L’Autoritat Federal de l’Habitatge és l’asseguradora hipotecària més gran dels Estats Units, amb més de 1, 3 bilions de dòlars a la seva cartera. Com a part de l’Oficina d’Habitatge de l’Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels EUA, ajuda prop d’un milió de persones a tot el país a ser propietaris cada any i també dóna suport a la disponibilitat de 300.000 unitats de lloguer fent que la propietat sigui assequible. Els baixos pagaments i els requisits de puntuació de crèdit baix fan que els préstecs FHA siguin molt més atractius que les hipoteques convencionals.
Tot i que aquesta pot ser una bona notícia per a alguns propietaris, és possible que els inversors immobiliaris que desitgin aprofitar els avantatges d’un préstec FHA poden buscar a un altre lloc. Això és degut a que les condicions d’aquests préstecs restringeixen les persones que puguin acollir-se.
Llegiu més informació per obtenir més informació sobre els préstecs de FHA, qui reuneixen els requisits i si podeu utilitzar-los per finançar immobles de lloguer.
Punts clau
- L’Autoritat Federal de l’Habitatge assegura hipoteques que requereixen un baix pagament i uns estàndards liberals de subscripció. A causa dels avantatges que proporcionen préstecs FHA, no es poden utilitzar per a habitatges de segona mà, lloguer, vacances o altres propietats d’inversió. casa 60 dies després que la hipoteca es tanqui i ha de mantenir-la com a residència principal durant almenys un any complet. La FHA també assegura hipoteques per a habitatges de fins a quatre unitats, sempre que una d’elles ocupi el propietari.
Què són els préstecs FHA?
Els propietaris van tenir dificultats per comprar i mantenir els pagaments de les seves propietats durant la Gran Depressió. Es limitaven a préstecs per valor del 50% del valor de mercat d’un immoble i els termes hipotecaris generalment eren molt escassos. Molts préstecs van acabar amb pagaments globals molt grans, cosa que la majoria de la gent no es podia permetre pagar. Això va comportar una quantitat d'impagament massiva i va augmentar la taxa d'exclusió. El 1934, el Congrés dels Estats Units va decidir formar l’Administració Federal de l’Habitatge per intentar promoure una propietat assequible d’habitatges. Així va ser el programa de préstecs de l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA).
Els préstecs que ofereix la FHA tenen menors requisits de pagament i estàndards de subscripció més liberals que la majoria de les hipoteques convencionals. Per exemple, a partir del 2019, els propietaris només necessiten una puntuació de crèdit superior o superior a 580. Els sol·licitants autoritzats poden finançar fins a un 96, 5%, cosa que només necessiten un 3, 5%. Els que tinguin una puntuació de crèdit inferior a 579 continuen tenint la qualificació, però han de deixar una mica més: el 10%.
Els préstecs FHA es limiten, en la seva majoria, als compradors que tinguin intenció d’utilitzar la llar que adquireixen com a residència principal. Això significa que un préstec FHA no es pot utilitzar per finançar una segona casa, una casa de lloguer, una casa de vacances o una propietat d'inversió. Tot i això, hi ha algunes excepcions i algunes maneres d’evitar aquesta norma general.
FHA ocupació requeriment
Segons les normes i directrius FHA, la propietat que es finança ha de ser ocupada pel propietari. Això significa que les propietats de lloguer i de temporada no s'apliquen. La FHA utilitza aquesta regla com una forma d’evitar que els inversors puguin beneficiar-se del programa.
Els hipotecaris amb préstecs garantits per la FHA han d’utilitzar la seva llar com a residència principal durant almenys un any complet.
El prestatari ha de prendre possessió de l'habitatge en els 60 dies posteriors al tancament de la hipoteca i ha de viure a la llar durant la majoria de l'any. La propietat s’ha d’utilitzar com a residència principal durant almenys un any. Si hi ha més d’un prestatari inscrit a la hipoteca, la FHA requereix almenys un per satisfer el requisit d’ocupació.
Refinançament d’un préstec FHA existent
Suposem que algú utilitza un préstec FHA per finançar la compra d’una residència primària. El propietari pot mudar-se de la casa per la carretera, però continua tenint-la, arrendant-la per obtenir ingressos. Dit d'una altra manera, la casa es converteix en una propietat d'inversió. Els tipus d'interès baixen i el propietari vol refinançar-se per un millor acord.
Tot i que ja no viu a la casa, les normes FHA li permeten refinançar-se en un altre préstec FHA. Un refinançament FHA-a-FHA també es coneix com a refinançament del FHA.
Hi ha diversos requisits per optar a refinançar:
- Han de transcórrer un mínim de 210 dies des que vau tancar el vostre préstec d’habitatge original. Haureu d’haver fet almenys sis pagaments mensuals a la vostra hipoteca emesa per FHA. Si només teníeu el préstec FHA durant menys d’un any, no podreu tenir cap els pagaments es retarden més de 30 dies. Si teníeu el préstec FHA durant més d’un any, teniu permès un sol pagament de 30 dies de retard en un termini de dotze mesos, però aquest retard no pot haver estat dins dels darrers 90 dies. El refinançament ha de reduir el principal i els pagaments d’interessos mensuals, que sovint es descriu com un benefici tangible net. Per exemple, si el vostre pagament mensual anterior era de 1.100 dòlars, el nou pagament mensual després de refinançar hauria de ser de 1.050 $ o inferior. El refinançament d’una hipoteca amb un termini més curt també qualifica un benefici net tangible.
Si el propietari compleix els criteris anteriors, els refinançaments de la FHA són molt possiblement els préstecs més fàcils de tancar. No requereixen verificació d'ocupació ni ingressos, verificació de puntuació de crèdit ni avaluació de domicili. El més important és que el propietari ha realitzat els seus pagaments de préstecs FHA a temps.
Finalitat Dual
Una altra manera d’utilitzar un préstec FHA per comprar una propietat d’ingressos és comprar habitatges de diverses unitats. El FHA permet als propietaris comprar una propietat de fins a quatre unitats, sempre que una estigui ocupada per propietari. Tanmateix, no hi ha cap límit de la mida del lot. D’aquesta manera, el propietari pot viure en una unitat, convertint-la en una propietat ocupada pel propietari i, per tant, elegible per FHA. El propietari pot llogar les altres unitats per obtenir ingressos.
Un experimentat inversor en un mercat de lloguer calent de vegades guanya ingressos suficients amb aquest mètode per viure gratuïtament a la llar. Com s'ha apuntat anteriorment, el FHA presta fins a un 96, 5% del valor valorat, cosa que significa que el comprador pot baixar fins al 3, 5%.
Consideracions especials
El FHA disposa de disposicions especials que us poden permetre obtenir ingressos de lloguer de casa vostra. Si el vostre lloc de treball requereix que es traslladin i necessiteu una segona casa, o si la vostra llar és massa petita per a la vostra família en expansió, és possible que pugueu llogar la vostra primera casa després d’haver complert el requisit d’ocupació d’un any. Si no teniu feina perquè no teniu cap incapacitat, potser podreu llogar habitacions a casa vostra als pensionistes per compensar els salaris perduts.
Per descomptat, sempre es pot pagar la hipoteca anticipadament. FHA no cobra cap penalització de prepagament, de manera que si podeu eliminar el préstec en la seva totalitat, podreu fer el que vulgueu amb la propietat.
