Taula de continguts
- Què és Escrow?
- Obriu un compte de fuga
- Espere la taxació del banc
- Finançament segur
- Aproveu les revelacions del venedor
- Obteniu les inspeccions necessàries
- Assegurança de perillositat
- Informe de títol i assegurança del títol
- El Passeig Final
- Formulari HUD-1
- Tancament del dipòsit
- La línia de fons
Comprar una casa pot ser un procés complicat per al qual la majoria de la gent no està preparada. Un d'aquests elements misteriosos és el procés de dipòsit, anomenat també tancament. Aquest procés, que es produeix entre el moment en què un venedor accepta l’oferta i el comprador obté les claus pot resultar aclaparador per a molts compradors d’habitatges.
Què és Escrow?
L’encarcament és un instrument financer de tercer per part de dues parts que realitzen una transacció. És com un compte de confiança de tercers mentre es compleixen totes les obligacions del venedor i del comprador.
El temps que triga en començar des del principi fins al final del procés de dipòsit varia. Alguns dels factors que determinen la durada del tancament són una aprovació prèvia de la hipoteca, tenir els documents adequats a la mà i la quantitat de temps que es necessita per completar la subscripció. Així com el temps, el procés també pot variar segons l'estat. Els passos, però, generalment són els mateixos per a tothom.
Obriu un compte de fuga
Una vegada que tu i el venedor hagueu signat un acord de compra mútuament acceptable, l’agent recollirà el vostre xec monetari i el dipositarà en un compte de dipòsit a la companyia de dipòsit especificada en l’acord de compra.
L’empresa de fiança actua com a tercer neutre per recollir els fons i documents requerits implicats en el procés de tancament des del dipòsit inicial de diners i els documents de préstecs fins a l’escriptura signada. En algunes zones, els advocats poden gestionar aquest procés en lloc d'una empresa de dipòsits i es pot anomenar un assentament en lloc d'un escultòric.
Espere la taxació del banc
El banc que avanci la hipoteca farà la seva pròpia taxació –que sol pagar el comprador– per protegir els seus interessos financers si mai hauria d’exercir la propietat. Si la taxació baixa inferior al preu ofert, el prestador no us proporcionarà finançament tret que aparegueu amb la diferència o que el venedor rebaixi el preu fins a l'importat.
Tanmateix, podeu intentar canviar d’opinió de l’avaluador fent una de les accions següents:
- Proporcioneu informació addicional sobre per què creieu que s'hauria de valorar la casa amb més quantitat. Obteniu una segona valoracióProveu un altre prestador i espereu que la vostra valoració us faci un favor
Si no és possible cap d'aquestes opcions, podeu cancel·lar el contracte de compra.
Finançament segur
Hauríeu d’haver estat prèviament aprovat per a una hipoteca abans d’acceptar el vostre acord. Un cop hagueu d'adreçar la vostra propietat a l'adreça de propietat, elaboraran un pressupost de bona fe (o una declaració detallant l'import del vostre préstec), tipus d'interès, costos de tancament i altres costos associats a la compra. Assegureu-vos de negociar els números d'aquest document abans de signar-lo. Un cop tingueu el compromís de préstec per escrit, és hora de suprimir per escrit la contingència de finançament.
Aproveu les revelacions del venedor
Haureu de rebre una notificació per escrit de qualsevol problema evident que ja hagi estat identificat pel venedor o per l'agent del venedor. Per exemple, als barris de moderats i baixos ingressos de les àrees de cost elevat de la vida, el garatge s’hauria convertit en una zona d’estar en violació dels codis d’habitatge de la ciutat. És possible que ja tingueu coneixement de problemes com aquests, ja que es mencionen sovint a la llista.
La propietat pot incloure cap divulgació del venedor, és a dir, el venedor no publica cap detall en els termes de la venda. Si encara esteu interessats en la propietat, feu la vostra pròpia inspecció. Assegureu-vos d’obtenir el permís del venedor abans que el vostre inspector passi a les instal·lacions.
Obteniu les inspeccions necessàries
El següent pas és considerar si voleu la despesa addicional d’inspeccions. Tot i que no són necessaris, poden resultar útils tenint en compte les vostres circumstàncies.
Tot i que no és un requisit, és del vostre interès fer una inspecció a casa. Per uns quants centenars de dòlars, un inspector professional de la llar us informarà si hi ha algun defecte perillós o costós a la llar. Si n'hi ha, voldreu saber-ne, per fer una de les accions següents:
- Tornar a sortir de la compra. Sol·liciteu el venedor per arreglar-los. Sol·liciteu el venedor de baixar el preu perquè pugueu gestionar les reparacions tu mateix.
Tingueu en compte que aquí no podeu negociar cap concessió de venedor si el contracte diu que comprarà la propietat "tal com és". Si el procés d’inspecció finalitza satisfactòriament, haureu d’eliminar per escrit la contingència d’inspecció. Repetireu aquest pas després de qualsevol altra inspecció.
Inspecció de plagues
És possible que vulgueu fer una inspecció de plagues per assegurar-vos que la casa no tingui tèrmits, formigues fusteries o altres plagues com ara galls o rates. És possible que aquests problemes no siguin evidents durant el dia en què probablement heu vist la casa i serien un descobriment terriblement desitjat després de l’inici. Hi haureu de corregir qualsevol problema per plagues abans de continuar la venda, suposant que voleu continuar amb la compra. Aquest és un altre àmbit en què és possible que vulgueu renegociar-vos amb el venedor per pagar l'obra.
Inspecció ambiental
De vegades es recomana fer una inspecció ambiental per comprovar si hi ha toxines a la llar com ara motlles i amiant. També hi pot haver problemes al lloc de la llar com la contaminació d’un lloc proper a un abocador, antic camp de petroli, tintoreria, benzinera o altres negocis perillosos per al medi ambient. Qualsevol problema descobert en aquesta zona pot suposar greus perills per a la salut i pot ser costós de solucionar.
Informe Geològic
Les zones subjectes a terratrèmols poden requerir un informe de sòls i / o un informe geològic per avaluar el risc de danys greus a la propietat en cas de desastre. També és possible que vulgueu considerar un informe d'inundació. Si la casa és inundable, no podreu obtenir una assegurança pels propietaris, cosa que significa que no podeu obtenir una hipoteca. En alguns casos, la compra d’assegurança d’inundació a més de l’assegurança del propietari resoldrà aquest problema. A les zones rurals, s'hauria de fer un sondeig per verificar els límits de la propietat. A les zones urbanes, els límits acostumen a ser molt clars.
Assegurança de perillositat
Inclou l’assegurança de propietaris i qualsevol cobertura addicional necessària a la vostra zona geogràfica (com ara una assegurança d’inundació). Se li demanarà tenir propietari una assegurança fins que es pagui la vostra hipoteca. Si voleu estalviar uns quants dòlars, trieu la vostra companyia d'assegurances i feu una compra per obtenir el millor preu. És possible que la selecció del banc no sigui la que desitgeu.
Informe de títol i assegurança del títol
El prestador necessita tant els informes sobre títols com les assegurances de títol. Tot i que no ho fossin, de totes maneres.
L'informe de títol assegura que el títol de la propietat és clar, és a dir, que no hi ha garanties a la propietat i ningú, excepte que el venedor no té cap reclamació. L’assegurança de títol protegeix a vosaltres i al prestador de qualsevol desafiament legal que pugui sorgir després si no apareixia alguna cosa durant la cerca del títol.
Si hi ha alguna cosa malament amb el títol (conegut com a núvol o defecte), el venedor haurà de corregir-lo perquè la venda pugui procedir o deixar-se sortir. Depenent del lloc on visiteu, la companyia d'encàrrec i la companyia de títols poden ser la mateixa.
El Passeig Final
És una bona idea tornar a inspeccionar la propietat just abans de tancar per assegurar-se que no s’ha produït cap dany nou i el venedor us ha deixat articles especificats al contracte de compra, com ara aparells o accessoris.
Arribats a aquest punt, probablement no podreu fer la recuperació tret que la llar hagi patit danys greus. Tot i això, no és incert que un petit comprador pressioni al seu agent perquè la nul·lació de l'acord sobre alguna cosa insignificant.
Formulari HUD-1
Almenys un dia abans de tancar, rebrà un formulari HUD-1 o l’estat final de les condicions de préstec i els costos de tancament. Compareu-lo amb l’estimació de bona fe que vau signar anteriorment. Els dos documents haurien de ser molt similars. Cerqueu comissions innecessàries, inesperades o excessives, com també errors definitius.
Tancament del dipòsit
El procés de tancament varia una mica segons l’estat, però haureu de signar un munt de tràmits; preneu-vos el temps i llegiu-ne atentament. El venedor disposarà de papers per signar també. Després que tots els papers estiguin signats, l’oficial encarregat de preparar un nou acte anomenant-lo com a propietari de la propietat i l’enviarà a la gravadora del comtat. Enviareu un xec de caixa o organitzar una transferència bancària per pagar els vostres pagaments inicials i els vostres costos de tancament, i el prestador us enviarà els fons del vostre préstec per cobrar de manera que el venedor i, si escau, el prestador del venedor puguin pagar.
12 passos per tancar un acord immobiliari
La línia de fons
El vostre agent supervisarà tot aquest procés, així que no us preocupeu si no enteneu tots els detalls. Tanmateix, en qualsevol transacció financera, és convenient tenir almenys una idea bàsica del que passa per no aprofitar-la. (Per a la lectura relacionada, vegeu "Comprensió del procés i dels requisits de repartiment")
