Taula de continguts
- Diversificació amb immobles
- Optimització de portafoli
- Conclusions
Sens dubte, els béns immobles són un element important d’assignació d’actius i haurien de formar un component de qualsevol cartera d’inversions institucionals o personals. També augmenta la importància la infraestructura, que presenta avantatges similars als immobles. A partir de la investigació de la Universitat de Regensburg a Alemanya, aquest article plantejarà algunes de les principals qüestions d'assignació d'actius en aquest context.
Tant la propietat immobiliària com la infraestructura constitueixen inversions atractives per a inversors inversors, especialment durant els mercats de baixos. Hi ha similituds i diferències entre ambdues i podeu crear una cartera realment òptima explotant-les completament.
Punts clau
- Una cartera ben diversificada hauria de contenir inversions en una gran varietat de classes d’actius, inclosos els projectes d’immobles i d’infraestructures menys correlacionats amb accions o bons. Les inversions immobiliàries i les infraestructures sovint s’agrupen en valors com REIT o fons mutus que s’orienten Aquests sectors particulars. La quantitat òptima d’aquestes inversions variarà individualment segons objectius d’inversió, horitzó de temps i perfil de risc.
Diversificació mitjançant immobles i infraestructures
Els beneficis de diversificació de les inversions immobiliàries directes i indirectes són prou coneguts, i el paper de la diversificació en les carteres institucionals s'ha investigat àmpliament. Les diferents correlacions amb les accions i obligacions són extremadament útils per evitar la volatilitat de la cartera.
Als Estats Units, hi ha una necessitat enorme d’invertir i millorar la infraestructura en molts aspectes, de manera que hi ha un gran potencial al mercat. Gairebé tots els inversors haurien d’aprofitar aquest potencial per diversificar-se amb més eficàcia que mai i en un sector extremadament prometedor.
En el passat, la infraestructura ha rebut una atenció relativament menor, juntament amb altres actius alternatius com ara mercaderies i capital privat. Hi ha hagut un allunyament de les carteres convencionals de l'antiga escola que inclouen accions, bons, efectius i béns immobles.
L'assignació a béns immobles, en particular, es podria veure afectada si les inversions alternatives diversifiquen significativament els rendiments de les inversions convencionals. De fet, les infraestructures han esdevingut un focus d’atenció i s’han entrat en carteres institucionals i, en menor mesura, en les privades.
El que fa que les infraestructures siguin tan atractives és que sembla força semblant a les propietats immobiliàries directes en termes de grans dimensions i il·líquides, però també ofereix estabilitat general i fluxos de caixa estables. La investigació sobre infraestructures va darrere de la immobiliària i Tobias Dechant i Konrad Finkenzeller de Regensberg han intentat solucionar aquest buit.
Optimització de cartera amb immobles i infraestructures
Aquest projecte de recerca, i treballs anteriors en el camp, demostren que la infraestructura directa és un element important de la diversificació de la cartera i que les empreses solen distribuir-se en propietats immobiliàries si no inverteixen també en infraestructures. Aquesta és una constatació important, atès que la infraestructura és realment útil per als inversors inversors, especialment en la caiguda del mercat de renda variable.
Hi ha una variació considerable en els imports relatius recomanats que s’han d’invertir en aquestes dues classes d’actius. El rang s’estén des del zero fins al 70% (principalment en immobles), segons el termini, l’estat dels mercats i la mètodes utilitzats per obtenir l’òptim.
L’import total màxim recomanat generalment per a les dotacions d’immobles i d’infraestructures és d’uns 25%, molt superior a les assignacions institucionals reals. És important tenir en compte que les assignacions eficients a la pràctica depenen de nombrosos factors i paràmetres, i que cap barreja específica resulta constantment superior.
La combinació d’immobles i infraestructures també és controvertida, però un estudi de Terhaar et al. (2003), per exemple, suggereix una divisió uniforme. Alguns experts creuen que aproximadament un 5% és suficient per a cadascun. En els períodes de crisi, aquesta pot ser tres o fins i tot quatre vegades superior.
Una altra troballa important és que els béns immobles i les infraestructures poden ser més útils en termes de diversificació que no pas amb rendiments reals. Tenint en compte la controvèrsia sobre l'assignació efectiva d'actius i la turbulència en els mercats immobiliaris, aquest és un problema important. Aquest últim posa de manifest els avantatges d’utilitzar no només immobles sinó també infraestructures.
També és significativa la revelació que la taxa de rendibilitat orientada repercuteix en el nivell adequat de béns immobles. Els inversors amb objectius de rendibilitat més elevats de la cartera (que desitgen guanyar més, però amb més risc), poden desitjar dedicar-se menys a la infraestructura immobiliària. Això depèn molt de l'estat d'aquests mercats en relació amb els mercats de renda variable quant a si aquest últim es troba en fase ascendent o descendent.
Les assignacions exactes a immobles i infraestructures depenen de diversos paràmetres. A banda de la taxa prevista de rendibilitat de cartera esmentada anteriorment, també hi ha la qüestió de com es defineix el risc. Altres factors rellevants inclouen l’actitud envers les infraestructures en general i com aquesta es relaciona amb altres inversions alternatives. A la pràctica, aquestes decisions d'assignació són complexes i, per tant, es poden realitzar òptimes superiors o inferiors per a diferents inversors en diferents moments.
Conclusions
Si hi ha una cosa que segueix sent la màxima prioritat per a tots els inversors, té una cartera ben diversificada. Simplement no hi ha cap substitut per a això, però hi ha molt potencial inexplorat al mercat. La inversió immobiliària, però també en infraestructures, pot tenir un paper vital en l’optimització de les carteres. Això pertany principalment a institucions, però també a inversors privats. Els inversors privats poden beneficiar-se generalment d’una major diversificació.
