Préstecs HUD vs FHA: una visió general
Potser heu sentit que els préstecs governamentals hi ha disponibles per a propietaris d'habitatges amb problemes de crèdit i / o antecedents de fallides o execucions hipotecàries. En realitat, però, no és tan senzill.
El govern federal disposa d'una multitud de programes que donen suport a diverses necessitats dels nord-americans. A l’interès de promoure la propietat de l’habitatge, especialment per als nord-americans de baix ingrés, pot ser que estigui disposat a garantir-vos una hipoteca mitjançant un dels seus programes d’habitatge si teniu un crèdit menys que òptim. En altres paraules, el govern pot prometre al prestador que si no ho farà.
El govern federal té diverses agències que analitzen l'habitatge a Amèrica i faciliten el suport del préstec hipotecari als nord-americans. Algunes de les agències més conegudes inclouen el Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels EUA, l'Administració Federal de l'Habitatge (FHA), l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge, el sistema federal de préstecs per a habitatges i també les empreses patrocinades pel govern, Freddie Mac i Fannie Mae.
El 1965, la FHA va passar a formar part del Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units. Aquí examinarem els rols d’aquestes dues agències i les seves opcions de préstec hipotecari.
Punts clau
- El FHA forma part del Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units. El mateix HUD no fa garanties de préstecs per a habitatges individuals, tret que siguis un nadiu americà. És només el FHA que assegura hipoteques per a compradors unifamiliars.
HUD
El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà recolza principalment el desenvolupament comunitari i la propietat d'habitatges mitjançant diverses iniciatives. Si bé HUD fa solament algunes garanties de préstecs, el seu objectiu es centra principalment en unitats plurifamiliars, no en cases individuals (a excepció de les garanties de préstec de la Secció 184 de la HUD, que només estan disponibles per als nadius nord-americans que comprin cases o altres béns immobles). Per tant, és el FHA qui ha de buscar els compradors unifamiliars per obtenir suport individual.
FHA
L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) és una asseguradora hipotecària pública pública. Opera a partir dels seus propis ingressos generats per si mateixos. Per tant, és una de les úniques agències governamentals autosuficients sense dependre del finançament del contribuent.
La majoria de les hipoteques amb un pagament inferior al 20% requereixen algun tipus d’assegurança hipotecària que inclogui les primes d’assegurança protegides contra l’impagament. FHA és una asseguradora hipotecària federal que es centra principalment en l'assegurança de cases unifamiliars de baix ingrés. A causa de la seva posició i enfocament al mercat, té requisits molt específics per als préstecs que assegurarà.
Qualificació d'un préstec FHA
Per obtenir un préstec hipotecari FHA, un prestatari ha de passar per un prestador aprovat per FHA, normalment un banc. La qualitat del crèdit per a un préstec FHA és inferior a la dels préstecs hipotecaris estàndard.
Els prestataris no necessiten un historial de crèdit perfecte. Les persones que han passat per una fallida o una execució hipotecària són elegibles per a un préstec FHA, segons el temps que hagi passat i si s’ha restablert un bon crèdit. Els nord-americans poden optar a un préstec FHA amb una puntuació de crèdit mínima de 500. Els pagaments anticipats també poden arribar al 3, 5%.
- Puntuació de crèdit entre 500 i 579: apte per un 10% d’incentivació Puntuació de crèdit d’almenys 580: elegible per a un cobrament inicial del 3, 5%
Altres requisits per a un préstec FHA inclouen:
- Deutes amb ingressos inferiors al 43% La casa ha de ser la residència principal del prestatari.
Tots els prestataris de FHA han de pagar una prima d’assegurança hipotecària (MIP) al FHA. El MIP requereix un pagament anticipat i un pagament anual. El PIB anual per a préstecs amb una durada inferior a 15 anys oscil·la entre el 0, 45% i el 0, 95% del capital. En termes de préstecs superiors a 15 anys, el PIP anual oscil·la entre 0, 80% i 1, 05%.
En general, els prestataris trobaran que un préstec FHA és molt més fàcil d'obtenir que un préstec hipotecari estàndard. Els préstecs hipotecaris estàndards solen tenir els termes següents:
- Abonament comprès entre el 3% i el 20% Puntuació de crèdit mínima de 620Assegurança hipotecària privada del 0, 5% a l’1% del principal del préstec anual per a préstecs amb pagues inferiors al 20% Ràtio de deutes amb ingressos que van del 40% al 50%
Per davant, un préstec FHA pot oferir diversos avantatges respecte a un préstec estàndard. Si bé l’aprovació és més fàcil i els tipus d’interès són generalment raonables, el PIM a l’alça i els pagaments de MIP anuals necessaris durant tota la vida del préstec FHA poden fer que la seva taxa de cost total sigui superior a un préstec hipotecari estàndard. És per això que alguns beneficiaris de garantia de préstecs FHA més endavant busquen refinançar les seves propietats amb un préstec bancari convencional un cop millorat el seu historial de crèdits.
Altres consideracions de préstec FHA
Els termes del préstec assegurat per FHA es determinen en funció de quantitats de préstecs superiors o inferiors a 625.500 dòlars. Molts desenvolupaments d'apartaments no estan aprovats per la FHA, de manera que algunes opcions d'habitatge menys costoses estan fora de la taula. Els préstecs FHA requereixen que la llar compleixi una llista de verificació de condicions i també sigui avaluada per un taxador aprovat per la FHA. Els préstecs FHA poden ser una opció per a cases fabricades.
Un altre avantatge dels préstecs FHA és que es poden assumir, cosa que significa que qui compra la seva propietat pot assumir-la, mentre que les hipoteques convencionals en general no ho són. El comprador ha de classificar-se complint les condicions de FHA. Un cop aprovat, assumeixen totes les obligacions de la hipoteca amb la venda de la propietat, alliberant al venedor de tota responsabilitat.
Prestat en préstec a casa
Els préstecs garantits per FHA formen part del mandat d’HUD d’afavorir la propietat de la llar (HUD en sí no fa garanties de préstecs per a cases particulars, tret que siguis un nadiu americà). Si teniu un crèdit raonablement bo, però teniu fons per obtenir un pagament inicial, un préstec assegurat per FHA us pot ajudar a convertir-vos en propietari. També poden estar disponibles altres opcions de préstecs hipotecaris patrocinats pel govern a través de l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge, el sistema federal de préstecs per a habitatges, Freddie Mac i Fannie Mae, de manera que també pot ser important investigar totes les opcions.
Quan analitzeu qualsevol tipus de préstec per a habitatge, tots els prestataris han de tenir en compte tots els costos que comporta. Un préstec hipotecari vindrà amb interessos a reemborsar amb el temps, però aquest no és l’únic cost. Tots els tipus de préstecs hipotecaris tenen una varietat de comissions diferents que es poden exigir per avançat o afegir als pagaments del préstec. L’assegurança hipotecària també és important per comprendre sobre qualsevol préstec hipotecari, ja que sovint es requereix i pot suposar un cost important que s’afegeix al reemborsament del préstec. Tingueu en compte que els pagaments hipotecaris i l’assegurança hipotecària de qualsevol tipus de préstec poden oferir algunes reduccions d’impostos, però la majoria implica una deducció d’impostos detallada.
