Què és un sistema de registre electrònic hipotecari?
El sistema de registre electrònic hipotecari (MERS) és una base de dades creada per la indústria bancària hipotecària que simplifica el procés de la hipoteca mitjançant el comerç electrònic. MERS fa el seguiment dels drets de propietat i servei originats als Estats Units. És utilitzat per la indústria de finances immobiliàries per a la negociació de préstecs hipotecaris residencials i comercials. Es tracta d’un hipotecari original (MOM) aprovat per Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA i VA, les agències de finançament de l’habitatge de Califòrnia i Utah i totes les principals agències de qualificació de Wall Street.
Comprendre el sistema de registre electrònic hipotecari (MERS)
MERS també és una empresa privada que gestiona la base de dades. El seu sistema l'utilitzen originaris hipotecaris, servicers, prestadors de magatzems, prestadors a l'engròs, prestadors minoristes, custodiats de documents, agents de liquidació, companyies de títols, asseguradores, inversors, registradors comarcals i consumidors. Fa un seguiment d’un registre electrònic confidencial d’hipoteques i modificacions dels drets de servei i propietat dels préstecs. Els funcionaris comarcals i reglamentaris i els propietaris poden accedir gratuïtament a MERS. Per als propietaris, la base de dades els permet cercar informació sobre les seves pròpies hipoteques registrades al sistema.
Com s’utilitza MERS per trobar informació hipotecària
Per utilitzar el seguiment electrònic, el gestor de la hipoteca l’assigna amb un número d’identificació d’hipoteca (MIN) i després registra el préstec a la base de dades MERS. A partir d’aquí, el venedor pot originar la hipoteca amb MERS com a candidats del beneficiari, i després cedir o registrar la cessió del préstec a MERS al registre de terres del comtat. Això faria de MERS la hipoteca hipotecària.
Si el prestador ven la nota, MERS actualitzarà la seva informació sobre la hipoteca. El gestor d'una hipoteca pot treure-la de la base de dades MERS enviant una sol·licitud per desactivar-la. Al seu torn, MERS notificarà Fannie Mae. Si el prestador d'una hipoteca vol acabar amb la seva adhesió íntegrament a MERS, també ho han de notificar a Fannie Mae tan aviat com sigui possible.
Els MERS poden actuar com a mesura d’estalvi de costos, ja que, actuant com a hipotecari, redueixen la despesa de registrar la transferència d’una hipoteca d’un prestador a un altre.
La base de dades ha atret algunes crítiques perquè, durant la crisi de l’habitatge de 2008, el sistema dificultava de vegades la resolució de qui tenia propietat d’hipoteques. Això va suposar un desafiament per als propietaris d’habitatges davant d’una execució hipotecària o d’alliberament dels seus préstecs, ja que necessitaven saber qui tenien les seves hipoteques per tal d’elaborar algun tipus de remei.
