Els inversors immobiliaris i els compradors d'habitatges per primera vegada s'enfronten a una costa ascendent en un lent mercat immobiliari. Quan es tracta de comprar i vendre propietats, encara és possible guanyar diners, però no serà fàcil. Tanmateix, evitar alguns errors clàssics us ajudarà a anar pel bon camí. (Teniu en compte saltar al mercat immobiliari?
Falta d’investigació
Abans que la majoria dels individus comprin un cotxe o un aparell de televisió comparen diferents models, fan moltes preguntes i intenten determinar si el que es vol comprar és valdre els diners. La diligència deguda per adquirir un habitatge hauria de ser encara més rigorosa.
També hi ha consideracions d’investigació per a cada tipus d’inversor immobiliari, ja sigui un propietari personal, un futur propietari, un volador o un promotor de terres.
El comprador potencial no només ha de fer moltes preguntes sobre l’habitatge, sinó que també s’ha de preguntar sobre la zona (barri) on es troba. (Al capdavall, què és bo una casa agradable si a la volta de la cantonada és coneguda la seva universitat per les seves festes de tota la nit? A menys, és clar que atreu un estudiant que es lloga.)
A continuació, es mostra una llista de preguntes que haurien de fer els inversors sobre la casa en qüestió:
- La propietat està construïda als voltants d’un lloc comercial o es produirà una construcció a llarg termini en un futur pròxim? La propietat resideix en una zona inundable o en una zona problemàtica, com ara coneguts per problemes de radó o tèrmits? la casa té "problemes" de fundació o permís que caldrà abordar? Què hi ha de nou a la casa i què s'ha de substituir? Per què ven l'habitatge? Què va pagar per la casa i quan es trasllada? a una ciutat nova, hi ha zones problemàtiques a la ciutat?
Aconseguint un finançament dolent
Tot i que la bombolla immobiliària a Amèrica del Nord va aparèixer aparentment el 2007, hi ha un gran nombre d’opcions hipotecàries exòtiques. L’objectiu d’aquestes hipoteques és permetre als compradors accedir a determinats habitatges que d’altra manera no podrien haver-se permès utilitzar amb un acord hipotecari més convencional de 25 anys.
Malauradament, molts compradors que asseguren préstecs ajustables / variables o només interessos acaben pagant el preu quan augmenten els tipus d’interès. La qüestió és que els compradors d’habitatges s’han d’assegurar de tenir la flexibilitat financera per fer els pagaments (si augmenten les tarifes). O haurien de tenir un pla de còpia de seguretat per convertir-se en una hipoteca més convencional a tipus fix en la línia de fixació.
Tot fent pel seu compte
Molts compradors pensen que ho saben tot, o que poden tancar per si mateix una transacció immobiliària. Si bé potser han acabat diverses ofertes en el passat, és possible que el procés no vagi tan bé en un mercat a la baixa, i no hi ha ningú al qual pugueu arreglar un acord immobiliari desfavorable.
Els inversors immobiliaris haurien de fer servir tots els possibles recursos i fer amistat amb experts que els puguin ajudar a realitzar la compra adequada. Una llista dels possibles experts hauria d’incloure, com a mínim, un agent immobiliari experimentat, un inspector domèstic competent, un manejador, un bon advocat i un representant d’assegurances. Aquests experts haurien de ser prou capaços d’alertar l’inversor sobre qualsevol defecte de la llar o del barri. O, en el cas d’un advocat, pot ser capaç d’alertar al comprador de la casa sobre qualsevol defecte del títol o servituds que puguin tornar a fer-los fora de línia.
Sobrepagament
Aquesta qüestió està relacionada amb la investigació. Buscar la casa adequada pot ser un procés que triga molt i frustri. I quan finalment un comprador eventual troba una casa que compleix les seves necessitats / necessitats, el comprador està naturalment desitjat que el venedor accepti l’oferta.
El problema de tenir inquietud és que els compradors ansiosos solen prohibir les propietats. Sobrecollir una casa pot tenir un efecte en cascada de problemes. Els compradors poden acabar estenent-se a si mateixos i assumint massa deute, generant pagaments més elevats del que poden pagar; En conseqüència, el comprador pot trigar anys a recuperar aquesta inversió.
Per saber si la vostra inversió de somni té un preu elevat, comenceu a buscar quines altres cases similars de la zona s’han venut durant els darrers mesos. Qualsevol agent de béns arrels ha de ser capaç de proporcionar aquesta informació amb relativa facilitat (particularment amb el seu accés a una base de dades de l'agent immobiliari en diverses categories) Però, com a fallback, o si no utilitzeu els serveis d’un agent de béns arrels, simplement mireu les cases comparables del diari local i vegeu per a què s’ofereixen. La lògica hauria de dictaminar que, a menys que l’habitatge tingui característiques úniques que probablement milloriran el seu valor amb el pas del temps, el comprador hauria d’intentar mantenir les ofertes coherents amb altres vendes d’habitatges del barri.
Els compradors haurien d’adonar-se que sempre hi ha altres oportunitats per fora, i que, fins i tot si el procés de negociació s’obliga o falla, les probabilitats són favorables a que hi hagi una altra llar que pugui satisfer les seves necessitats. Es tracta només de ser pacient en el procés de cerca.
Menyspreu les despeses
Tots els propietaris poden demostrar que hi ha moltes maneres més de posseir una casa que de fer només el pagament de la hipoteca. A diferència del lloguer, hi ha despeses de manteniment que van juntament amb la sega de la gespa, la pintura del cobert i la tendència al jardí. A continuació, hi ha els costos relacionats amb el mobiliari de la casa i el manteniment de tots els electrodomèstics (com el forn, rentadora / assecadora, nevera i el forn), sense oblidar el cost de la instal·lació d’un nou sostre, fent canvis estructurals a la casa. o altres coses petites com l'assegurança i els impostos sobre la propietat.
La qüestió és que els inversors per primera vegada solen oblidar aquests costos quan caçaven a casa. Malauradament, és exactament el motiu pel qual molts propietaris nous solen ser pobres i cobrar diners en efectiu.
El millor consell és fer una llista de tots els costos mensuals associats a l'execució i el manteniment d'una casa (basats en estimacions) abans de fer una oferta. Un cop afegits aquests números, tindreu una millor idea de si realment podeu permetre-vos una propietat.
La determinació de les despeses abans de comprar una propietat és encara més important per als inversors de casa i els inversors. Això passa perquè els seus beneficis estan directament relacionats amb el temps que triguen a comprar la casa, millorar-la i revendre-la. En qualsevol cas, els inversors haurien de formar definitivament aquesta llista. També han de prestar especial atenció als costos de finançament a curt termini, a les penalitzacions de prepagament i a les taxes d’anul·lació (per assegurances o serveis públics) que puguin sufragar quan l’habitatge s’aconsegueixi en un curt termini.
Linia inferior
La realitat és que si invertir en béns immobles fos fàcil, tothom ho faria. Afortunadament, moltes de les lluites que suporten els inversors es poden evitar amb la deguda diligència i la planificació adequada abans de signar el contracte.
