En el bon moment de l’auge de l’habitatge del 2004 i el 2005, els prestamistes acostumaven a fer broma que “tot el que necessites per obtenir una hipoteca és respirar”. Els temps han canviat. Entre la debilitat del mercat immobiliari i la crisi bancària, els estàndards d'aprovació de préstecs s'han estret molt més enllà de respirar. (Per a informació relacionada, feu un cop d’ull a 4 factors clau que impulsen el mercat immobiliari .)
TUTORIAL: Indicadors econòmics a conèixer
Si bé avui en dia pot ser més difícil obtenir una hipoteca, el procés en molts aspectes és simplement un retorn als dies d’auge abans de l’habitatge quan els consumidors havien de demostrar els seus ingressos i actius, demostren la seva capacitat de reemborsar el préstec i disposen d’estalvis suficients. per a un pagament inicial i reserves d'efectiu.
Requisits de pagament a la baixa Els dies de préstecs amb descompte no disponibles per a la majoria dels compradors han desaparegut. Al mig de l’auge de l’habitatge, es van disposar fàcilment de préstecs sense abonament, però en aquests dies els préstecs convencionals requereixen un descens del 5 al 15%. Els préstecs FHA assegurats pel govern requereixen un pagament inicial del 3, 5% per a compradors qualificats, però els que tinguin una puntuació de crèdit inferior a 580 hauran de realitzar un pagament inicial del 10%. Els préstecs de VA, disponibles per a membres dels militars i veterans, estan disponibles sense cap pagament inicial. El programa de préstecs USDA, disponible per a residents en zones rurals designades, tampoc ofereix préstecs amb pagament inicial. (Obteniu més informació sobre els préstecs de VA a Els avantatges únics de les hipoteques de VA .)
Tipus de préstecs Els prestataris que solen sol·licitar una varietat de productes hipotecaris, com ara préstecs d'interessos i ARMs. Tot i que avui en dia rarament es disposa de préstecs amb interessos, els ARM d’opcions han desaparegut completament. Els préstecs de tipus fix a la vainilla són els més populars per a la majoria dels prestataris actuals, seguits dels ARM híbrids amb una taxa fixa d’un a deu anys, seguit d’un tipus que s’ajusta anualment. (sobre els ARM d’ opcions a les armes automàtiques d’ opcions: American Dream o Hipoteca Nightmare? )
Puntuacions de crèdit Els prestamistes d'avui es basen molt més que en el passat en la seva puntuació de crèdit per determinar no només si es pot obtenir una hipoteca, sinó també per establir el seu tipus d'interès. Si bé els prestadors varien, la majoria diu que cal aprovar un punt de crèdit de 680 per a un préstec convencional. Els requisits de préstecs FHA són una mica més baixos, i alguns prestadors (però no tots) aprovaran un préstec FHA per a un consumidor amb una puntuació de crèdit de 620 o menys. Molts requereixen una puntuació de 640 per a un préstec FHA. És possible que els prestataris amb una puntuació de crèdit de 720 o 740 i posteriors siguin aprovats, segons altres circumstàncies financeres. Els tipus d’interès s’estableixen en un nivell diferent, amb els millors tipus d’interès als prestataris amb puntuacions de crèdit més altes.
Verificació A l’alçada del boom de l’habitatge, molts prestadors aprovaven “préstecs de verificació d’ingressos / sense documentació”, però actualment són pràcticament impossibles de trobar. Els prestataris han de demostrar els seus ingressos amb dos anys de declaracions d’impostos i necessitaran estats bancaris per demostrar que tenen actius i reserves de caixa. Els diners que s’utilitzen per a la despesa i els costos de tancament han de tenir un rastre en paper que indiqui d’on provenia, ja que hi ha regles sobre la possibilitat d’utilitzar fons de regal.
Ocupació Fa uns anys, els prestamistes aprovaven els préstecs "amb ingressos declarats", però ara els prestamistes prenen el temps per verificar l'ocupació i busquen l'estabilitat laboral com a part del procés d'aprovació. Les aprovacions hipotecàries són molt més difícils per als sol·licitants autònoms que han de demostrar un flux constant d’ingressos i la viabilitat del negoci.
Ratios Una altra actuació més restrictiva per als prestataris actuals és la proporció deute amb ingressos. En temps de pautes més baixes, els prestadors estaven més disposats a estendre les relacions de deute amb ingressos fins al 50% si els prestataris semblaven tenir la possibilitat de reemborsar el préstec. La majoria dels prestamistes ara limiten als prestataris a un pagament d’habitatges del 31 al 33% dels ingressos mensuals bruts i a un deute global del 43 al 45%. De vegades, la puntuació de crèdit elevada o les reserves d’efectiu significatives o un pagament inicial permetran als prestataris superar aquestes directrius, però els prestamistes estan molt menys disposats a ampliar aquestes relacions que en el passat.
Xecs de crèdit addicionals Com a part de les seves directrius més estrictes, els prestadors a vegades revisen el vostre crèdit després de l’aprovació del préstec, però abans de la data de liquidació del préstec com a protecció afegida per a la seva inversió. Els prestataris han de tenir molta cura d'evitar l'ús de les seves targetes de crèdit, sol·licitar crèdit addicional o canviar feines durant el període crucial entre l'aprovació del préstec i la liquidació.
La base de dades Totes aquestes noves regles i canvis en el procés de la hipoteca comporten que ha canviat una altra cosa des de la crisi bancària: les aprovacions de préstec triguen més. Els prestadors han de revisar detingudament tots els detalls de la sol·licitud de préstec i fer una valoració, de manera que els prestataris han d'estar preparats per a un període d'aplicació a liquidació d'almenys 30 dies, però sovint de 45 a 60 dies. Tot i que això pot resultar frustrant, tot forma part d’un esforç renovat entre els prestadors per seleccionar detingudament els sol·licitants de préstecs. (Per obtenir més informació, consulteu també el punt de crèdit més alt: és possible obtenir-lo? )
