Què és el factor de piscina?
El factor de pool és una mesura de la quantitat de la part principal del préstec roman en una garantia d'actius (ABS). El factor agrupació està més fortament associat a títols amb garantia hipotecària (MBS), que reuneixen les hipoteques en una piscina per a la venda als inversors. Els pagaments de la hipoteca es transmeten a l'inversor fins que es pagui el préstec.
El factor de pool s'expressa com un factor numèric entre zero i un i tots els títols garantits per hipoteca comencen la vida amb un factor de pool. A continuació, es desplacen cap al zero (pagament total) amb el pas del temps a mesura que es fan pagaments a les hipoteques subjacents. Si es paga el 50% del valor original total d’un MBS, el factor de pool serà de 0, 500. El factor pool es calcula dividint el saldo principal (cara actual) pel saldo principal original (cara original).
Punts clau
- El factor de mesura mesura la quantitat pendent del principal del préstec original. Els factors bàsics es calculen més habitualment en un factor MBS.Pool oscil·la entre zero i un, començant a l’inici quan el préstec comença i acaba a zero quan es paga completament. El factor de piscina ajuda a determinar el valor d’un ABS.
Comprendre el factor pool
Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) i Ginnie Mae (GNMA) publiquen mensualment el factor de pool dels títols amb garantia hipotecària. Es tracta bàsicament d’una mesura de quant es deixa un valor dins d’un MBS. Quan es crea un MBS, hi ha un calendari de pagaments previst que s’alinea amb un factor de piscina previst en diverses fases de la vida del MBS. Això ajuda a un inversor a determinar el valor de la MBS abans de decidir invertir-hi, així com a determinar el risc de la MBS.
Per exemple, si el factor agrupament disminueix més ràpidament del que s’esperava, indicaria les amortitzacions anticipades de les hipoteques. Això pot ser una bandera vermella per als inversors, ja que normalment significa que hi ha menys propietats immobiliàries que serveixen de garantia per a aquest MBS en particular, ja que algunes hipoteques han pagat íntegrament. Menys propietats suposaria un augment del risc relatiu si es mor per defecte d’una hipoteca.
Càlcul del factor de piscina
La fórmula es representa de la següent manera:
- Factor de pool = Saldo principal pendent / saldo principal original
Si el valor inicial original d’un MBS agrupat és de 100.000 dòlars i el factor de pool publicat aquell mes és de 0.6325, el saldo restant de la seguretat és de 63.250 dòlars. Que 63.250 dòlars són la cara actual de la MBS. Podeu arribar a la cara original (100.000 dòlars) dividint la cara actual pel factor piscina.
Avantatges del factor de piscina
Tot i ser un simple càlcul, el factor pool no és especialment útil sense context. Els inversors observen els canvis en el factor de l'agrupació per trobar signes de problemes en el model sobre el qual es construeix el MBS.
Com en qualsevol seguretat estructurada, els supòsits originals poden canviar donant lloc a un desequilibri en la compensació de la devolució del risc inicialment previst. Al seu torn, aquest canvi pot provocar que la seguretat valgui més o menys del que l’inversor pagava inicialment per ell. El factor de concentració és un dels punts clau de dades que un inversor tindrà en compte quan tracta d’avaluar el preu just de mercat d’una fiança hipotecària.
