Taula de continguts
- Costos anticipats no reemborsables
- Opció d'arrendament i compra-arrendament
- Acordant el preu de compra
- Sol·licitud de lloguer al principal
- Manteniment de la llar a casa
- Comprant la propietat
- El candidat ideal de lloguer a casa
- Abans de signar el contracte
- La línia de fons
Si sou com la majoria dels compradors d’habitatges, necessitareu una hipoteca per finançar la compra d’una casa nova. Per poder obtenir la qualificació, heu de tenir una bona puntuació de crèdit i efectiu per obtenir un pagament inicial. Sense aquests, la ruta tradicional cap a la propietat no pot ser una opció.
Tanmateix, hi ha una alternativa: un contracte de lloguer a propi, en el qual es lloga una casa durant un temps determinat, amb l’opció de comprar-la abans que s’acabi l’arrendament. Els contractes de lloguer a propietat consten de dues parts: un contracte d’arrendament estàndard i una opció de compra. A continuació, es detallen què s’ha de vigilar i com funciona el procés de lloguer a propi. És més complicat que llogar, i heu de prendre precaucions addicionals per protegir els vostres interessos. Si ho feu, us ajudarà a saber si l’oferta és una bona opció si voleu comprar una casa.
Punts clau
- Un contracte de lloguer a compte és un acord pel qual es compromet a llogar una propietat durant un període de temps determinat, amb l’opció de comprar-la abans que s’acabi el contracte d’arrendament. Els acords de lloguer a compte inclouen un contracte d’arrendament estàndard i també una opció per comprar la propietat en un moment posterior. Entén que els contractes d’opció d’arrendament et donen el dret a comprar l’habitatge quan caduca l’arrendament, mentre que els contractes de compra-arrendament requereixen que la comprin. en alguns casos, un percentatge del pagament s'aplica al preu de compra. Amb alguns contractes de lloguer a propietat, és possible que hagis de mantenir la propietat i pagar les reparacions.
Habitatges de lloguer: com funciona el procés
Costos anticipats no reemborsables
En un acord de lloguer a compte, vostè (com a comprador) paga al venedor una tarifa inicial única, generalment no reemborsable, anomenada comissió de l'opció, opció de diners o contraprestació de l'opció. Aquesta tarifa és el que us ofereix l'opció de comprar la casa en alguna data futura. La tarifa de l’opció sovint és negociable, ja que no hi ha tarifa estàndard. Tot i així, la taxa sol oscil·lar entre el 2, 5% i el 7% del preu de compra.
Opció d'arrendament i compra-arrendament
És important tenir en compte que hi ha diferents tipus de contractes de lloguer a propi, amb alguns més favorables al consum i flexibles que altres. Els contractes d’arrendament per opcions li donen el dret, però no l’obligació, de comprar l’habitatge quan venci el contracte d’arrendament. Si decidiu no comprar l’immoble al final del contracte d’arrendament, l’opció simplement caduca i podeu marxar sense cap obligació de continuar pagant lloguer ni comprar.
Compte amb contractes de compravenda. Amb aquests, podríeu estar obligat legalment a comprar l’habitatge al final de l’arrendament, tant si us podeu permetre com si no. Per tenir l’opció de comprar sense l’obligació, ha de ser un contracte d’arrendament. Com que l’advocada pot ser un desafiament desconfiant, sempre és convenient revisar el contracte amb un advocat qualificat de propietat immobiliària abans de signar res, de manera que coneguis els teus drets i exactament en què estàs obtingut.
Acordant el preu de compra
Els acords de lloguer a propietat han d’especificar quan i com es determina el preu de compra de l’habitatge. En alguns casos, tu i el venedor acordarem un preu de compra quan es signi el contracte, sovint a un preu superior al valor de mercat actual. En altres situacions, el preu es determina quan caduca l’arrendament, en funció del valor actual de mercat de la propietat. Molts compradors prefereixen “bloquejar” el preu de compra, sobretot en mercats on els preus de la llar estan en tendència.
Sol·licitud de lloguer al principal
Vostè pagarà el lloguer durant el termini d’arrendament. La pregunta és si una part de cada pagament s’aplica al preu de compra eventual. A tall d’exemple, si pagueu 1.200 dòlars en lloguer cada mes durant tres anys i el 25% d’aquí s’acredita a la compra, obtindreu un crèdit de lloguer de 10.800 dòlars (1.200 x 0.25 = 300 $; 300 x 36 mesos = 10.800 dòlars). Normalment, la renda és lleugerament superior a la taxa de recàrrega de la zona per compensar el crèdit de lloguer que rep. Però assegureu-vos de saber què pagueu per pagar aquesta prima.
En alguns contractes, la totalitat o part de l’opció que heu de pagar es pot aplicar al preu de compra eventual al tancament.
Manteniment de la llar a casa
Segons els termes del contracte, pot ser que sigui responsable del manteniment de la propietat i del pagament de les reparacions. Normalment, aquesta és la responsabilitat del propietari, per tant, llegeix atentament la lletra petita del contracte. Com que els venedors són els últims responsables de les taxes, els impostos i les assegurances de l’associació de propietaris d’habitatges (no deixa de ser la seva casa, al cap i a la fi), normalment solen cobrir aquests costos. De qualsevol forma, necessitaràs una pòlissa d’assegurança d’un arrendatari per cobrir les pèrdues a la propietat personal i proporcionar cobertura de responsabilitat civil si algú està ferit mentre es troba a la llar o si es fa mal a algú.
Assegureu-vos que els requisits de manteniment i reparació estan clarament indicats al contracte (demaneu que el vostre advocat expliqui les vostres responsabilitats). Mantenir la propietat, per exemple, tallar la gespa, rajar les fulles i netejar els canalons, etc., és molt diferent de substituir un sostre danyat o posar el codi a l’electricitat. Tant si es fa responsable de tot com si només sega la gespa, inspeccioni la casa, demani una taxació i assegureu-vos que els impostos de la propietat estiguin actualitzats abans de signar res.
Comprant la propietat
El que passa quan finalitzi el contracte depèn en part del tipus d’acord que vau signar. Si teniu un contracte d'arrendament i voleu comprar la propietat, probablement haureu d'obtenir una hipoteca (o un altre finançament) per tal de pagar al venedor íntegrament.
Per contra, si decidiu no comprar la casa o si no podeu assegurar el finançament al final del termini d’arrendament, l’opció caduca i us traslladareu de la casa, de la mateixa manera que si llogueu qualsevol altra propietat. Probablement perdreu els diners pagats fins aquest punt, inclosos els diners de l’opció i qualsevol crèdit de lloguer guanyat, però no tindreu cap obligació de continuar llogant o de comprar l’habitatge.
Trateu el procés de la mateixa manera que si comprési una casa de forma directa: feu la vostra diligència deguda, investigueu la zona, compareu els preus amb altres cases properes, busqueu el contracte i investigueu la història del venedor.
El candidat ideal de lloguer a casa
Un contracte de lloguer a propietat pot ser una excel·lent opció si sou un propietari aspirant, però no esteu prou a punt, financerament. Aquests acords us ofereixen l'oportunitat d'obtenir les vostres finances en ordre, millorar la vostra puntuació de crèdit i estalviar diners per un pagament inicial mentre "bloquegeu" a la casa que voldríeu tenir. Si l'opció de diners i / o un percentatge. de la renda va cap al preu de compra, que solen fer, també obtindreu una part del patrimoni net.
Si bé els acords de lloguer a propietat tradicionalment s’han orientat a persones que no poden acollir-se a préstecs conformes, hi ha un segon grup de candidats que han estat perjudicats en gran mesura per la indústria del lloguer a la pròpia: persones que no poden obtenir hipoteques a Mercats de préstecs cars i no conformes "En els mercats immobiliaris urbans de gran cost, on els préstecs normals (no conformes) són la norma, hi ha una gran demanda d'una millor solució per a persones econòmicament viables i dignes de crèdit que encara no poden obtenir o no volen una hipoteca. ", Afirma Marjorie Scholtz, fundadora i consellera delegada de Verbhouse, una start-up basada en San Francisco que redefineix el mercat de lloguer a propi.
"A mesura que augmenten els preus dels habitatges i cada vegada més ciutats tenen un preu fora dels límits dels préstecs que s'aconsegueixen i s'empenyen en préstecs exclusius, el problema passa dels consumidors a la indústria de les finances domèstiques", afirma Scholtz. Amb estrictes directrius de subscripció automàtica i requisits de 20% a 40% de baixes, fins i tot les persones amb capacitat financera poden tenir problemes per obtenir finançament en aquests mercats.
"Alguna cosa inusual, per exemple, en ingressos, permet que els guanyadors de bons ingressos estiguin en una situació" més antiga "perquè els subscriptors no els poden encaixar perfectament en una caixa", afirma Scholtz. S'inclouen persones que tenen ingressos no tradicionals, treballadors autònoms o contractistes o que tenen un crèdit nord-americà no establert (per exemple, nacionals estrangers); i els que simplement tenen un enorme dipòsit de descompte entre el 20% i el 40% requereixen préstecs no conformes.
Els mercats d’alt cost no són el lloc evident que trobareu propietats de lloguer a propietat, cosa que fa que Verbhouse sigui inusual. Però tots els possibles compradors d'habitatges de lloguer a propietat es podrien beneficiar d'intentar escriure les seves característiques centrades en el consumidor en contractes de lloguer a propi: La tarifa de l'opció i una part de cada pagament de lloguer compren el preu de compra dòlar per dòlar, el preu de la renda i la compra es manté bloquejat fins a cinc anys i els participants poden crear recursos propis i capturar l’agraïment del mercat, fins i tot si decideixen no comprar. Segons Scholtz, els participants poden “treure diners” al valor raonable del mercat: Verbhouse ven la casa i el participant manté l’apreciació del mercat més el patrimoni que hagin acumulat mitjançant pagaments de compravenda.
Abans de signar el contracte
Tot i que llogareu abans de comprar, és una bona idea exercir la mateixa diligència deguda com si estiguéssiu comprant l'habitatge de forma directa. Si teniu en compte una propietat de lloguer a propietat, no deixeu de:
- Trieu els termes adequats. Escriviu un contracte d’opció d’arrendament en lloc d’un contracte d’arrendament-compra. Aconseguir ajuda. Contracteu un advocat qualificat de béns arrels per explicar el contracte i ajudar-vos a comprendre els vostres drets i obligacions. És possible que vulgueu negociar alguns punts abans de signar o evitar l’acord si no us és prou favorable. Investiga el contracte. Assegureu-vos que enteneu: els terminis (a què es deu quan) es paga la tarifa i els pagaments de lloguer i l'opció de cadascun d'ells s'aplica al preu de compra, de manera que el preu de compra es determina de manera que exerceixi la vostra opció de compra (per exemple, el venedor pot requerir-ne per avisar per escrit de la seva intenció de comprar) si s’admeten animals de companyia amb qui és responsable del manteniment, les quotes de l’associació de propietaris, els impostos sobre la propietat, etc. Investiga la llar. Ordeneu una taxació independent, obteniu una inspecció de propietat, assegureu-vos que els impostos de propietat estiguin actualitzats i assegureu-vos que no hi ha cap propietat de propietat. Investiga el venedor. Consulteu l’informe de crèdit del venedor per cercar signes de problemes financers i obteniu un informe sobre el títol per comprovar quant de temps té el propietari a la propietat: més temps n’és propietat i més capital, millor. Doble comprovació. En quines condicions perdríeu l’opció de comprar l’immoble? En virtut d’alguns contractes, es perd aquest dret si arriba amb un sol pagament de lloguer o si no notifiques al venedor per escrit la seva intenció de comprar.
La línia de fons
Un contracte de lloguer a propietat permet als compradors d'habitatges traslladar-se immediatament a una casa, amb diversos anys que han de treballar per millorar la seva puntuació de crèdit i / o estalviar un pagament inicial abans d'intentar obtenir una hipoteca. Per descomptat, s’han de complir determinats termes i condicions d’acord amb el contracte de lloguer a propi. Tot i que un agent immobiliari assisteix al procés, és imprescindible consultar un advocat immobiliari qualificat que pugui aclarir el contracte i els seus drets abans de signar res.
