Taula de continguts
- El percentatge de deutes amb ingressos
- Què volen els prestamistes hipotecaris
- El mercat de l’habitatge
- Les perspectives econòmiques
- Considereu les vostres necessitats d’estil de vida
- Vendre una casa, comprar-ne una altra
- Segons la liquidació
- Tens previst quedar-te posat?
- La línia de fons
Esteu preparats per comprar una casa? Quant es pot permetre? Respondre a aquesta segona pregunta pot no ser tan fàcil. Abans d’agafar aquella compra aparentment fantàstica en una casa, apreneu a analitzar què significa “assequibilitat”.
Punts clau
- Més enllà de l’etiqueta de preu de l’immoble, hi ha una sèrie d’altres consideracions financeres i d’estil de vida que calcularà si es pot permetre comprar una casa. Determinar la relació de deute amb renda (DTI), més concretament, el DTI de primera línia. És un factor important per obtenir una hipoteca. També cal avaluar el mercat immobiliari local, les perspectives econòmiques i les implicacions de mantenir-se durant almenys una dècada. Quines són les vostres necessitats de estil de vida, present i futur, i quins hàbits i Despeses que podríeu renunciar a invertir en una casa?
El percentatge de deutes amb ingressos
El primer punt de decisió, i més evident, implica diners. Si teniu mitjans suficients per comprar una casa per diners en efectiu, segur que podeu permetre el luxe de comprar-ne una. Fins i tot si no podeu pagar en efectiu, la majoria d’experts estarien d’acord en què es pot permetre la compra si es pot obtenir una hipoteca en una casa nova. Però, quin tipus d’hipoteca es pot permetre?
L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) utilitza generalment l’estàndard de relació de deutes amb ingressos (DTI) del 43% com a guia per a l’aprovació de les hipoteques. Aquesta ràtio s'utilitza per determinar si el prestatari pot efectuar els seus pagaments cada mes; alguns prestadors poden ser més exigents o més rígids, depenent del mercat immobiliari i de les condicions econòmiques generals. Un 43% de DTI significa que tots els vostres pagaments de deutes regulars, més les vostres despeses relacionades amb l’habitatge (hipoteca, assegurança hipotecària, taxes d’associació del propietari, impostos sobre propietat, assegurances del propietari, etc.) no haurien d’igualar més del 43% dels vostres ingressos bruts mensuals.
Per exemple, si el vostre ingrés brut mensual és de 4.000 dòlars, multipliqueu aquest nombre per 0, 43. 1.720 dòlars és el total que heu de gastar en pagaments de deute. Ara, suposem que ja teniu aquestes obligacions mensuals: pagaments mínims amb targeta de crèdit de 120 dòlars, pagaments de préstecs de vehicles de 240 dòlars i pagaments de préstecs estudiantils de 120 a 480 dòlars en total. Això significa que teòricament podeu permetre fins a 1.240 dòlars mensuals en deutes addicionals per a una hipoteca, etc., i encara estar dins del DTI màxim. Per descomptat, menys deute sempre és millor.
Què volen els prestamistes hipotecaris
També heu de tenir en compte la proporció de deute amb renda frontal, que calcula els vostres ingressos respecte al deute mensual en què incorreu només per les despeses d’habitatge. Normalment, als creditors com aquesta proporció no és superior al 28%; durant una recessió, podrien deixar-la caure fins al 31%. Per exemple, si el vostre ingrés brut és de 4.000 dòlars al mes, tindríeu problemes per obtenir l’aprovació per 1.720 dòlars en despeses d’habitatge mensuals, fins i tot si no teniu altres obligacions. Per a una DTI final del 31%, els costos de l’habitatge haurien de ser inferiors a 1.240 dòlars.
Per què no podríeu utilitzar la vostra relació de deute amb renda completa si no teniu un altre deute? Bàsicament, perquè els prestamistes no els agrada que visquin a la vora. Es produeixen desgràcies financeres: es perd la feina, es cobra el cotxe, una incapacitat mèdica li impedeix treballar una estona. Si la vostra hipoteca és del 43% dels seus ingressos, no tindràs espai per a quan desitgi o hagi de suposar despeses addicionals.
Els experts en planificació financera coincideixen en que es pot permetre la compra de l’habitatge si es pot obtenir una hipoteca amb un pagament mensual que no sigui superior al 28% dels seus ingressos bruts.
La majoria de les hipoteques són compromisos a llarg termini: tingueu en compte que pot ser que realitzeu aquests pagaments cada mes durant els propers 30 anys. En conseqüència, haureu d’avaluar la fiabilitat de la vostra font d’ingressos principal. També heu de considerar les vostres perspectives de futur i la probabilitat que les vostres despeses augmentin amb el pas del temps. Poder-se permetre una casa nova avui no és tan important com la vostra capacitat per permetre-s'hi a llarg termini.
No cal dir que el fet de poder-se permetre una casa no respon a la pregunta de si ara és un bon moment per actuar sobre aquesta opció.
El mercat de l’habitatge
Si considereu que teniu la vostra situació de diners personals sota control, la vostra següent consideració és l’economia del mercat de l’habitatge, ja sigui a la vostra localització actual o a la que planegeu traslladar-vos. Una casa és una inversió cara. Tenir diners per fer la compra és fantàstic, però no respon a la pregunta de si la compra té sentit o no des d’una perspectiva financera. Una forma de fer-ho és respondre a la pregunta “És més barat llogar que comprar?” Si comprar-se funciona menys costós que llogar, aquest és un argument fort a favor de la compra.
De la mateixa manera, val la pena pensar en les implicacions a llarg termini d’una compra d’habitatge. Durant generacions, comprar una casa era gairebé una manera garantida de guanyar diners. Els teus avis podrien haver comprat una casa fa 50 anys per 20.000 dòlars i la van vendre cinc o deu vegades aquesta quantitat 30 anys després.
No es pot dir el mateix per als propietaris d’anys més recents. Molts d'ells van perdre diners quan el mercat immobiliari es va estavellar el 2007 i molts més ara tenen propietats que valen molt menys que el preu que es va comprar fa només una dècada. Si compres la propietat amb la creença que augmentarà el seu valor amb el pas del temps, assegureu-vos de tenir en compte els costos dels pagaments d’interessos de la vostra hipoteca, les actualitzacions a la propietat i el manteniment continuat dels vostres càlculs.
Les perspectives econòmiques
En aquesta mateixa línia, hi ha anys en què els preus immobiliaris es deprimeixen i anys en què són anormalment elevats. Si els preus són tan baixos que és obvi que esteu rebent una bona oferta, podeu considerar que és un bon moment per fer la vostra compra. Al mercat del comprador, els preus deprimits augmenten les probabilitats que el temps funcioni a favor i faci que la vostra casa s’apreciï al llarg del camí.
Els tipus d’interès, que tenen un paper important en la determinació de la mida d’un pagament hipotecari mensual, també tenen anys en què són alts i anys baixos. Evidentment, inferior és millor. Per exemple, la nostra Calculadora de pagaments hipotecaris mensuals demostra que una hipoteca de 30 anys (360 mesos) amb un préstec de 100.000 dòlars amb un interès del 3% us costarà 421, 60 dòlars al mes. A un tipus d’interès del 5%, us costarà 536, 82 dòlars al mes. Al 7%, salta a 665, 30 dòlars. Així, si cauen els tipus d’interès, pot ser aconsellable esperar abans de comprar. Si augmenten, té sentit fer la compra més aviat que tard.
Les estacions de l'any també poden condicionar el procés de presa de decisions. Si voleu triar la més àmplia varietat possible de cases, la primavera és probablement el millor moment per comprar. Els rètols "a la venda" acostumen a brotar com a flors a mesura que el clima s'escalfa i les gespes es tornen verdes. Una part de la raó està relacionada amb el públic objectiu de la majoria de cases: famílies que esperen traslladar-se fins que els seus fills acabin el curs escolar actual, però volen establir-se abans que comenci el nou any a la tardor.
Considereu les vostres necessitats d’estil de vida
Si bé, òbviament, els diners són una consideració important, hi ha molts altres factors que poden tenir un paper en el vostre moment. La vostra necessitat d’espai extra és imminent (un nou nadó en marxa, un familiar gran que no pot viure sol)? El moviment implica que els vostres fills canvien d’escola? Si vendràs una casa en la qual ha viscut menys de dos anys, incorporaríeu un impost sobre les plusvàlues i, si és així, val la pena esperar per evitar la picada?
És possible que us agradi cuinar amb ingredients gourmet, fer una escapada de cap de setmana cada mes, patronitzar les arts escèniques o treballar amb un entrenador personal. Cap d’aquests hàbits són assassins pressupostaris, però potser haureu de prescindir d’ells si heu comprat una casa basada només en un 43% del deute amb ingressos.
Abans de practicar pagaments hipotecaris, proporcioneu una mica de colze financer restant el cost de la vostra afició o activitat més cara del pagament que hàgiu calculat. Si el saldo no és suficient per comprar la casa dels vostres somnis, potser haureu de reduir la vostra diversió i jocs o començar a pensar en una casa menys costosa com la casa dels vostres somnis.
Vendre una casa, comprar-ne una altra
Deseu els ingressos de la vostra llar actual en un compte d’estalvi i determineu si, després d’haver fet un compte en altres despeses necessàries com ara els pagaments de cotxes o l’assegurança mèdica, podreu pagar la hipoteca. També és important recordar que caldrà destinar fons addicionals per al manteniment i els serveis públics. Sens dubte, aquests costos seran majors per a cases grans.
Quan calculeu, utilitzeu els vostres ingressos actuals. No suposeu que guanyareu més diners pel camí. Les pujades no sempre passen i les carreres canvien. Si baseu la quantitat de casa que compreu en ingressos futurs, configureu un sopar romàntic amb les vostres targetes de crèdit. Acabaràs amb una relació de llarga durada amb ells.
Tanmateix, si podeu fer front a aquests costos addicionals de la casa sense haver superat deutes addicionals amb la targeta de crèdit, podeu permetre-vos comprar una casa, sempre que hàgiu estalviat prou diners per al vostre pagament inicial.
Podeu afegir el pagament inicial?
El millor és rebaixar el 20% del preu de l’habitatge per evitar pagar una assegurança hipotecària privada (PMI). Normalment s’afegeix als vostres pagaments d’hipoteca, PMI pot costar de 50 a 100 dòlars addicionals al mes.
És possible que un pagament inferior no suposi una compra d'una casa. Per exemple, podeu comprar una casa amb un 3, 5% menys amb un préstec FHA, però hi ha avantatges per obtenir més casos. A més de l’evitació esmentada de PMI, un descompte més gran significa:
- Pagaments hipotecaris més petits. Per una hipoteca de 200.000 dòlars amb un tipus d’interès del 5% per un termini de 30 anys, pagaria 1.074 dòlars. Si la vostra hipoteca fos de 180.000 dòlars amb un tipus d’interès del 5% en un termini de 30 anys, hauríeu de pagar 966, 28 dòlars més. Alguns prestadors no us finançaran si no pagueu un mínim del 5% al 10%.
Encara que tingueu molts avantatges amb un pagament inicial més gran, no sacrifiqueu el vostre compte d’estalvi d’emergència completament per deixar-lo més baix. Podeu acabar amb pessic quan es produeixen reparacions inesperades o altres necessitats.
Tens previst quedar-te posat?
L’acordabilitat hauria de ser la primera cosa que busqueu a un habitatge, però també és millor saber que voldreu viure a la llar que trieu almenys 10 anys. Si no, podríeu quedar encallat en una casa que no us podeu permetre en una ciutat on esteu preparat per sortir. Si no podeu estimar en quina ciutat viureu i quin és el vostre pla de deu anys, no és el moment adequat per comprar una casa. Si voleu comprar una casa sense un pla de deu anys, compreu una casa amb un preu molt inferior al màxim que podeu permetre. Haureu de poder permetre-vos un cop d’ull si l’heu de vendre ràpidament. Una altra excepció: si treballeu per a una empresa que compra les cases dels empleats traslladats, un nom per a això és una opció de compra garantida, també es pot comprar sense un compromís de deu anys.
La línia de fons
Esteu preparats per comprar una casa? La resposta primària (sense cap intenció) és "sí, si es pot permetre fer-ho". Però "permetre-ho" no és tan senzill com el que hi ha al vostre compte bancari ara mateix; una sèrie d’altres consideracions financeres i d’estil de vida han de tenir en compte els vostres càlculs.
Quan teniu en compte tots aquests elements, "si us podeu permetre fer-ho" comença a semblar més complicat del que sembla. Però considerar-los ara pot evitar errors costosos i problemes financers més endavant. Per descomptat, hi ha un moment òptim per posar-vos en contacte: quan trobeu la casa perfecta al lloc perfecte per vendre, a un preu perfecte.
