atravació d’Atenció dels Actius (TARP) injectava capital directament als bancs.
La crisi financera va acabar passant, però el compromís total del govern va ser molt més gran que els 700 milions de dòlars que sovint es van citar.
Punts clau
- El MBS converteix un banc en un intermediari entre el comprador d'habitatges i la indústria d'inversions. El banc gestiona els préstecs i els ven amb un descompte per empaquetar-se com a MBS als inversors com un tipus de bons garantitzats. segur com els préstecs hipotecaris que la realitzen.
Valors avalats amb hipoteca
Actualment encara es compren i es venen els MBS. Hi ha un mercat per a ells de nou simplement perquè generalment les persones paguen les seves hipoteques si poden.
La Fed segueix tenint una part enorme del mercat per a les MBS, però va venent a poc a poc les seves participacions. Fins i tot els CDO han tornat després de caure en favor durant uns anys després de la crisi.
El supòsit és que Wall Street ha après la seva lliçó i qüestionarà el valor dels MBS en lloc de comprar-los cegament. El temps ho dirà.
