Taula de continguts
- 1. Danys d'inspecció de tèrmits
- 2. La valoració és massa baixa
- 3. Hi ha núvols al títol
- 4. La inspecció a casa mostra els defectes
- 5. Una festa obté peus freds
- 6. El seu finançament cau a través
- 7. La llar es troba en una zona d’alt risc
- 8. La casa no és asseguradora
- 9. Diferències en GFE i HUD-1
- 10. Errors que impedeixen tancar el temps
- La línia de fons
Acceptar l’oferta de compra d’habitatges és com aconseguir que aquest corredor sigui màxim durant una marató. Però aguanta el xampany: la propietat encara no és seva. Durant els 30 dies aproximats entre l’acceptació de l’oferta de compra i les claus que us són entregades, anomenades comunament escrow, hi ha molts obstacles a superar. Si ensopegueu amb alguna d’elles, la compra pot caure i tornar a posar-vos a la línia de sortida.
Igual que un atleta que s’entrena per a una cursa, podeu entrenar-vos per als desagradables passos finals per adquirir una casa. Els procediments i les regles d’obligatorietat varien segons l’estat, però aquí es mostren 10 dels problemes més comuns que s’han trobat durant aquest període i què es pot fer, si s’escau alguna cosa, per evitar-los o mitigar-los.
Punts clau
- Els procediments i les regles de dependència varien segons l’estat, però hi ha problemes que poden evitar que els compradors tanquin l’oferta durant aquest període. Els danys, les baixes taxacions, les reclamacions del títol i els defectes de la inspecció de la llar poden alentir el tancament. Hi pot haver casos en què el comprador o el venedor poden tenir els peus freds o el finançament pot causar-se. Altres problemes que poden retardar el tancament inclouen habitatges en zones d’alt risc o no s’assegura. Hi pot haver problemes amb l’estimació de bona fe, o altres errors poden evitar el tancament.
1. La inspecció de tèrmits mostra danys
El prestador haurà de realitzar una inspecció de plagues a la llar. Això es fa a càrrec vostre (normalment menys de 100 dòlars) per assegurar-vos que no hi hagi danys greus causats per insectes que falquen fusta com tèrmits o formigues fusteries. Aquesta inspecció protegeix l’interès del prestador en la propietat. Els propietaris que descobreixen problemes de tèrmits després de mudar-se solen abandonar la propietat, deixant que el prestador sosté la bossa. És possible que alguns prestadors no requereixin una inspecció de tèrmits, però pot interessar-ne obtenir-ne una.
Si la inspecció descobreix qualsevol evidència d'una infestació visible, pot ser que les àrees problemàtiques s'hagin de solucionar abans que es pugui tancar la central. Si els problemes són massa greus i / o el venedor no pagarà per solucionar-los, podeu optar per abandonar-los si el contracte de compra té les contingències adequades.
2. La valoració és massa baixa
Les taxacions són valoracions de propietats realitzades per una part autoritzada. Generalment es fan amb finalitats tributàries, com a part del procés per obtenir finançament de la llar o per vendre una casa. Els taxadors utilitzen diversos mètodes per determinar el valor d’una propietat, com ara els valors de mercat actuals en habitatges comparables.
El banc tindrà taxada la llar. Un cop més, això és a càrrec vostre. Aquesta valoració es fa per protegir el seu interès per la llar. El banc vol assegurar-se que l’habitatge val almenys la quantitat que paguareu, de manera que si es produeix una execució hipotecària, pot recuperar les pèrdues. Si la taxació és massa baixa, el venedor haurà de rebaixar el preu de venda o haurà de pagar en efectiu la diferència. És possible que obtingueu una segona opinió més favorable d'un avaluador diferent.
3. Hi ha núvols al títol
L’assegurança de títol protegeix a vostè i al prestador de qualsevol reclamació futura a la propietat. Si hi ha algun tipus de fideïcomís o reclamació contra la propietat, el problema haurà de resoldre abans de continuar la transacció. Hi ha d’haver un títol clar per tal de procedir a una transacció immobiliària. L’assegurança de títol compta amb coses com ara la propietat d’un tercer, la falsificació i el frau, així com qualsevol garantia o judici contra la propietat.
Durant el procés de dipòsit obligatori, heu de contractar una empresa de títols per fer una cerca de títol i emetre una assegurança de títol. La cerca del títol garanteix que ningú més —el servei d’ingressos interns (IRS), l’estat o un familiar del venedor— no tingui cap reclamació legal sobre la propietat que vol comprar.
4. La inspecció a casa mostra els defectes
La majoria de les ofertes de compra tenen inscrites una contingència d'inspecció domiciliària, de manera que si la inspecció de la llar revela problemes greus, el comprador pot tornar sense penalització. Si no poseu aquesta contingència en el vostre contracte, podeu perdre els diners que pagueu, normalment diversos milers de dòlars, si decidiu no comprar la casa en funció de la inspecció. Recordeu-vos que els diners que pagueu són el dipòsit que poseu per mostrar el vostre interès en la llar i de bona fe per realitzar la compra.
5. Una festa obté peus freds
El contracte exposarà motius justificables perquè el comprador o venedor es retorni sense penalització, com ara renunciar a una contingència o no complir el termini. Tanmateix, si decidiu després de renunciar a les contingències que no voleu passar per la compra, potser heu trobat una altra casa que us agradi millor, perdreu els vostres diners.
El motiu és que fer-ho té ramificacions financeres per al venedor. Els diners que guanyeu contribueixen a compensar el venedor pel temps que la casa va estar fora del mercat, cosa que endarrereixerà el temps que tardarà ell o ella a vendre. Per contra, si el venedor decideix donar-se de baixa per un canvi de cor o perquè es va fer una millor oferta, tindràs un dret legal de cobrar danys del venedor.
6. El seu finançament cau a través
Els compradors experimentats no ofereixen ofertes a habitatges sense una aprovació prèvia, cosa que significa obtenir un compromís de préstec per part d’un banc dient que li proporcionarà una hipoteca d’un cert import. I, al seu torn, els venedors experimentats no accepten ofertes de compradors no aprovats. Tanmateix, hi ha coses que poden evitar que el préstec es tanqui, com ara si heu mentit l’aplicació, els tipus d’interès augmenten bruscament, la vostra situació laboral canvia o la vostra puntuació de crèdit disminueix. Pregunteu al vostre prestador com podeu evitar problemes com aquests. I si sou venedor, recordeu que el precalificat no és el mateix que el preaprovat.
Les preaprovacions són avaluacions prèvies dels prestadors que determinen si els prestataris poden rebre una oferta de preaprovació.
7. La llar es troba en una zona d’alt risc
Rebrà un document que descriu els riscos naturals que poden afectar la llar —inundacions, terratrèmols, riscos sísmics, incendis— durant la reclusió dels estats que requereixen un informe de divulgació de perillositat natural. El prestador pot requerir que adquireixi una assegurança de perill per sobre de l’assegurança del propietari si la casa es troba en una zona d’alt risc. Aquest tipus d’assegurança pot resultar molt cara. També és un cost que haureu de pagar cada mes fins que es pagui la hipoteca o fins que es vengui la casa.
Per evitar sorpreses desagradables durant el fideïcomís, pregunteu al vostre agent, als veïns potencials nous o al departament d'urbanisme quins perills naturals existeixen a la zona desitjada, quin tipus d'assegurança addicional pot haver de comprar i quant pot costar abans de posar-lo. una oferta a una casa.
8. La casa no és asseguradora
Si un propietari anterior va presentar una reclamació d'assegurança important sobre la llar, com ara danys o motlles d'aigua, apareixerà en els registres d'assegurances i les empreses podrien rebutjar la cobertura perquè pot comportar un risc massa elevat. Si un habitatge no és assegurador, no podreu comprar-lo tret que sigueu un comprador total, ja que els prestadors requereixen que mantingueu l’assegurança del propietari fins que no es pagui la hipoteca. Per descomptat, fins i tot si sou un comprador d'efectiu, probablement no és una bona idea comprar una casa que no sigui asseguradora.
9. Diferències entre l’estimació de la bona fe i l’HUD-1
Quan obteniu la preaprovació del vostre préstec i, de nou, quan poseu una oferta en una propietat específica, el prestador us ha de proporcionar una estimació de bona fe detallant els costos de tancament associats a l’obtenció de finançament a l’habitatge. L’estimació de bona fe és bàsicament un esborrany aproximat de la informació del formulari HUD-1 que rebeu almenys 24 hores abans de tancar. Com el seu nom indica, l'estimació de bona fe hauria de ser una aproximació estreta del que realment acabes pagant, idealment dins del 10%. Tingueu en compte que alguns prestadors sense escrúpols tractaran de vendre clients amb estimacions poc realistes.
Si això succeeix i no es pot aconseguir que el prestador recuperi els càrrecs excessius, la vostra millor opció pot ser demanar al venedor que prorrogui la data de tancament i que procuri obtenir un finançament alternatiu. Això us permetrà comprar encara la propietat sense ser arrabassats.
10. Errors que impedeixen tancar el temps
Hi ha moltes parts diferents en el tancament de la dependència. Si algun d'ells comet un error, es pot retardar el tancament. Depenent de les condicions esmentades en el contracte de compra i de la culpa del qual el retard és, si no tanca el temps, pot ser que hagi de pagar una penalització al venedor cada dia que el tancament tardi.
El venedor també podria negar-se a ampliar la data de tancament i tot l’acord podria passar. En un cas òptim, el venedor només podria acceptar ampliar la data de tancament sense penalització. Al cap i a la fi, si l’acord no es tanca, el venedor també haurà de tornar a començar.
La línia de fons
La transferència de la propietat d’un habitatge és estressant per a totes les parts. Moltes coses han de passar en un curt període de temps i hi pot haver ramificacions importants si hi ha alguna cosa. El procés pot ser especialment estressant per als compradors, que han de passar per un procés complex, de vegades poc conegut i prendre una gran quantitat de decisions pesades relacionades amb el que probablement sigui la compra més cara de la seva vida. Si us preneu el temps per familiaritzar-vos amb el procés de dipòsit i els seus possibles entrebancs amb molta antelació, estareu preparats emocionalment, intel·lectualment i econòmicament per acabar la carrera i tancar l’oferta.
