REITs i REIT ETFs: una visió general
Els trusts d’inversió immobiliària (REIT) són empreses que posseeixen i operen béns immobles per produir i generar ingressos. Els inversors poden comprar accions en REIT (que representen la propietat d'una empresa immobiliària individual), igual que les accions habituals. El rendiment individual dels REIT pot variar àmpliament. Molts REIT es cotitzen en borses importants, però també hi ha diversos REITs privats i no cotitzats públicament.
Per altra banda, els fons de negociació que es realitzen en borsa (ETF) de REIT inverteixen els seus actius principalment en valors de REIT i altres derivats. Sovint tenen relacions de baixes despeses i fan un seguiment passiu d’índexs per al major mercat immobiliari. Aquests índexs de REIT inclouen diversos tipus de REIT com a components. En fer el seguiment d’un índex, un inversor pot obtenir exposició al sector immobiliari més gran sense haver d’arriscar capital en una empresa individual.
Els inversors immobiliaris més sofisticats poden desitjar invertir en un únic REIT. L’inversor pot voler centrar-se en un REIT amb una bona gestió, un pla d’empresa fort o un enfocament en una determinada part del sector immobiliari. Però, per a qualsevol inversor que no vulgui exercir la diligència deguda en diversos REIT, els ETF REIT poden proporcionar una manera senzilla d’obtenir una exposició diversificada a béns immobles en un comerç.
Punts clau
- Els trusts d’inversió immobiliària són empreses que posseeixen i operen béns immobles per produir i generar ingressos. Els fons negociats amb borsa d’inversió inverteixen els seus actius principalment en valors REIT de capital i altres derivats. Hi ha tres tipus diferents de REIT: els REITs de renda variable, els REITs hipotecaris i els REITs híbrids no han de pagar impostos sobre la renda sempre que compleixin algunes regulacions federals. Els ETF REIT es gestionen passivament al voltant d'índexs de propietaris immobiliaris cotitzats públicament.
REITOS
Com s'ha apuntat anteriorment, els REIT posseeixen i operen propietats immobiliàries per produir i generar ingressos i ofereixen accions al mercat públic i privat als inversors. Hi ha tres tipus principals de REIT: els REITs de capital, els REITs hipotecaris i els REITs híbrids. Cadascuna d’elles aporta un quadre d’abast diferent: de base d’inversió a risc. Els inversors han de pesar els seus objectius d'inversió abans de decidir incorporar els seus diners a qualsevol d'aquests REIT.
REIT de renda variable
Gairebé el 90% de tots els REIT són REIT de capital. La inversió immobiliària de la categoria immobiliària té propietat o inverteix directament en propietats immobiliàries productores d’ingressos. Això significa que els ingressos que generen provenen directament de la forma d'ingressos per lloguer obtinguts per aquestes propietats. Les propietats van des de centres comercials, edificis d’apartaments i condominis, espais d’oficines corporatives, cases d’atenció sanitària i fins i tot espais d’emmagatzematge. Segons reit.com, més de 2 trilions de dòlars en actius immobiliaris són propietat de REIT.
Aquests REIT han de pagar un mínim del 90% dels seus ingressos als accionistes en forma de dividends.
Els REIT de capital han de pagar als accionistes un mínim del 90% dels seus ingressos en forma de dividends.
REITs Hipotecaris
Els REITs hipotecaris inverteixen en hipoteques immobiliàries. Alguns mREITs, com s'anomenen habitualment, poden comprar títols amb garantia hipotecària (MBS) —amb MBS residencials o comercials. Altres compren o originen ofertes hipotecàries a prestataris i propietaris. Aquests REIT obtenen diners amb els interessos derivats de l'apreciació de preus en el valor de MBS o dels interessos que es recapten en préstecs hipotecaris.
Aquests REIT proporcionen als inversors accés al mercat hipotecari, alhora que els proporcionen la liquiditat i la transparència dels recursos públics.
REITs híbrids
Aquests tipus de REIT comprenen el percentatge més reduït del sector REIT. Són una combinació de REITs patrimonials i hipotecaris. Inverteixen directament tant en propietats com en préstecs hipotecaris. Invertint en REITs híbrids, els inversors obtenen el benefici tant de REIT de capital com d’hipotecaris en un sol actiu. Tot i que poden invertir en béns immobles físics i en hipoteques / MBS, solen ponderar-se amb més intensitat en els uns dels altres.
La inversió en REITs híbrids comporta una volatilitat molt baixa i uns ingressos regulars que provenen de la valoració de la propietat i dels pagaments de dividends.
Avantatges fiscals de REITS
Els REIT no han de pagar impostos sobre la renda si compleixen algunes regulacions federals. Els REIT han de distribuir almenys el 90% dels seus ingressos imposables anualment als accionistes com a dividends i distribucions. Almenys el 75% dels actius de REIT han de ser en propietats immobiliàries, en efectiu o Tresoreria dels Estats Units, amb almenys el 75% dels ingressos procedents de lloguers, hipoteques o altres inversions immobiliàries. Les accions de REIT han de tenir un mínim de 100 accionistes.
REIT ETFs
Els ETF REIT inverteixen la majoria dels seus fons en REITs de capital i altres valors relacionats. Com s'ha assenyalat anteriorment, aquestes inversions es gestionen passivament al voltant d'índexs de propietaris immobiliaris cotitzats públicament. Els inversors són generalment coneguts i afavorits pel seu gran rendiment de dividends.
Els ETF REIT s’assemblen tant a renda variable com a títols de renda fixa, proporcionant ingressos molt consistents als inversors. Aquest tipus d’actius han de pagar la majoria dels seus ingressos i beneficis als accionistes anualment.
Exemples de REIT i ETFs REIT
REITOS
American Tower REIT (AMT) és un dels REITs més grans del món per capitalització borsària, que va ascendir a 91.77 mil milions de dòlars el novembre del 2019. Llançat el 2012, gestiona més de 170.000 comunicacions immobiliàries multitenants. En poques paraules, la companyia posseeix i opera equips i infraestructures de transmissió i comunicacions sense fils arreu del món. El REIT va reportar un augment dels ingressos del 9, 4% del tercer trimestre del 2019 fins a 1, 95 milions de dòlars, així com un augment dels ingressos nets del 34% des del mateix període del 2018 fins als 505 milions de dòlars. A partir del 5 de novembre de 2019, el REIT cotitzava a uns 205 dòlars per acció i oferia un rendiment de dividend de l'1, 8%.
Simon Property Group (SPG) és un dels REITs més grans per ingressos als Estats Units. Posseeix i opera propietats minoristes a Amèrica del Nord, Europa i Àsia, incloent centres comercials i punts de venda premium. Simon comercialitzava aproximadament 157 dòlars el 5 de novembre de 2019 amb una tapa de mercat de 48.500 milions de dòlars. Simon va oferir un rendiment de dividends del 5, 31%. Per al tercer trimestre del 2019, SPG va registrar uns ingressos totals d’1.400 milions de dòlars, un augment dels 1.385 milions de dòlars del mateix període del 2018. Els ingressos nets consolidats van caure de 631.414 dòlars al tercer trimestre de 2018 a 572.102 dòlars al tercer trimestre del 2018.
REIT ETFs
El Vanguard REIT ETF (VNQ) és un dels REITs més grans del sector i va començar a operar-se el 2004. Inverteix en accions emeses per REIT i busca fer un seguiment de l’índex MSCI US REIT, l’índex REIT més destacat. VNQ tenia més de 69.3 mil milions d’actius sota administració (AUM) al 30 de setembre de 2019, amb una ràtio de despeses molt baixa del 0, 12%. Aporta un dividend atractiu superior al 4%. El fons té 183 accions a les seves participacions. El top 10 més gran va suposar el 42, 3% dels actius nets del fons. Els REIT especialitzats van tenir la major assignació de participacions al 33, 2%, amb el 14, 9% de les participacions del fons en REIT residencials i el 12, 5% en REIT minoristes. VNQ va tornar el 9, 57% durant els tres anys anteriors al 2019, i va augmentar el 9, 19% des de la seva creació el setembre del 2004.
L’iFS iShares EUA Real Estate (IYR) és un altre gran ETIT REIT. IYR rastreja l’índex immobiliari dels Estats Units Dow Jones. Va començar a negociar el 2000 i tenia una gestió de 4.800 milions de dòlars a partir del 4 de novembre del 2019. IYR té una proporció de despesa del 0, 42%, que és superior a la de VNQ. El fons tenia 114 components i pagava un rendiment de dividend del 2, 59% al 30 de setembre de 2019. Les accions d’IYR van tornar el 8, 89% en els tres anys anteriors al 2019 i van retornar el 10, 06% des del seu inici. Les accions de IYR cotitzen a la Borsa de Valors de Nova York (NYSE).
