Què és un préstec renegociat?
Un préstec renegociat és un préstec, com una hipoteca domiciliaria, que ha modificat el prestador abans de la seva amortització completa. Un préstec renegociat té l'objectiu de facilitar al prestatari mantenir-se al dia amb els pagaments futurs i assegurar que el prestador acabarà sent retornat.
Com funciona un préstec renegociat
En un préstec renegociat, totes les parts acorden modificar els termes originals del préstec. Les modificacions poden incloure el tipus d'interès o la durada del préstec. En alguns casos, l'estructura de tipus es pot modificar canviant d'un tipus fix a un préstec a tipus ajustable o viceversa. Una altra opció de modificació és la prohibició o paralització temporal dels pagaments de préstecs.
Normalment, els propietaris poden acollir-se a la renegociació o la modificació d’una hipoteca existent si no són capaços de refinançar, tenen una dificultat a llarg termini com ara una discapacitat, o bé tenen diversos mesos de delinqüència en els seus pagaments mensuals i esperen tenir més dificultats per fer aquests pagaments.. Els prestataris han de ser conscients que una renegociació del préstec sovint té un impacte negatiu en la seva puntuació de crèdit, fins i tot si realitzen puntualment tots els seus futurs pagaments mensuals. Tot i això, sol ser millor que la morositat del préstec.
La majoria dels estats tenen programes de mediació per ajudar els prestataris a renegociar els seus préstecs si els seus prestadors no són cooperatius.
Per iniciar una renegociació, el prestatari hauria de contactar directament amb el prestador. Els bancs i altres prestadors sovint són motivats a renegociar-se perquè és una opció generalment preferible a l’exclusió, a causa dels costos i els riscos implicats en aquest procés i del fet que el préstec renegociat els proporcionarà almenys algun flux de caixa. Els prestadors també solen no voler prendre possessió de propietats físiques, com ara habitatges, que requereixen un manteniment regular i poden trigar molt a vendre. Si el prestatari no té èxit en renegociar un préstec directament amb el prestador, la majoria dels estats ofereixen un programa de mediació en el qual el prestador s’ha de reunir amb el propietari d’habitatges davant d’un funcionari designat per un tribunal per intentar resoldre l’assumpte.
Història dels préstecs renegociats
Als Estats Units, els programes de modificació de préstecs, com els préstecs renegociats, tenen una llarga història i es remunten a almenys a la Gran Depressió. La Companyia de Préstecs dels Propietaris d’Habitatge (HOLC) va ser fundada el 1933 sota el president Franklin D. Roosevelt per ajudar a refinançar les hipoteques en perill d’execució hipotecària. L’agència va vendre bons a inversors i després va utilitzar els ingressos per comprar préstecs amb problemes de prestamistes. Típicament, això es tradueix en una combinació d’una extensió de la vida del préstec i una taxa d’interès reduïda per al propietari de l’habitatge. Entre 1933 i 1935, el HOLC va adquirir aproximadament un milió de préstecs i va tenir una taxa d’execució d’aproximadament un 20 per cent, cosa que significa que la gran majoria dels prestataris van poder pagar els seus préstecs hipotecaris i mantenir-ne la llar. L’agència va deixar de funcionar el 1951.
El govern federal va iniciar un programa similar de modificació de préstecs com a resposta a la crisi hipotecària subprime del 2008. El Programa de modificació d’acord a domicili (HAMP) es va introduir el 2009 com a part del Programa de socors de problemes (TARP). HAMP va oferir un alleujament similar al programa HOLC, amb l'opció afegida de reducció principal. El programa es va acabar el 2016 i ha estat substituït per opcions com el programa de modificació Flex Fannie Mae Flex.
