Taula de continguts
- 1. Mort a la llar
- 2. Molèsties del barri
- 3. Perills
- 4. Informació HOA
- 5. Reparacions
- 6. Danys a l'aigua
- 7. Elements que falten
- 8. Altres publicacions possibles
- Com divulgar
- La línia de fons
A continuació, es mostra una protecció important per als compradors d'habitatge: quan els propietaris venguin una propietat, han de divulgar informació sobre la seva condició que pugui afectar el seu valor. Si dissimulen voluntàriament aquesta informació, podrien ser condemnats per un frau a més de ser demandats. La venda de la propietat "tal com és" no els eximirà d'aquestes revelacions.
Aquestes regles afecten qualsevol persona que vengui una casa, però són especialment susceptibles d’afectar les voladilles de propietat, que sovint tracten propietats en mal estat. A més, hi ha lleus diferències estat per estat en la legislació relativa a la informació de divulgació. Obteniu informació sobre les lleis específiques del vostre estat sobre les publicacions obligatòries del departament de propietat immobiliària i estatals. Conèixer els tipus d'informació que s'ha de divulgar us pot ajudar a comprar propietats; si en veniu una, potser us estalviareu davant una demanda. A continuació, es detallen com aquestes normes afecten els compradors i venedors.
Punts clau
- Els venedors d’immobles tenen obligació legal de divulgar informació sobre la seva condició que pugui afectar el seu valor negativament. Encara que, si el seu estat no requereix la divulgació d’un problema concret, pot ser que els venedors la divulguin de totes maneres per evitar problemes amb un possible comprador. pot ser que s'hagi de divulgar inclou una mort a causa d'un delicte violent a la propietat, molèsties del barri com ara sorolls o olors, perills, danys a l'aigua i reparacions d'habitatges. Les lleis de l'estat varien, així que assegureu-vos de consultar amb un advocat de béns immobles sobre els requisits on tu vius.
1. Mort a la llar
Alguns compradors poden tenir preocupacions o supersticions sobre la compra d’una casa en què algú ha mort, per la qual cosa és important saber si el vostre estat requereix que els venedors revelin una mort prèvia a la llar.
"Cada estat tindrà requisits lleugerament diferents per a la seva divulgació", afirma Jim Olenbush, un agent de béns arrels de Texas. "A Texas, per exemple, no s'ha de divulgar la mort per causes naturals, suïcidis o accidents no relacionats amb la propietat".
Tot i això, "un venedor està obligat a revelar les morts relacionades amb la condició de la propietat o els crims violents", diu Olenbush. Si el fill d’un ocupant anterior s’ofegava a la piscina perquè la piscina no tenia la tanca de seguretat adequada, per exemple, el venedor hauria de revelar la mort fins i tot després de solucionar el problema de seguretat instal·lant un recinte adequat per a la piscina. Tanmateix, hi ha circumstàncies en què els venedors no han de revelar una mort a la propietat.
"No hi ha estats en els quals hi hagi l'obligació de divulgar la mort d'una persona que ha mort en condicions naturals", afirma l'advocat Matthew Reischer, director general de LegalAdvice.com. “Tot i això, alguns estats imposen un deure a una casa o apartament estigmatitzats en els quals hi ha hagut suïcidi o assassinat. Alguns estats arriben fins i tot a imposar un deure afirmatiu a un venedor si saben que la mort dels seus béns arrels està sent assetjada."
Fins i tot quan no es requereixi divulgar-per exemple, Geòrgia, per exemple, no requereix la divulgació d’homicidi o suïcidi-, els venedors poden voler equivocar-se al costat de comunicar al comprador una mort sobre la propietat. "Si el venedor està preocupat per la responsabilitat, el millor consell és avançar i divulgar tot per endavant, encara que no sigui obligat per la llei", diu Olenbush. "Els compradors sempre seran assabentats de les coses dels veïns i la sorpresa pot provocar que es retrotraguin del contracte de compra o es preguntin què més el venedor no els està dient".
2. Molèsties del barri
Una molèstia és un soroll o olor d'una font fora de la propietat que podria irritar els ocupants de la propietat. Carolina del Nord requereix als venedors que revelin sorolls, olors, fum, o altres molèsties procedents de fonts comercials, industrials o militars que afectin la propietat. Michigan requereix als venedors que divulguin les granges, les explotacions agrícoles, els abocadors, els aeroports, els camps de tir i altres molèsties als voltants, però Pennsilvània li correspon al comprador que determini la presència de molèsties agrícoles. Aquestes són les regles per a només tres estats; assegureu-vos de saber què exigeix la vostra llei estatal en matèria de divulgació de molèsties veïnals.
3. Perills
Si la llar té un major risc de danys per un desastre natural o té contaminació ambiental coneguda o potencial, pot ser que estigui obligat a divulgar aquesta informació al comprador.
La llei de Texas exigeix als venedors que divulguin la presència de residus perillosos o tòxics, amiant, aïllament de urea-formaldehid, gas radó, pintura a base de plom i ús previ dels locals per a la fabricació de metamfetamina. Missouri també requereix la divulgació d'un antic laboratori de metges en una casa, però el barri veí de Kansas, com la majoria dels estats, no ho fa.
La Llei de divulgació de la propietat de Nova York requereix als venedors que notifiquin als compradors si la propietat es troba en una plana inundable, un aiguamoll o un districte agrícola; si ha estat mai un abocador; si alguna vegada hi ha hagut tancs d’emmagatzematge de combustible per sobre o per sota de la propietat; si i on l'estructura conté amiant; si hi ha fontaneria de plom; si la llar ha estat provada de radó; i si s’ha abocat o filtrat algun combustible, oli, substàncies perilloses o tòxiques a la propietat.
Els estats també poden requerir la divulgació de subsidències de les mines, fosses subterrànies, assentament, corredisses, trastorns o altres defectes d’estabilitat terrestre. La Llei de divulgació de perills naturals de Califòrnia exigeix als venedors que divulguin si la propietat es troba en una zona de perill sísmic i que, per tant, pot estar subjecta a liquidació o esllavissades després d’un terratrèmol.
Si bé la majoria dels requisits de divulgació es regeixen pels estats, el govern federal en fa una obligació: la divulgació que la pintura a base de plom pot estar present en qualsevol propietat construïda abans de 1978.
4. Informació de l'associació de propietaris
Si l’habitatge es regeix per una associació de propietaris d’habitatges (HOA), heu de divulgar aquest fet. També heu de conèixer la salut financera de l’OHA i proporcionar aquesta informació al comprador perquè ell prengui una decisió de compra informada.
"Un comprador que sé que va comprar un condomini, el venedor es va oblidar erròniament de donar als compradors els dotze últims mesos de les notes de la reunió", afirma Ed Kaminsky, president i conseller delegat de la reubicació de SportStar a Manhattan Beach, Califòrnia. "Set mesos després, el comprador va ser va valorar 30.000 dòlars per millorar les propietats. Posteriorment, el venedor va ser demandat pel comprador per no divulgar aquestes notes importants."
5. Reparacions
Què heu reparat i per què? Els compradors han de conèixer l’historial de reparacions de la llar perquè puguin fer que el seu inspector de casa presti una atenció especial a les zones problemàtiques i tingui coneixement dels possibles problemes futurs. La llei de Texas, per exemple, exigeix als venedors que divulguin les reparacions anteriors estructurals o del sostre; abocament, assentament, moviment del sòl o línies de falles; i defectes o disfuncions en les parets, la teulada, les tanques, el fonament, els pisos, les voreres i qualsevol altre problema actual o anterior que afecti la integritat estructural de l’habitatge. També haureu de publicar les reparacions elèctriques o de fontaneria i qualsevol altre problema que voldríeu saber si anireu a comprar la casa i viureu en ella.
6. Danys a l'aigua
Quan l’aigua entra allà on no hauria de fer-ho, pot danyar les possessions personals, minar l’estructura de la llar i fins i tot crear un perill per a la salut si afavoreix el creixement de motlles. Els venedors han de revelar fuites anteriors o presents o danys d'aigua. El Michigan, per exemple, exigeix als venedors que divulguin proves d'aigua en un soterrani o en un espai de rastreig, filtracions de sostre, danys importants per les inundacions, el tipus de sistema de fontaneria (per exemple, galvanitzat, coure, etc.) i qualsevol problema de fontaneria conegut.
"Hi ha molts riscos en un tancament de la casa on es necessita una mica de treball en la propietat que no era evident en el passeig, sobretot a l'hivern o durant un encanteri sec", diu Bill Price, advocat de negocis d'Illinois. "A l'hivern, el comprador o el seu inspector domèstic no poden ser inspeccionats per un sostre que es fuga o té teules antigues. De la mateixa manera, un encanteri sec pot ocultar problemes amb un soterrani que es filtra. ”En situacions com aquesta, comproveu per veure quina protecció ofereixen les lleis del vostre Estat de no divulgar informació que no haureu tingut de cap manera de conèixer.
7. Elements que falten
De vegades, els compradors d'habitatges tenen molt de compte que potser no noten que a casa no hi ha un component essencial fins després de la seva mudança. Les lleis de divulgació d'alguns estats intenten evitar aquest problema. Texas i Michigan, per exemple, exigeixen als venedors que indiquin si la propietat inclou una llarga llista d’articles, com ara electrodomèstics de cuina, aire condicionat i calefacció centrals, canalons de pluja, ventiladors d’escapament i escalfadors d’aigua.
8. Altres publicacions possibles
Els compradors han de saber si l’habitatge es troba en un districte històric especial perquè afectarà la seva capacitat de fer reparacions i modificacions, i també pot augmentar el cost d’aquestes activitats.
La llei de Texas exigeix als venedors que divulguin tèrmits actius o altres insectes que destrueixen la fusta, danys de termitas o podridions de fusta que necessitin reparació, danys tèrmits anteriors i tractament tèrmit previ. La llei de Michigan i Carolina del Nord també requereix als venedors que divulguin qualsevol història d'infestació. Consulteu les lleis del vostre estat per veure si heu de divulgar informació sobre alguna plaga.
També us pot requerir que publiqueu problemes de drenatge o classificació, zonificació, litigi pendent, canvis realitzats sense permisos, disputes de frontera i servituds.
Com divulgar
Alguns estats, com Michigan i Carolina del Nord, requereixen que els venedors utilitzin un formulari de divulgació específic. Si no hi ha un formulari específic, el departament o la comissió d’immobles o l’associació d’immobles estatals solen tenir un formulari recomanat que podeu utilitzar. El formulari pot ser més o menys ampli del que la legislació estatal exigeix. Si el formulari no és prou ampli per a la vostra situació, complementeu-lo amb una llista dels articles addicionals que vulgueu divulgar. El venedor hauria de fer per escrit totes les comunicacions al comprador, i tant el comprador com el venedor haurien de signar i datar el document. Assegureu-vos que reviseu el que heu de divulgar i com s’ha de dir amb un advocat de béns immobles.
La línia de fons
Fins i tot si no es requereix una divulgació específica a la vostra zona, els venedors que tinguin informació sobre la seva casa que pugui fer infeliç un comprador potser vulguin divulgar-la de totes maneres. A més de les raons morals per ser honest amb els possibles compradors, i el desig d'evitar la despesa i la molèstia d'una demanda, els individus tenen la reputació de protegir. Els venedors que tinguin dubtes sobre si han divulgat correctament l’estat de la propietat han de contactar amb un advocat immobiliari al seu estat.
