Què és la inversió d’habitatge assequible?
Els inversors immobiliaris amb èxit són molt més que propietaris. Són directius empresarials experimentats. Els inversors immobiliaris operen molt com els gestors de cartera i els gestors de negocis que es concentren a maximitzar els beneficis alhora que creen valor per als clients. Aquest article tracta sobre la inversió en habitatge assequible com a estratègia empresarial i d’inversions. L’article defineix primer l’habitatge assequible i contempla tres grups demogràfics que representen el millor objectiu del mercat. A continuació, l’article parla de la rendibilitat i la comercialització d’habitatges assequibles, així com el finançament i les implicacions socials de la inversió en habitatge assequible.
Punts clau
- L'habitatge assequible s'inclou en els porfolios de molts inversors immobiliaris, en bona part a causa dels crèdits fiscals del govern associats. Els inversors de propietat interessats en l'habitatge assequible han de garantir que una inversió sigui rendible i comercialitzable a la seva zona. i mantenir un allotjament assequible per determinar si es tracta d’una proposta d’inversió viable. En realitat, un inversor tindrà les millors propietats en zones desitjables a bons preus per assegurar una demanda i rendibilitat adequades.
Comprensió d'habitatges assequibles
El concepte de l'habitatge assequible és proporcionar habitatge per als membres de la societat amb ingressos limitats. Els propietaris reben crèdits fiscals si utilitzen un percentatge de la seva propietat com a habitatge assequible (per exemple, tantes unitats de lloguer en un edifici). Els llogaters també reben ajuda del govern per pagar la seva renda cada mes. Quatre grups de persones solen necessitar un allotjament assequible.
Gent Gran i Persones amb Discapacitat
Les persones de 65 o més anys i les persones amb discapacitat són un percentatge important de la població nord-americana. Els estudis mostren que aquests números augmenten i arribaran a nivells rècord en els propers 20 a 30 anys. Les persones d’aquests grups necessiten un habitatge proper als allotjaments públics i modificat per ajudar-los en la vida quotidiana. Les modificacions inclouen rampes en lloc d’escales, banys accessibles per a cadires de rodes, passamans i armaris i armaris modificats.
Estudiants
El nombre creixent d’estudiants universitaris i universitaris adults i no tradicionals han augmentat la necessitat d’habitatges fora del campus. Els estudiants adults amb famílies necessiten un habitatge privat a prop del campus. Els estudiants internacionals necessiten un habitatge disponible durant tot l'any perquè és menys costós i més còmode que els viatges internacionals freqüents durant les vacances i les vacances d'estiu.
Els militars
Els membres del servei militar tenen opcions d’allotjament i fora de la base. L'habitatge de base requereix construcció, gestió de propietats i manteniment del terreny, mentre que l'habitatge fora de la base requereix ajuda addicional per a la ubicació, construcció personalitzada i finançament de compra. L'allotjament fora de la base ha d'estar a prop de la base i fàcil d'entrar i sortir. Els inversors d’habitatges militars han d’estar familiaritzats amb la contractació federal i també les directrius específiques per a cada branca del servei.
Programes de rehabilitació i reingrés
Una secció de la població necessita un habitatge de transició. Per exemple, les persones sense llar i les famílies, els addictes en recuperació i els que acaben de sortir de les instal·lacions correccionals requereixen l’habitatge a mig camí. Alguns adults i nens en serveis de protecció de l'estat i programes de salut mental requereixen cases en grup i habitatges al barri. Els apartaments i les pensions han de ser prou grans per proporcionar instal·lacions i privadesa adequades als residents, però també han de facilitar els nivells de seguretat i accessibilitat adequats per a cada grup.
Requisits per a la inversió d'habitatge assequible
L’acordabilitat és important per als inversors perquè determina dues coses crucials: la rendibilitat i la comercialització. Els programes d’habitatge subvencionat, com la secció 8, ajuden les famílies d’ingressos inferiors a pagar un lloguer pagant una part del preu de mercat de les unitats de lloguer. Els inversors d’habitatge assequible han de conèixer la renda mediana de la seva àrea per determinar quin tipus de rendibilitat podrien obtenir en comprar una propietat i utilitzar-la per a habitatges assequibles.
Diverses fonts poden ajudar a un inversor a determinar la renda mediana. L’Oficina del Cens dels Estats Units recopila els ingressos mitjans per estats, comtats i ciutats. Els llocs web de béns immobles proporcionen aquesta informació per a persones interessades a comprar habitatges en determinades regions. Per últim, la informació també està disponible a través de governs estatals i locals, agències de desenvolupament econòmic i autoritats d’habitatge.
- Per a un lloguer assequible, calculeu el 30% dels ingressos mitjans de la vostra zona. Aquest és el vostre benefici brut previst per unitat de lloguer assequible. Per una propietat assequible, calculeu el 35% de la renda mediana per principis, interessos, impostos sobre la propietat, assegurances per a propietaris i associacions. A continuació, calculeu el vostre preu de venda esperat deduint l’import de l’impost, l’assegurança i els honoraris en funció dels índexs continuats de la zona. Utilitzeu la diferència, el principi i l’interès per determinar el preu de compra en funció dels tipus d’interès propers a la vostra zona. Un professional bancari o hipotecari us pot ajudar a determinar ràpidament aquestes quantitats.
Rendibilitat
Per determinar la rendibilitat potencial d’una inversió, estimeu les vostres despeses d’operació. Per a les unitats de lloguer, comenceu amb els impostos i les assegurances que pagueu com a propietari. Incloure els costos de manteniment dels edificis i els terrenys i els costos de transferència, com ara la inspecció, la certificació d’ocupació, el registre i altres tarifes requerides pel vostre comtat o municipi.
Per a les unitats de venda, determineu els vostres costos de finançament, els costos de tancament a l’adquisició i en el moment de la venda, els costos de material i de treball per a la construcció o la rehabilitació i els costos de transferència.
Tant per a unitats de lloguer com de venda, determineu els vostres costos de màrqueting i publicitat. El projecte més gran es disminuirà si no podeu atreure arrendataris o compradors. Fins i tot una estratègia publicitària senzilla i eficaç costarà diners i temps. Tingueu en compte els costos de fer negocis que afecten la línia de fons.
A continuació, determineu els vostres ingressos. Per a unitats de lloguer, utilitzeu la quantitat d’ingressos bruts esperats per unitat assequible. Per a unitats de venda, utilitzeu el preu de compra que heu indicat anteriorment. Utilitzeu la fórmula estàndard:
Ingressos - Despeses = benefici brut
Considereu el vostre flux de caixa. Si pagueu serveis públics, alguns programes permeten que l’autoritat subvencionadora pagui quantitats addicionals per cobrir una part de les utilitats arrendatàries. Finalment, fixeu-vos en la vostra situació d’impost sobre la renda. La depreciació afectarà la vostra obligació fiscal i tindrà diferents efectes sobre el flux de caixa efectiu o el benefici net real.
Mercats
L’inversor d’habitatges assequibles ha de localitzar i modificar les unitats que compleixin les directrius sobre subvencions de lloguer disponibles a través de les autoritats locals d’habitatge. Per als venedors, centreu-vos a minimitzar els costos de construcció i rehabilitació de les unitats que es vendin al mercat.
- Comença per una lògica senzilla. Si no és rendible, no es pot comercialitzar. La inversa també és certa. Aprofiteu les cases tancades. Hi ha moltes cases unifamiliars i de dues o quatre famílies que han estat abandonades a causa d'una execució hipotecària. Contacteu amb les agències locals de desenvolupament econòmic que adquireixen aquestes unitats per sota del cost de mercat i venen o contracten amb promotors locals per rehabilitar-les i revendre-les. Apreneu també els aspectes relatius a les vendes de xerife a la vostra zona. Comproveu les directrius per a cada comtat a què vau orientar, ja que les directrius poden diferir entre els comtats de la mateixa regió o estat. Sovint, aquestes unitats es compren al lloc que no es veuen i poden suposar costos importants de rehabilitació i temps de superació per revendre. Treballar amb un agent de béns arrels i obtenir informació sobre el mercat local per a la venda pel propietari (FSBO). És possible que trobeu oportunitats de vendes curtes quan el venedor o agent venedor hagi acordat una recompensa reduïda d’hipoteca per facilitar un preu reduït per a la venda ràpida. Pot ser que aquestes unitats siguin les menys cares per arreglar i revendre.
Els inversors amb èxit saben quan i com moure's en el mercat. No oblideu fer anàlisis de compravenda de comptes en unitats de lloguer. Si els costos laborals, materials i de finançament són elevats, potser no és el moment de comprar més propietats. Si hi ha més arrendataris al vostre mercat, potser no serà un moment rendible per comercialitzar unitats per vendre, encara que els tipus d’interès siguin baixos. Si la renda de mercat i la renda mediana de la vostra zona són altes, ara és el moment més rendible per conservar la propietat pels ingressos mensuals de lloguer que pot generar.
Tracteu la vostra cartera immobiliària igual que la vostra cartera de jubilacions amb una mica més de pintura i accessoris.
Finançament
Investigueu les diverses alternatives de finançament disponibles per als inversors. Llegiu els llocs web per Fannie Mae, Freddie Mac i HUD multifamiliars de finançament. Treballeu amb un banquer local i un agent o un consultor hipotecari comercial per identificar programes de préstecs i trobar inversors privats. Uniu-vos a associacions locals de constructors d’habitatges, remodelació i inversors immobiliaris. Ser membre de la cambra de comerç i afiliar-se a agències de desenvolupament econòmic. Utilitzeu aquestes relacions per identificar associacions operatives de finançament públic i privat.
Pla d'Acció
- Estar informat. Obteniu informació sobre l’habitatge assequible a tot el país i a la vostra zona. Fer un mercat d’habitatges assequibles. Identifiqueu un nínxol de la vostra zona i ompliu-lo. Crear col·laboracions amb inversors d'opinió similar i fonts de finançament. Perquè siguin inversors rendibles. Funciona com a gestor de cartera i gestor empresarial. Apliqueu consells d’estratègia comercial i de saviesa en inversions convencionals.
Consideracions especials per a una inversió d'habitatge assequible
Un inversor d'habitatge assequible ha de ser un propietari, un inversor i un executiu empresarial. Com a propietari, incorpora l’element humà. Recordeu que podeu crear un mercat ajudant les famílies i la vostra comunitat. Com a inversor, creeu una cartera de béns immobles en xifres blaves. Teniu les millors propietats, a les zones més desitjades, als millors preus, que aconsegueixen més beneficis.
Com a executiu comercial, creeu una marca, genereu bona voluntat i maximitzeu el valor de mercat de la vostra marca no només en unitats individuals. Recordeu que les vostres activitats també creen llocs de treball i oportunitats laborals per a treballadors de la construcció i agents de vendes immobiliàries. Les vostres activitats de màrqueting i gestió de propietats ajuden a atraure treballadors a la força de treball de les zones on es troben les vostres unitats. No només es poden crear beneficis personals, sinó que també es poden crear oportunitats econòmiques per a persones i comunitats mitjançant una inversió d’habitatge assequible.
