Voleu ser propietari de la vostra llar, però no voleu buidar els vostres estalvis per aconseguir-ho? És possible que vulgueu considerar una hipoteca integral. Aquest producte permet combinar la vostra hipoteca i estalvis. Mirem com funciona
Punts clau
- Les hipoteques integrals permeten combinar una hipoteca i un estalvi. Requereixen la combinació d’un compte corrent, un préstec de patrimoni net i una hipoteca en un sol. Els avantatges d’una hipoteca integral en un inclouen: l’ús perfecte de flux de caixa addicional per pagar una hipoteca, així com augmentar la liquiditat més enllà dels préstecs típics d’equivocacions. Els pagaments bàsics addicionals realitzats amb una hipoteca integral en un es poden invertir i recuperar en qualsevol moment. Totes les hipoteques en un solen cobrar una taxa anual de 50 a 100 dòlars i són hipoteques de tipus ajustable a 30 anys.
Què és una hipoteca integral?
L'IRS no permetrà que els interessos pagats i els interessos rebuts es cancel·lin mútuament com al Regne Unit i Austràlia; cadascuna ha de ser informada per separat. Per tant, els préstecs "compensats" disponibles als EUA no es poden anomenar tècnicament amb aquest nom. Per tal que aquests préstecs compleixin les directrius de l’IRS, han de combinar un compte corrent, un préstec d’equivocacions i una hipoteca en un sol compte. Un compte no compensa l’altre com ho fa al Regne Unit. El compte únic ofereix totes les comoditats d’un compte bancari normal, com ara un caixer automàtic i targetes de dèbit, pagaments automàtics de factures i un quadern de xecs. Però permet que tots els dòlars de recanvi que el propietari hagi d’utilitzar per pagar la hipoteca fins que es faci servir.
Aquesta característica única beneficia al propietari de diverses maneres. Primer, perquè el compte bancari del propietari s’incorpora directament a la hipoteca, el propietari obtindrà una rendibilitat molt més elevada dels seus dipòsits. Això passa perquè els diners s’utilitzen per reduir la quantitat d’interès que s’avalua sobre el préstec, que gairebé sempre serà a un ritme molt superior al que poden oferir els comptes de dipòsits de demanda tradicionals.
En segon lloc, aquest tipus de comptes encara ofereixen liquiditat instantània de manera que les hipoteques tradicionals, o fins i tot les línies de crèdit del patrimoni net, no poden. Tot i que algunes línies de crèdit d’equivocacions domèstiques ofereixen accés mitjançant llibre de xecs o fins i tot targeta de dèbit, no tenen la flexibilitat d’aquest producte híbrid. Si el propietari no té diners en efectiu per efectuar un pagament sobre el préstec en un determinat mes, no cal fer cap pagament mínim perquè l’interès mínim degut simplement s’avança de la línia de crèdit disponible.
Finalment, els préstecs tot en un són totalment reversibles; Es pot recuperar qualsevol import addicional pagat en qualsevol moment, la qual cosa soluciona un problema important inherent a l’intent d’accelerar les hipoteques tradicionals de sentit únic o fins i tot els préstecs compensats disponibles a l’estranger.
La majoria de les hipoteques en un sol requereixen una puntuació FICO aproximada a uns 700 o superior, només beneficiaran els prestataris amb un flux de caixa continu positiu.
Exemple d’hipoteca integral
Dan necessita una hipoteca de 400.000 dòlars al 6%. Té un ingrés mensual net de 7.000 dòlars. Si fa un préstec fix convencional de 30 anys, el seu pagament mensual serà de 2.398 dòlars. Després de totes les despeses, com ara el dia a dia, la hipoteca, etc., podrà estalviar 1.000 dòlars al mes. Però si utilitza una hipoteca integral o en una "compensació", els 1.000 dòlars mensuals que s’estalvien s’utilitzaran per reduir el saldo hipotecari per als càlculs de pagament d’interessos.
Si suposem que la taxa del préstec accelerat es manté constant en el 6%, és possible que Dan pagui el seu préstec en poc menys de 15 anys i encara tingui els 1.000 dòlars que estalviava cada mes. En realitat no entraria a la hipoteca. El prestador només es prestaria en préstec mentre es pagava el préstec per reduir el saldo principal. Potser el més important, aquest tipus d’hipoteca pot motivar als prestataris a reduir la seva despesa, perquè poden veure que s’utilitzen els seus fons per pagar els seus préstecs.
Taxes i taxes hipotecàries tot en un
La majoria dels prestamistes hipotecaris compensats i tot-en-un cobren una quota anual de 50 a 100 dòlars per damunt d’altres despeses de préstecs estàndard i les taxes més elevades solen aplicar-se a les hipoteques accelerades. La majoria dels préstecs accelerats són vehicles de tipus ajustable de 30 anys vinculats a l’índex LIBOR. La taxa ajustable per a aquest tipus de préstec podria ser un 1% superior a la dels préstecs convencionals, tret que el prestatari opti per pagar punts addicionals per endavant. Però, en el fons de la qüestió, hi ha què és més important: taxes i taxes o la quantitat total d’interès pagats durant la vida del préstec?
Issuebviament, un tema clau a considerar aquí és la vida útil del préstec. Es podria valer una taxa d’interès lleugerament més elevada si el préstec es paga diversos anys abans que un préstec de tipus més baix. Recordeu que el termini per a l’amortització d’un préstec accelerat no està fixat. Per tant, a l'hora de fer aquesta comparació, cal tenir en compte el flux de caixa excedent previst del prestatari.
Idoneïtat hipotecària tot en un
Una de les principals característiques d’aquest tipus de préstec és que la majoria dels prestadors que ofereixen hipoteques accelerades requereixen que els prestataris tinguin puntuacions FICO d’almenys 680 a 700 per poder-se qualificar. Això es deu al fet que aquest tipus d’hipoteca només beneficiarà un prestatari que tingui un flux de caixa positiu constant, amb fons excedents disponibles per reduir el principal del préstec de forma regular.
La línia de fons
Tot i que els avantatges d’aquest tipus de préstec poden ser importants, l’adequació continua essent una preocupació clau, igual que amb qualsevol altre producte de préstec. Els prestataris indisciplinats financerament poden voler evitar tenir un d'aquests préstecs. Tenir massa crèdit disponible a través de l’aspecte de la línia de capital del compte pot provocar despeses de despesa per a algunes persones, cosa que s’afegirà al principal del deute.
Una altra manera de disminuir el deute relacionat amb la hipoteca és assegurar una hipoteca amb un tipus d’interès baix. És important comprar-ho, ja que els diferents prestadors poden oferir taxes d’interès diferents sobre el mateix tipus d’hipoteca i, a llarg termini, assegurar una hipoteca amb un tipus d’interès més baix us pot estalviar milers de dòlars.
