Què és una constant hipoteca?
Una constant hipotecària és el percentatge de diners pagats cada any per pagar o donar servei a un deute donat el valor total del préstec. La constant de la hipoteca ajuda a determinar la quantitat d’efectiu que es necessita anualment per prestar un préstec hipotecari.
Comprensió d'una constant d'hipoteca
Una constant d’hipoteca és el percentatge de diners pagats al deute del servei anualment dividit en l’import total del préstec. El resultat s'expressa en percentatge, és a dir, proporciona el percentatge del préstec total pagat cada any.
La constant de la hipoteca pot ajudar als prestataris a determinar quant pagaran cada any per la hipoteca. El prestatari voldria una constant hipoteca més baixa, ja que suposaria un menor cost de servei de deute anual.
Els inversors immobiliaris utilitzen una constant hipoteca quan contracten una hipoteca per comprar una propietat. L’inversor voldrà assegurar-se que cobrarà la renda suficient per cobrir el cost de servei anual del deute del préstec hipotecari.
Els bancs i els prestamistes comercials utilitzen la constant de la hipoteca com a proporció de cobertura del deute, és a dir, la utilitzen per determinar si el prestatari té prou ingressos per cobrir la constant de la hipoteca.
Punts clau
- Una constant hipoteca és el percentatge de diners pagats cada any per pagar o donar servei a un deute donat el valor total del préstec. La constant de la hipoteca ajuda a determinar la quantitat d’efectiu que es necessita anualment per prestar un préstec hipotecari. La constant de la hipoteca és utilitzada pels prestadors i els inversors immobiliaris per determinar si hi ha ingressos suficients per cobrir els costos de servei de deute anual del préstec.
Càlcul de la constant hipotecària
Per calcular la constant de la hipoteca, sumaríem els pagaments mensuals de la hipoteca durant un any i dividiríem el resultat per l’import total del préstec.
Per exemple, una hipoteca de 300.000 dòlars té un pagament mensual de 1.432 dòlars al mes amb un tipus d’interès fix anual del 4%.
- El cost total de servei de deute anual és de 17.184 dòlars o (12 mesos * 1.432 dòlars). La constant de la hipoteca és del 5, 7% o (17.184 $ / 300.000 dòlars).Moltim el resultat de 1.057 per 100 per moure el decimal i convertir-lo en un percentatge.
La constant d’hipoteca també es pot calcular mensualment dividint el pagament mensual per l’import del préstec hipotecari. La constant hipotecària anualitzada es pot calcular multiplicant per 12 la constant mensual.
El càlcul seria de 1.432 $ / 300.000 $ =.00477 * 12 mesos =.057 (x 100 per moure el decimal) o un 5, 7% anual.
La constant de la hipoteca només s'aplica a les hipoteques a tipus fix, ja que no hi ha manera de predir el servei de deute de la vida d'un préstec a tipus variable, tot i que es pot calcular una constant per a qualsevol període amb un tipus d'interès tancat.
Aplicacions de la constant d’hipoteca
Una constant d’hipoteca és una eina útil per als inversors immobiliaris perquè pot demostrar si la propietat serà una inversió rendible. El tipus de capitalització és el contrari de la constant de la hipoteca. Si la taxa de cobertura és superior al percentatge constant de la hipoteca, el flux de caixa és positiu, fent que la inversió sigui rendible.
Utilitzant l’exemple anterior, diguem que un inversor volia comprar la casa per llogar-la. És probable que els ingressos nets mensuals rebuts de la propietat de lloguer siguin de 1.600 dòlars mensuals. El benefici net és la renda mensual menys les despeses mensuals. L’import del préstec per adquirir l’immoble va ser de 300.000 dòlars amb el nostre exemple anterior.
- El benefici net anual és de 19.200 dòlars o 1.600 x 12 mesos. La taxa de càlcul es calcula agafant la renda neta anual de 19.200 dòlars i dividint-la per l'import del préstec de 300.000 dòlars fins arribar a 0, 064 x 100 = 6, 4%. la constant de la hipoteca era del 5, 7% i, com que la taxa de cobertura és superior a la constant, seria una inversió rendible.
És a dir, els ingressos nets anuals de la propietat són més que suficients per cobrir els costos anuals de servei de deute o la constant de la hipoteca.
Com s'ha dit anteriorment, els bancs o els prestamistes també poden utilitzar la constant de la hipoteca per determinar si un prestatari té els ingressos anuals per cobrir els costos de servei del deute del préstec. El càlcul es faria igual que anteriorment, però en lloc d’utilitzar ingressos mensuals per lloguer, el prestador substituiria els ingressos mensuals del prestatari. El banc hauria de calcular els ingressos nets mensuals del prestatari o els diners que quedessin després de les despeses i altres pagaments de deutes mensuals. A partir d’aquí, el prestador podria calcular els ingressos nets anuals i la taxa de limitació per determinar si és suficient per cobrir la constant de la hipoteca.
