Taula de continguts
- 1. Obriu un compte de neteja
- 2. Recerca de títols i assegurança
- 3. Contreu un advocat
- 4. Negociar els costos processals
- 5. Completar la inspecció de la llar
- 6. Completar la inspecció de plagues
- 7. Renegociar l’oferta
- 8. Bloqueu el tipus d’interès
- 9. Elimineu les contingències
- 10. Requisits de finançament temporal
- 11. Pas final
- 12. Entendre els documents
- Milla extra: preaprovació hipotecària
- La línia de fons
Un acord immobiliari és generalment un exercici llarg i estressant que inclou molts passos i tràmits processals. El tancament es produeix en signar els papers que fan que la casa sigui seva, però abans que arribi aquell fatídic dia, ha de passar una llarga llista de coses. A continuació, es mostren 12 passos que s’han de fer des del moment en què s’accepta l’oferta fins al moment en què obtingueu les claus de la vostra nova llar.
12 passos per tancar un acord immobiliari
1. Obriu un compte de neteja
Un tercer contracte el manté en compte el comprador i el venedor. Com que la venda d’habitatges implica diversos passos realitzats durant setmanes, la millor manera d’evitar que el venedor o el comprador s’enganyin és que un tercer neutral retingui tots els diners i documents relacionats amb la transacció fins que s’hagi liquidat tot.. Un cop finalitzades totes les formalitats de procediment, els diners i els documents es traslladen de la custòdia del compte de dipòsit al venedor i comprador, garantint així una transacció segura.
Punts clau
- Les ofertes immobiliàries es realitzen generalment al cap de setmanes i tenen moltes parts mòbils. La seva complexitat és una bona raó per contractar un advocat per guiar-lo en el procés. No tingueu la temptació de passar per alt: podríeu costar-vos.
2. Recerca de títols i assegurança
Una cerca de títols i una assegurança de títol proporcionen tranquil·litat i una salvaguarda legal, de manera que quan es compra una propietat ningú més pot intentar reclamar-la més tard, ja sigui un parent espantat que queda fora de voluntat o una agència recaptadora d’impostos que no se li van pagar les seves deutes. Una cerca de títol és un examen dels registres públics per determinar i confirmar la propietat legal d’una propietat i esbrinar quines reclamacions hi ha, si s’escau, sobre la propietat. Si hi ha reclamacions, és possible que s'hagin de resoldre abans que el comprador rebi la propietat.
L’assegurança de títol és una assegurança de indemnització que protegeix al titular de les pèrdues financeres que es pateixen dels defectes d’un títol a una propietat. Protegeix tant els propietaris de béns immobles com els prestadors de pèrdues o danys que es produeixen per propietats, gravàmens o defectes en el títol o propietat real d'una propietat.
3. Contreu un advocat
Tot i que obtenir ajuda legal és opcional, sempre és millor obtenir una opinió jurídica professional sobre els vostres documents de tancament. La complexa argot en ells pot ser difícil d’entendre, fins i tot per a persones ben educades. Per un preu adequat, l’opinió d’un advocat immobiliari amb experiència pot oferir múltiples beneficis, inclosos els suggeriments de qualsevol problema potencial en la documentació. En alguns estats, la legislació pot requerir la implicació d'un advocat per gestionar la cloenda.
4. Negociar els costos processals
Des de l’obertura d’un compte d’encarregament fins a la contractació d’un advocat immobiliari, tots els serveis i entitats implicats costen diners que puguin fer bola de neu en una gran quantitat. Molts d’aquests serveis aprofiten la ignorància dels consumidors carregant taxes elevades. Els honoraris de brossa, una sèrie de càrrecs que el prestador imposa al tancament d’una hipoteca que sovint són inesperats pel prestatari i que no els explica clarament el prestador, poden suposar un gran cost.
Les tarifes escombraries inclouen despeses administratives, taxes de revisió d’aplicacions, taxes de revisió de taxacions, taxes auxiliars, taxes de processament i taxes de liquidació. Fins i tot es poden inflar taxes per serveis legítims de tancament. Si esteu disposats a parlar i aturar-vos, podreu generalment eliminar les despeses de brossa i altres càrrecs, o com a mínim reduir-vos abans de tancar-vos.
Les inspeccions casolanes i de plagues són crucials per evitar que pugueu comprar una propietat amb problemes ocults i costosos.
5. Completar la inspecció de la llar
Una inspecció a domicili, un examen físic de l'estat d'una propietat immobiliària, és un pas necessari per conèixer qualsevol problema amb la propietat i fer una ullada als seus voltants. Si trobeu un problema greu amb la llar durant la inspecció, tindreu l’oportunitat de rescindir l’oferta, demaneu al venedor que l’arregli o bé que el venedor pagui per arreglar-la (sempre que la compra l'oferta incloïa una contingència d'inspecció domiciliària).
6. Completar la inspecció de plagues
Una inspecció de plagues està separada de la inspecció de la llar i implica un especialista que s’assegura que la vostra llar no tingui insectes que destrueixen la fusta, com tèrmits o formigues fusteries. Les plagues poden ser devastadores per les propietats fetes principalment amb material de fusta i moltes empreses hipotecàries ordenen que fins i tot es resolguin problemes menors abans que es pugui tancar l’acord.
Fins i tot es pot estendre una petita infestació fins arribar a ser molt destructiva i, per tant, costosa de solucionar. Es poden eliminar plagues que destrueixen la fusta, però voldreu assegurar-vos que es pot resoldre el problema per un cost raonable (o per un cost que el venedor estigui disposat i pugui pagar) abans de completar la compra. Les inspeccions de plagues són legalment obligatòries en alguns estats i opcionals en d’altres.
7. Renegociar l’oferta
Fins i tot quan la vostra oferta de compra ja ha estat acceptada, si les inspeccions revelen algun problema, potser voldreu renegociar el preu de compra de l’habitatge per reflectir el cost de les reparacions necessàries. També podeu mantenir el preu de compra igual però intentar que el venedor pagui les reparacions. Fins i tot si adquireix la propietat "tal com és", no hi ha cap mal en preguntar-ho. També podeu tornar sense penalització si es detecta un problema important que el venedor no pot arreglar o no.
8. Bloqueu el tipus d’interès
Els tipus d’interès, inclosos els que s’ofereixen a la hipoteca, poden ser volàtils i poden canviar. Les tarifes estan subjectes a múltiples factors, com ara la regió geogràfica, el tipus de propietat, el tipus de préstec sol·licitat i la puntuació de crèdit del sol·licitant.
És aconsellable, si és possible, bloquejar prèviament el tipus d’interès del préstec, en lloc d’estar a mercè de les fluctuacions del mercat, cosa que podria provocar un augment de les taxes abans de finalitzar la compra d’immobles. Fins i tot la pujada del tipus del 0, 25% pot augmentar significativament l’import i / o la tinença d’amortització.
Assegureu-vos de saber si les contingències del vostre contracte estan subjectes a aprovació activa o passiva i seguiu les normes en conseqüència.
9. Elimineu les contingències
L'oferta immobiliària ha de dependre de les cinc coses següents:
- Obtenir finançament a un tipus d’interès per no excedir el que es pot permetreLa inspecció de la llar no revela cap problema important amb la llar El venedor revela totalment problemes coneguts amb la casaLa inspecció de plagues no revela cap infestació important ni danys a la casa. El venedor finalitza cap acord. reparacions
Aquestes contingències s’han de suprimir per escrit en unes dates determinades a la vostra oferta de compra, un procés conegut com a aprovació activa. Tanmateix, en alguns acords de compra, les contingències estan subjectes a aprovació passiva (també coneguda com aprovació constructiva), és a dir, que si no els protesteu pels terminis especificats, es considera aprovat. És imprescindible que els compradors entenguin el seu procés d’aprovació i prenguin les accions necessàries en les dates requerides.
10. Requisits de finançament temporal
El més probable és que hàgiu dipositat diners molt importants quan vau signar l’acord de compra, que és un dipòsit realitzat a un venedor que indica la bona fe, la serietat i l’interès genuí del comprador en la transacció immobiliària. Si el comprador retrocedeix, els diners que paguen els diners seran destinats al venedor en concepte de compensació. Si el venedor retorna, els diners es retornen al comprador.
Per completar la compra, haureu de dipositar fons addicionals a domiciliació. Com que els diners originals s’apliquen generalment al pagament inicial, és important organitzar els diversos pagaments addicionals, necessaris en diferents moments abans de tancar l’acord. El fet de no fer-ho pot provocar la cancel·lació de l’acord, diners importants per al venedor i, a més, se’t cobraran els diversos serveis que vau utilitzar abans que l’oferta es desmarqués.
11. Pas final
Un dels darrers passos abans de signar els papers de tancament hauria de ser recórrer l’immoble per última vegada. Voleu assegurar-vos que no s’ha produït cap dany des de la darrera inspecció a domicili, el venedor ha executat les correccions obligatòries, no s’ha trobat cap problema i no s’ha eliminat res que s’inclogui al contracte de compra.
12. Entendre els documents
La paperassa és fonamental per tancar un acord immobiliari. Tot i que hi ha una pila de papers plens de termes legals complexos i l'argot, hauríeu de llegir-ho tot vosaltres mateixos. Si no enteneu alguna cosa, busqueu-lo a Internet o consulteu un advocat immobiliari. El vostre agent també us serà útil per donar sentit a qualsevol llenguatge jurídic complex.
Tot i que la gent que espera estar pressionada per signar els vostres papers, com el notari o el prestador de la hipoteca, llegiu detingudament cada pàgina, ja que la lletra petita pot tenir un impacte important en els propers anys. En particular, assegureu-vos que el tipus d’interès sigui correcte i s’esmentin clarament tots els altres termes acordats, com ara cap penalització de prepagament. Més generalment, compareu els vostres costos de tancament amb l'estimació de bona fe que us van rebre al començament del procés i ajusteu les tarifes que creieu il·legítimes.
Anar a la Milla addicional: aprovació de la hipoteca
Tot i que no es necessita per aprovar una hipoteca per tancar un acord, pot fer que el procés sigui més ràpid. Al seu torn, ser aprovat pot proporcionar-vos un major poder de negociació a l’hora de negociar, ja que indica al venedor que teniu un fort suport financer. També us ofereix un bloqueig de tipus, cosa que significa que és més probable que tingueu un tipus d’interès favorable.
Obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca us permet conèixer el límit fins al qual podeu anar a comprar una propietat. Estalvieu temps i esforç, us permet cercar només immobles que s’ajustin al vostre pressupost.
La línia de fons
Tot i que pot semblar que el procés de tancament és molta feina complexa, val la pena el temps i l’esforç per aconseguir les coses bé en lloc de avançar-se i signar un acord que no enteneu. Compte amb qualsevol pressió per tancar l’acord ràpidament. Els agents immobiliaris i altres entitats que us ajudin voldran la seva reducció, però no estaran al voltant per preocupar-se dels problemes que podreu enfrontar a llarg termini per un mal acord.
