Utilitzant la vostra ira per comprar béns immobles

Taula de continguts

• El dret d’IRA per a la propietat
• Què és i no és el teu
• Realització de la compra en un IRA
• Posseir la propietat en un IRA
• Venda de la propietat a l'IRA
• Pros i contres de la propietat en un IRA
• La línia de fons

Quan es tracta de IRAs, els actius financers (accions, bons i fons mutuos o fons borsats en borsa (ETF)) són els habituals sospitosos d'inversió. Tot i així, és possible tenir immobles al vostre Roth IRA en determinades condicions. Podeu comprar cases unifamiliars o múltiplex, edificis d'apartaments, propietats comercials com ara botigues al detall, hotels o complexos d'oficines, terrenys crus i lots, i fins i tot escorcolls de vaixells.

No és tan fàcil com comprar algunes centenars d'accions, però. Si voleu aprofundir en les compres d’immobles a través de l’IRA autodirigit, heu de conèixer les regles, i n’hi ha moltes.

Punts clau

• Podeu tenir béns immobles al vostre IRA, però necessitareu un IRA autodirigit per fer-ho. Qualsevol propietat immobiliària que compreu ha d'estar estrictament amb fins d'inversió: tu i els membres de la família no podeu utilitzar-la. un IRA normalment requereix pagar en efectiu i totes les despeses de propietat han de ser a càrrec de l’IRA. La propietat de propietat immobiliària al seu IRA pot ser complicada, amb problemes fiscals i burocràtiques. Però, d’altra banda, la propietat us pot proporcionar una bona (o gran) taxa de rendibilitat i diversificar la vostra cartera.

El dret de l'IRA per comprar béns d'inversió

En primer lloc, el vostre IRA s’ha d’autodirigir. El terme "autodirigit" significa que el custodi de l'IRA, la institució financera o l'empresa responsable de la conservació de registres i els informes IRS, són acceptats o oferts per inversions alternatives. Un IRA autodirigit és independent de qualsevol intermediació, banc o empresa d’inversió que prengués decisions per a vosaltres (la majoria de comptes de corretatge no permeten participacions immobiliàries, de totes maneres).

Per comprar i tenir propietat a través del seu IRA, encara necessitarà un custodi, una entitat especialitzada en comptes autodirigits que gestionarà la transacció, tràmits associats i informes financers. Tot passa pel custodi per evitar que incompleixi les estrictes normes sobre aquest tipus de transaccions immobiliàries.

Com és de suposar, el custodi cobrarà una quota pel servei. Tot i això, no us aconsellarà sobre com estructurar millor les vostres explotacions. La tasca d'aquest custodi és la de gestionar els treballs posteriors.

Abans d’examinar la resta de regles, enteneu aquest fet bàsic: Vostè i el seu IRA són dues entitats separades. El vostre IRA és propietari de la propietat; no. De fet, el títol de la propietat es dirà "Custòdia de la Companyia de confiança de XYZ (FBO) IRA".

Què és i no és el teu

La vostra propietat immobiliària ha de ser purament una inversió. No podeu utilitzar-lo com a casa de vacances, un lloc on els vostres fills visquin, una segona casa o una oficina per al vostre negoci. Aquestes regles s'apliquen a vosaltres i a les persones que l'IRS considera "desqualificades". Així doncs, qui es considera una persona desqualificada?

• Els vostres cònjuges Els vostres pares, avis i besavis Els vostres fills i els seus cònjuges, néts i besnets Proveïdors de serveis de la vostra entitat IRA Qualsevol propietat del més del 50% de la propietat

Tampoc es pot adquirir la propietat a una d’aquestes persones que no estan qualificades —això s’anomena transacció autònoma—, ni l’IRA pot adquirir propietats que ja teniu. Podeu obtenir més informació sobre les transaccions prohibides a la secció 4.72.11.2.1 del Manual d'ingressos interns.

Realització de la compra

El vostre saldo IRA haurà de ser bastant elevat, perquè no és fàcil aconseguir una hipoteca per comprar una propietat dins d’un IRA. Probablement haureu de pagar en efectiu, que no només treu una mica de compte al compte, sinó que també afecta la vostra taxa de devolució.

Els inversors immobiliaris solen rebaixar una petita quantitat i aprofitar els tipus d’interès encara relativament baixos per aprofitar la compra, pensant que poden guanyar més diners a la propietat dels que pagaran els interessos. Si no podeu finançar la compra d’immobles, perdreu aquest potencial per obtenir un rendiment important de la inversió (ROI).

Alguns bancs consideraran préstecs per a aquest tipus de transaccions, però presenta un altre problema: qualsevol ingressos de la propietat es podran considerar com a ingressos impositius empresarials no relacionats (UBTI). Podeu obtenir més informació sobre UBTI a la secció 511 404 del Codi d'ingressos interns (IRC).

Posseir la propietat

Com que el vostre IRA no paga impostos, no podeu aprofitar-ne de les deduccions amb propietat de béns immobles. Com que heu pagat en efectiu, no hi ha cap pagament per interessos hipotecaris a deduir. Tampoc s’obtenen els avantatges de deduccions ni amortitzacions de l’impost sobre béns immobles. Si la vostra propietat genera ingressos per lloguer, cada part de la mateixa es remunta al seu IRA. Al no ser propietari, no es pot emportar cap ingrés. (Per descomptat, obtindreu els diners al final de la retirada del compte en retirar-vos.)

Al costat brillant, cap de la manutenció o altres despeses associades a la propietat d’immobles no surt de la butxaca. L’IRA paga per tot. Tot i això, això no té inconvenients. Cada dòlar que surt del vostre IRA és un dòlar que ja no té un parell de dècades per apreciar-se sense impostos sobre el valor.

Un risc enorme: les despeses de manteniment que drenen els diners en efectiu de l’IRA i comporten penalitzacions cares si “contribueixes” al compte per cobrir-les.

I què passa si la propietat incorre en una sèrie de despeses importants que fan que el vostre saldo d’IRA sigui tan baix que el compte no tingui prou diners per pagar-lo? Recordeu que no podeu pagar cap cosa relacionada amb aquesta propietat de la vostra pròpia butxaca i les contribucions d’IRA són limitades: només podreu dipositar 6.000 - 7.000 dòlars si teniu 50 anys o més - el 2020.

Si això no cobreix la reparació i heu de dipositar més, esteu connectat amb penalitzacions relacionades amb la contribució excessiva. Això suposa un risc important, ja que la propietat pot requerir sovint un manteniment car i és possible que els ingressos que obteniu dels lloguers no cobreixin el que heu de gastar durant un any de gran manteniment.

Venda de la propietat a l'IRA

Per vendre la vostra propietat, calculeu un preu de venda tal com ho faríeu amb qualsevol altra explotació immobiliària. Un cop les dues parts acordin un preu i termes, sol·liciteu que el vostre custòdia vengui la propietat en nom del vostre IRA. Tots els diners es destinaran al vostre IRA, ja sigui ajornat per impostos o sense impostos, segons el maquillatge del vostre IRA.

Una última consideració: liquiditat. Què tan fàcil és sortir de la inversió? Amb les existències, és relativament fàcil. De vegades podeu tornar els vostres diners en qüestió de segons. En canvi, els béns immobles són una inversió notòriament líquida. Podeu trigar molt a desinvertir-vos i podríeu perdre diners al llarg del camí. Segons van aprendre vuit milions de persones a la Gran Recessió del 2008, podríeu trobar-vos amb un actiu que val menys que la quantitat de diners que degueu.

Pros i contres de la propietat en un IRA

Hem esmentat tants inconvenients i és possible que us preguntem si hi ha algun punt per posar propietat en un IRA. Històricament, la propietat immobiliària ha estat una bona inversió a llarg termini, ja que els valors immobiliaris augmenten amb el pas del temps i la valoració a llarg termini va de la mà de l’horitzó d’inversió a llarg termini d’un compte de jubilació. A curt termini, els ingressos que genera la propietat estan protegits per impostos dins de l’IRA. Finalment, com a actiu dur, els béns immobles ajuden a diversificar una cartera que s’inverteixi en accions i altres valors, no la pitjor idea del món.

Pros

• Les propietats immobiliàries ajuden a diversificar una cartera, sovint contraposant-se als mercats financers.

• La propietat immobiliària s'ha apreciat històricament al llarg del temps, ideal per a un horitzó d'inversió a llarg termini de l'IRA.

• Les propietats immobiliàries poden proporcionar un flux d’ingressos constant a partir dels lloguers i qualsevol ingrés de lloguer que cobri creix lliure d’impostos a l’IRA.

• Podeu comprar, vendre, voltejar i acumular propietats.

Contres

• Cal que configureu un IRA autodirigit amb un custodi.

• No podeu reclamar deduccions per impostos de propietat, interessos hipotecaris, depreciacions i altres despeses relacionades amb la propietat.

• Totes les despeses, reparacions i costos de manteniment s’han de pagar amb fons de l’IRA, i heu de pagar d’altres que els facin i gestionin la propietat.

• Vosaltres i els vostres familiars no podeu viure ni dirigir un negoci fora de la propietat.

La línia de fons

L'ús d'un IRA per adquirir una propietat d'inversió no és gens desconegut ni tampoc per a algú que no conegui els diferents tipus de comptes de jubilació individuals. La inversió immobiliària de qualsevol tipus és bastant arriscada o en un millor manteniment; No obstant això, per a una IRA, la propietat immobiliària és una opció especialment de risc. No només els valors de propietat poden disminuir en lloc de augmentar; un any de costos de manteniment importants també us podran sotmetre a penalitzacions si el vostre límit d’ingressos i aportacions d’IRA no cobreix reparacions que no podeu permetre ignorar.

A menys que tinguis tant el temps com l’experiència per gestionar la propietat immobiliària, probablement et resultes millor amb estratègies més pròpies del teu IRA. O considereu opcions immobiliàries titulitzades, com ara els trusts d’inversió immobiliària (REIT) o els fons mutus i ETF que inverteixen en propietats. Es tracta d’una forma indirecta de propietat de propietat, però són una proposta més senzilla i líquida, i es poden celebrar també en IRA.