Què és un refinançament de liquiditat?
Al món immobiliari, el refinançament és el procés de substitució d’una hipoteca existent per una de nova que normalment s’estén termes més favorables al prestatari. Si es refinança, el prestatari pot ser capaç de disminuir els seus pagaments hipotecaris mensuals, negociar un tipus d’interès més baix, renegociar el nombre d’anys –o termini– del préstec, suprimir altres prestataris de l’obligació de préstec o accedir en efectiu a través del patrimoni domèstic que tingui. construït al llarg del temps.
Un refinançament de caixa és una opció de refinançament de la hipoteca en què la nova hipoteca suposa un import superior a l’import del préstec existent per convertir el patrimoni net en efectiu.
Punts clau
- En un refinançament de caixa, una hipoteca nova és superior a un saldo hipotecari anterior, i la diferència es paga en efectiu. Normalment pagueu un tipus d'interès o més punts d'una hipoteca de refinançament de caixa, en comparació amb una taxa. i refinançament a termini, en què l’import de la vostra hipoteca es manté igual. Segons el percentatge de préstec a valor de la propietat, el prestador establirà un màxim sobre la quantitat d’efectiu que podeu treure al refinançar.
Refinançament del tipus de taxa i del termini davant del cash-out
El refinançament del préstec hipotecari més bàsic és la taxa i el termini. Amb aquest tipus, el prestatari intenta assolir un tipus d’interès més baix i / o ajustar el termini del préstec. Per exemple, si una propietat es va comprar fa anys quan les taxes eren més altes, el prestatari pot trobar que és avantatjós refinançar per tal d’aprofitar els tipus d’interès més baixos que existeixen ara.
A més, és possible que les variables hagin canviat en la vida del prestatari de manera que ara puguin gestionar una hipoteca de 15 anys (estalviant massivament en els pagaments d’interessos), tot i que això suposa renunciar als pagaments mensuals més baixos de la seva hipoteca actual de 30 anys.
El refinançament de efectiu té un objectiu diferent. Permet als prestataris convertir el patrimoni net en efectiu mitjançant la creació d’una nova hipoteca per un import superior a la que es deu actualment. El prestatari rep la diferència entre els dos préstecs en efectiu. Això és possible perquè el prestatari només deu a l'entitat prestadora el que queda de l'import original de la hipoteca. L’import addicional del préstec de la hipoteca refinançada, en efectiu, es paga al prestatari en efectiu al tancament.
En comparació amb tipus i termini, els préstecs de caixa solen comportar taxes d'interès o altres costos més elevats, com ara els punts. Els prestadors estan preocupats perquè els prestataris que ja han tret fons propis podrien ser més propensos a abandonar el seu nou préstec, tot i que una elevada puntuació de crèdit i una baixa relació préstec-valor (LTV) poden alleujar aquestes preocupacions i ajudar als prestataris a obtenir un tracte favorable.
Exemple de refinançament de caixa
Un propietari va treure una hipoteca de 200.000 dòlars per comprar una propietat i, després de molts anys, encara deu 100.000 dòlars. Això significa que el propietari ha acumulat almenys 100.000 dòlars en capital propi (suposant que el valor de la propietat no hagi baixat per sota dels 200.000 dòlars). Per convertir una part d'aquest patrimoni en efectiu, el propietari podria optar per un refinançament de caixa.
Si volien convertir 50.000 dòlars del seu patrimoni net, podrien refinançar-se mitjançant un préstec per un import total de 150.000 dòlars. La nova hipoteca consistiria en el saldo restant de 100.000 dòlars del préstec original més els 50.000 dòlars desitjats que es podrien treure en efectiu. És a dir, poden assumir una hipoteca nova de 150.000 dòlars, pagar els 100.000 dòlars que es deuen a la primera hipoteca i restar 50.000 dòlars.
La quantitat màxima d’efectiu disponible per a un propietari en un refinançament d’efectiu depèn de la relació préstec / valor de la propietat.
Límits a les opcions de refinançament de liquiditat
Si es calcula la relació actual de préstec-valor (LTV) de la propietat, un prestador pot establir un import màxim del préstec per refinançar la sortida de caixa. El prestador analitza el valor de mercat actual de l'immoble en comparació amb el saldo pendent que el prestatari deu sobre el préstec existent.
Si utilitzem l’exemple anterior –i suposem que el valor actual de mercat de la propietat és de 250.000 dòlars– i que el prestador ha establert un LTV màxim del 80%, l’import màxim de refinançament de caixa seria de 100.000 dòlars. El 80% de LTV establiria que l’import màxim del nou préstec seria de 200.000 dòlars o 250.000 x 80.000 dòlars. Un cop pagada la hipoteca inicial (100.000 dòlars), hi hauria 100.000 dòlars en efectiu a disposició del prestatari.
