Què és el límit d’interès inicial?
La tapa inicial del tipus d’interès es defineix com l’import màxim que el tipus d’interès d’un préstec a tipus ajustable pot ajustar al primer ajust de tipus programat. Generalment, els límits de tipus d’interès s’apliquen a les taxes d’hipoteca per aïllar els prestataris davant salts de tipus extrem al llarg de la vida del préstec. Com que són inicials, el plafó de tarifes pot canviar després de la conclusió del període inicial.
S'explica la tapa inicial del tipus d'interès
Els límits inicials dels tipus d'interès només es poden trobar en productes de tipus ajustable, com les hipoteques de tipus ajustable, quan la taxa d'interès experimenta canvis programats al llarg de la vida del préstec. Els productes de tarifa fixa no tenen una tapa perquè no s’ajusten. La taxa a la creació del préstec continua essent la mateixa fins que es paga el préstec o hi ha un canvi en els termes de la nota, com per exemple durant la modificació o el refinançament.
Productes com aquest van ser populars a principis dels anys 2000 durant el boom hipotecari subprime. Molts propietaris d’habitatges es van trobar ràpidament en problemes quan els seus tipus d’interès van saltar després del període fixat inicial. La hipoteca de tipus regulable va suposar que la taxa fixa inicial era generalment inferior a la dels tipus d'interès oferts en aquells productes de tipus fix. Els prestataris estaven desitjosos d'aprofitar aquestes tarifes més baixes, amb l'esperança que poguessin refinançar-se abans que s'ajustessin les tarifes. El límit inicial del tipus d’interès estava establert per protegir els propietaris d’un fort xoc de pagament, amb l’esperança que les taxes augmentessin lentament amb el pas del temps.
Malauradament, el mercat es va estavellar i els valors immobiliaris van caure i van deixar a molts propietaris sense la possibilitat de refinançar els productes hipotecaris cada cop més costosos. Molts prestataris van morir en les seves hipoteques i van augmentar la crisi subprime.
Tot i que encara existeixen límits inicials de tipus d'interès com a protecció afegida per als prestataris preocupats per l'impacte del pagament, avui dia els productes hipotecaris a tipus ajustable són molt menys comuns.
Exemple del món real d'una tapa d'interès inicial
Prenem com a exemple, una hipotètica hipoteca de tipus ajustable de 30 anys (ARM), que pot començar amb una taxa fixa del 4, 5% en els dos primers anys. Al final del primer període d’ajust, la tapa inicial del tipus d’interès és més o menys del 2%, el que significa que la taxa no s’ajustarà superior al 6, 5% i inferior al 2, 5%. Després d’això, el tipus d’interès estarà sotmès a ajustaments basats en qualsevol índex que s’utilitzés a l’inici del préstec més el marge. El marge és la màxima difusió que els ajustos no oscil·laran més enllà.
Penseu en un altre exemple en què el prestatari ha contractat una hipoteca de tipus ajustable de 30 anys que conté una taxa fixa inicial del 4, 5%, una tapa de tipus inicial del 2% i un marge del 6%. L’augment màxim que pogués experimentar el prestatari seria, doncs, del 10, 5% al llarg de la vida del préstec.
